「都心」と「地方」。不動産投資をするならどっち?プロ投資家の行動から分析する。2015年12月2日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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スタッフブログ(2015/12/02)

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2015/12/02【「都心」と「地方」。不動産投資をするならどっち?プロ投資家の行動から分析する。】

皆さんは、「都心」と「地方」どちらが好きですか?
人それぞれだと思いますが、では、不動産投資をされるなら、どちらの物件を買いたいと思いますか?

不動産投資について勉強した方の中には、都心の物件は利回りが低いからと敬遠し、レバレッジを効かせて高利回りの地方RC物件を買い進めている方も多いかもしれませんね。
では、プロの投資家と呼ばれる人たちは、一体、どんな投資を行っているのでしょうか?
本日は、プロの不動産投資家として、REITのアセットマネージャーの方がどんな運用をされているのかをご紹介したいと思います。

アセットマネージャーと呼ばれる人たちは、REITで運用する為の賃貸不動産を購入することが仕事となります。REIT購入者のお金を不動産に投資し、その賃料収入から配当を出しています。
大きなお金を預かるため、その分、購入する金額も大きくなります。その為彼らの元には、様々な物件情報が入ってきます。
売る側の不動産業者から見ると、購入意欲が高い方に売った方が、成約率が高く、仲介手数料がとれるからです。
残念ながら、いい物件は、やはりお金のある人のところに集まることが多いのですね。
毎週100件以上の物件情報が入ってきますが、そのうち、購入するのはごく一部で、ほとんどは購入が見送られるそうです。

REITのアセットマネージャーの運用

このように、いわゆる川上物件を多くみられるアセットマネージャーたちですが、実は、彼らが買っている物件というのは、基本的に都内の物件が多いようです。
なぜなら、都内物件の方が空室リスクや賃料下落のリスクが低い為、都内物件をREITに組み込むことで、投資家の評価が高くなるからのようです。

しかし、都内の物件だけですと、リスクが低い分人気があり、価格も高くなってしまう為、どうしても利回りが低下してしまいます。
REITでは、投資家に配当をしなければいけない為、REITの利回りを上げる為に、利回りの高い地方都市の物件も購入しているそうです。
そうすることで、REIT全体の利回りを一定以上の数字に保っているとのことです。

ここで考えられるのは、アセットマネージャーたちが地方物件を購入しているのは、利回り確保の為という、消極的な姿勢からだということ。 投資家からお金を預かって運用しているアセットマネージャーにとって、ある程度の利回りを出すことは至上命題であるので、意に沿わないとしても、組み入れざるを得ないのでしょう。

そういう点から考えると、利回りがいいからといって、いきなり地方の物件に飛びつく投資家は、ある意味、「いいカモ」になってしまう可能性があります。
特に、アベノミクスにより、これまでは手頃な値段で買えた地方物件まで、値段が上がってきているような状況です。
確かに、ハイリスクハイリターンを目指したいのなら、利回りを重視し、高利回りの地方物件を買うという選択肢もあるでしょう。 ただし、ハイリスクを避けたい人にとっては、プロの投資家のように、ローリスクである都心の物件を購入するという選択肢も考慮に値すると思います。

都内の物件へ優先的に投資 昨今、不動産投資に参入する人が増えたことで、残念ながら、失敗してしまう個人投資家の方も多くいらっしゃいます。その多くは、経験が浅い為、プロが手を出さないようなリスクの高い物件を買ってしまったことから起きることも多いように感じます。
一方で、プロの投資家であるアセットマネージャーは、都内の物件へ優先的に投資をするという基本を忠実に守っています。それ故、結果を出し「続ける」ことができるのでしょう。


リスクを抑えた不動産投資を望む個人投資家の方は、表面的な情報には惑わされずに、まずはプロの真似をし、都心の物件に投資することが安全なのではないでしょうか。
リスクの高い物件に挑戦するのは、経験を積み、「カモ」にされない知識を増やしてからでも遅くはないように思います。
不動産投資は、大きな買い物になります。成功する為には、どのような選択をするにあたっても、まずは十分な知識を身につけ、「本当のリスク」について知ることが、「カモ」にされない第一歩になるのではないでしょうか。

それでは最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のコラムでお会いしましょう!


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