スタッフブログ(2015年5月18日)
![和不動産スタッフブログ](https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/blog/blogimg/blogtitle.jpg)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします!
2015/5/18【知ってほしい!不動産サブリース問題①】
いつも皆様には大変お世話になっております。
不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、
Web担当の小西です。
不動産運用を考えている、もしくは行っている方ならば一度は聞いたことがあるであろう
「不動産サブリース」。一見うま味のありそうな投資手法とうたわれることの多いこの
投資法ですが、その裏にはいったいどのような実態があるのでしょうか?
今回のコラムでは、「不動産サブリースの問題点と現状」について書かせて
頂きたいと思います!
*そもそも「不動産サブリース」って何?
サブリースとは、「転貸、又貸し」という意味です。
不動産運用におけるサブリースとは、アパート経営などで
不動産管理会社が、転貸を目的としてオーナー様からお部屋などを
物件丸々一括で借り上げることを指す場合が多いです。
要するに、まずアパートなどの物件自体をオーナー様に建ててもらい、
それを不動産管理会社で借り上げる代わりに固定の家賃を
払い続けるという契約をします。謳い文句としては、
少ないリスクでアパート経営をすることができますよ、という仕組みです。
もともとワンルームに比べて空室率が高いといった意味でリスクの高さが
あげられるアパートですが、この契約ならば家賃も保証してくれるし
良い投資法に思えますよね。しかし、実はこの契約の中には様々なトラブルや
問題が多いのが現状なのです。
![201317049834](https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/blog/blogimg/2013170498341-300x249.jpg)
*サブリースのトラブル①「空室リスクの負担」
サブリース契約の落とし穴の一つが「空室リスクの負担」。
家賃保証があるのに何故?と思われるかもしれませんが、
そこには巧妙な裏側があるのです。
トラブルの発端は、不動産業者の甘い言葉から始まります。
現状で特に活用していない土地の保有者などに対し、
「この土地を宅地にしてアパートを建てませんか?
建てていただいたアパートは弊社一括して借り上げして家賃を
保証いたしますし、管理まで行いますのでお手間もかけません。
アパートを持っていれば節税効果もありますし、他の投資に比べて
安全で確実な資産運用ですよ」
と声をかけるのです。確かに、土地として持っているだけでは
固定資産税もばかにならないし、家賃保証があるならばアパートを
建てた方がお得に思えますよね。
しかも、多くの場合サブリース契約を結ぶ不動産業者とアパートの建築を
請け負う建設業者は同一、もしくは関連会社であるなど一定の提携関係に
あります。ということは提携してる分価格も安く抑えられるのでは…?と
思いがちですが、実はその全く逆。そもそもその膨大な建築費用を目当てとした
建築契約をさせるために、サブリースのメリットを謳いサブリース契約と建築契約を
ワンセットで販売しているのです。先にも書いたように、アパートのデメリットは
その高い空室率。不動産管理会社としても、空室が出てしまってはその分の家賃を
自己負担しなければなりません。しかし、それでは会社に損益がでてしまいます。
そこで、空室になった場合の補償家賃分の金額をアパート建築費に上乗せするのです。
オーナー様から見ると安心の家賃保証も、もとはと言えば自分自身が建築費用として
捻出したものが返ってきているだけ・・・。![shock_woman](https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/blog/blogimg/shock_woman-267x300.png)
結局はオーナー様がリスクを負担しているのです。
安全な投資をしているつもりが実は甘い汁を吸われていたなんて…
ちょっとした怪談話の落ちを聞いたような怖さがありますね…。
次回の私のコラムでは、今回の話に引き続き「不動産サブリース」の
問題点、「家賃の引き下げ」について書かせていただきたいと思います。
では最後までお付き合いいただきありがとうございました!
また次回のコラムでお会いしましょう!
不動産投資セミナーでおなじみの和不動産、
Web担当の小西です。
不動産運用を考えている、もしくは行っている方ならば一度は聞いたことがあるであろう
「不動産サブリース」。一見うま味のありそうな投資手法とうたわれることの多いこの
投資法ですが、その裏にはいったいどのような実態があるのでしょうか?
今回のコラムでは、「不動産サブリースの問題点と現状」について書かせて
頂きたいと思います!
*そもそも「不動産サブリース」って何?
サブリースとは、「転貸、又貸し」という意味です。
不動産運用におけるサブリースとは、アパート経営などで
不動産管理会社が、転貸を目的としてオーナー様からお部屋などを
物件丸々一括で借り上げることを指す場合が多いです。
要するに、まずアパートなどの物件自体をオーナー様に建ててもらい、
それを不動産管理会社で借り上げる代わりに固定の家賃を
払い続けるという契約をします。謳い文句としては、
少ないリスクでアパート経営をすることができますよ、という仕組みです。
もともとワンルームに比べて空室率が高いといった意味でリスクの高さが
あげられるアパートですが、この契約ならば家賃も保証してくれるし
良い投資法に思えますよね。しかし、実はこの契約の中には様々なトラブルや
問題が多いのが現状なのです。
![201317049834](https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/blog/blogimg/2013170498341-300x249.jpg)
*サブリースのトラブル①「空室リスクの負担」
サブリース契約の落とし穴の一つが「空室リスクの負担」。
家賃保証があるのに何故?と思われるかもしれませんが、
そこには巧妙な裏側があるのです。
トラブルの発端は、不動産業者の甘い言葉から始まります。
現状で特に活用していない土地の保有者などに対し、
「この土地を宅地にしてアパートを建てませんか?
建てていただいたアパートは弊社一括して借り上げして家賃を
保証いたしますし、管理まで行いますのでお手間もかけません。
アパートを持っていれば節税効果もありますし、他の投資に比べて
安全で確実な資産運用ですよ」
と声をかけるのです。確かに、土地として持っているだけでは
固定資産税もばかにならないし、家賃保証があるならばアパートを
建てた方がお得に思えますよね。
しかも、多くの場合サブリース契約を結ぶ不動産業者とアパートの建築を
請け負う建設業者は同一、もしくは関連会社であるなど一定の提携関係に
あります。ということは提携してる分価格も安く抑えられるのでは…?と
思いがちですが、実はその全く逆。そもそもその膨大な建築費用を目当てとした
建築契約をさせるために、サブリースのメリットを謳いサブリース契約と建築契約を
ワンセットで販売しているのです。先にも書いたように、アパートのデメリットは
その高い空室率。不動産管理会社としても、空室が出てしまってはその分の家賃を
自己負担しなければなりません。しかし、それでは会社に損益がでてしまいます。
そこで、空室になった場合の補償家賃分の金額をアパート建築費に上乗せするのです。
オーナー様から見ると安心の家賃保証も、もとはと言えば自分自身が建築費用として
捻出したものが返ってきているだけ・・・。
![shock_woman](https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/blog/blogimg/shock_woman-267x300.png)
結局はオーナー様がリスクを負担しているのです。
安全な投資をしているつもりが実は甘い汁を吸われていたなんて…
ちょっとした怪談話の落ちを聞いたような怖さがありますね…。
次回の私のコラムでは、今回の話に引き続き「不動産サブリース」の
問題点、「家賃の引き下げ」について書かせていただきたいと思います。
では最後までお付き合いいただきありがとうございました!
また次回のコラムでお会いしましょう!