知ってほしい！不動産サブリース問題①　2015年5月18日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

いつも皆様には大変お世話になっております。

不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、

Web担当の小西です。

 

不動産運用を考えている、もしくは行っている方ならば一度は聞いたことがあるであろう

「不動産サブリース」。一見うま味のありそうな投資手法とうたわれることの多いこの

投資法ですが、その裏にはいったいどのような実態があるのでしょうか？

今回のコラムでは、「不動産サブリースの問題点と現状」について書かせて

頂きたいと思います！

 

＊そもそも「不動産サブリース」って何？

サブリースとは、「転貸、又貸し」という意味です。

不動産運用におけるサブリースとは、アパート経営などで

不動産管理会社が、転貸を目的としてオーナー様からお部屋などを

物件丸々一括で借り上げることを指す場合が多いです。

要するに、まずアパートなどの物件自体をオーナー様に建ててもらい、

それを不動産管理会社で借り上げる代わりに固定の家賃を

払い続けるという契約をします。謳い文句としては、

少ないリスクでアパート経営をすることができますよ、という仕組みです。

 

もともとワンルームに比べて空室率が高いといった意味でリスクの高さが

あげられるアパートですが、この契約ならば家賃も保証してくれるし

良い投資法に思えますよね。しかし、実はこの契約の中には様々なトラブルや

問題が多いのが現状なのです。



＊サブリースのトラブル①「空室リスクの負担」

サブリース契約の落とし穴の一つが「空室リスクの負担」。

家賃保証があるのに何故？と思われるかもしれませんが、

そこには巧妙な裏側があるのです。

 

トラブルの発端は、不動産業者の甘い言葉から始まります。

現状で特に活用していない土地の保有者などに対し、

「この土地を宅地にしてアパートを建てませんか？

建てていただいたアパートは弊社一括して借り上げして家賃を

保証いたしますし、管理まで行いますのでお手間もかけません。

アパートを持っていれば節税効果もありますし、他の投資に比べて

安全で確実な資産運用ですよ」

と声をかけるのです。確かに、土地として持っているだけでは

固定資産税もばかにならないし、家賃保証があるならばアパートを

建てた方がお得に思えますよね。

 

しかも、多くの場合サブリース契約を結ぶ不動産業者とアパートの建築を

請け負う建設業者は同一、もしくは関連会社であるなど一定の提携関係に

あります。ということは提携してる分価格も安く抑えられるのでは…？と

思いがちですが、実はその全く逆。そもそもその膨大な建築費用を目当てとした

建築契約をさせるために、サブリースのメリットを謳いサブリース契約と建築契約を

ワンセットで販売しているのです。先にも書いたように、アパートのデメリットは

その高い空室率。不動産管理会社としても、空室が出てしまってはその分の家賃を

自己負担しなければなりません。しかし、それでは会社に損益がでてしまいます。

そこで、空室になった場合の補償家賃分の金額をアパート建築費に上乗せするのです。

オーナー様から見ると安心の家賃保証も、もとはと言えば自分自身が建築費用として

捻出したものが返ってきているだけ・・・。

結局はオーナー様がリスクを負担しているのです。

 

安全な投資をしているつもりが実は甘い汁を吸われていたなんて…

ちょっとした怪談話の落ちを聞いたような怖さがありますね…。


 

次回の私のコラムでは、今回の話に引き続き「不動産サブリース」の

問題点、「家賃の引き下げ」について書かせていただきたいと思います。

では最後までお付き合いいただきありがとうございました！

また次回のコラムでお会いしましょう！