変わる民法不動産に与える影響とは？　2015年4月22日

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スタッフブログ(2015年4月22日)

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2015/4/22【変わる民法不動産に与える影響とは？】

こんにちは！

いつも皆様には大変お世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、

Web担当の小西です。

本日は全国賃貸住宅新聞より、不動産に係る民法改正のニュースを

ご紹介したいと思います。

＊変わる民法不動産に与える影響とは？

今年の２月に民法の改正要綱案が公開され、いよいよ今年の通常国会にて

改正法案が提出される見通しです。

公開された改正要綱案を見ますと、不動産賃貸業界にも影響を与える可能性が高い

ものといえば賃貸保障に関する規定ではないでしょうか。

改正要綱案の一部を抜粋いたしますと、

ア一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根補償契約」という。)

　であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という)の保証人は、主たる債務に

　関する利息、違約金、損害賠償その他の債務に従たる全てのもの及び、その保証債務について

　約定された違約金または損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行

　をする責任を負う。

イ個人根保証契約はアに規定する極度額を定めなければその効力を生じない。

要するに、保証人の責任の範囲を事前に定めた上で契約を締結しなければ、

その保証契約は無効であるということです。

保証人が借主の賃料滞納を補償する賃料保証は、賃料回収可能性を上げることが

できるという点で家主にとってメリットの大きい制度でした。

しかし、借主がいくらの賃料をどれくらいの期間滞納するかによって保証人の支払額が

左右されるため、保証人にとってリスクの高い制度であるという指摘が従前よりなされて

いました。

今回の改正案は、こうした指摘を受けて定められたものであると考えられます。

もっとも、この定めは「極度額(＝保証人の負うべき責任の上限)をどのように定めればよいのか」

という新たな問題が生じるといわれています。

例えば、賃貸借契約期間中に賃料増額される可能性を見込んで、

「第〇条表記の賃料△カ月分を極度額として」と定めることは果たして許されるのか、

といった問題が挙げられます。保証人のリスク低減を趣旨とするのであれば、このような

定めは無効とされる可能性もあります。

もちろん、どのような定めであれば許されるのかどうかについては今後の

裁判例の蓄積を待つほかありませんが、保証契約が無効となるリスクを少しでも

回避するためには、賃貸借契約締結後の様々な事情を勘案した上で

「金〇〇万円を」極度額としてなど明確に定めた方が双方納得できそうですよね。