ローンなしのマンションの作り方　2015年2月2日

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2015年2月2日【ローンなしのマンションの作り方】

こんにちは！

いつも皆様には大変お世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産でございます。

「ローンのないマンション2戸、ローンで購入したマンション1戸」

それが良いのは分かったけれど、そもそもまずどうやったらローンの

ないマンションを２戸も保有できるの!?

なんて思われた方もいるかと思います。

レバレッジを利かせた投資が良いのは分かっていても、

いきなりローンのないマンションを2戸持つというのは難しい話です。

＊1戸目のマンションは「10年」を目標に

いちなり現金でドーン!!とマンション購入！

なんて突飛なお買い物ができるのはごくごく一部の人たちだけですので、

普通のサラリーマンである私たちはなず少額の頭金から初めて

ローンのないマンションを1戸作るところから頑張ってみましょう！

そしてこのマンションを自分のものにするためには、

「10年」という期間を目標にローンを完済していくことをお勧めします。

これまでのシュミレーションでは、

物件価格1500万円の築年数の浅い都内の中古ワンルームマンションを

想定して計算してきましたが、「1500万円はちょっと高すぎる…」

そう感じる方も多いはずですよね。

初めての投資で1500万円の負担は大きすぎる、という方は

価格が1000万円前後の築20年程度のバブル期に分譲された

ワンルームマンションから始められてみては？

例えば、手取り利回り6％、価格が1000万円の物件を

頭金100万円、900万円のローン(金利3％30年)で購入したとしましょう。

購入したならまずはじめに、資産に占める借入の割合を

40％をすることを目安に繰り上げ返済をしていきます。

もしこの状態で500万円を返済することができたならば、

借入金は残り400万円、つまり資産の中での借入割合が40％に

達しますのでとりあえずのところ金利上昇リスクはこれで

OKです！

そして次には、残り400万円のローンの完済を目指して

繰り上げ返済を進めていきます。

最初に30年のローンを組んでいるので、10年間で完済できる

元本はわずか220万円程度です。

残り680万、これだけ数字で見るとちょっと苦しい金額に

思えるかもしれませんが、これを年間に換算すると68万円、

毎月の返済額は5万6000円の繰り上げ返済になります。

どうでしょうか？

年間68万円の繰り上げ返済、と思うと払えない額ではないと思いませんか？

ボーナスの一部や、将来の為に毎月貯めていた貯金を

繰り上げ返済用の資金に回すことができれば、

決して非現実的な数字ではありません。

さらに、ローンを使って物件を購入した場合には、

『団体信用保険』がつくので、もしあなたに万が一の何かがあった場合でも

残された家族は借金なしの物件を相続することができ、

そこから安定した家賃収入が毎月入ってくるので

生活に困ることもありません。

ということで不動産への投資の第一歩として、

まずは「10年で」、ローンのない1戸目のマンションを

持つことを目標にしてみましょう!!

では最後までお付き合いいただきありがとうございました！

また次回のコラムでお会いしましょう！

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