家賃滞納リスクについて | 2015年12月16日(和不動産スタッフブログ)不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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スタッフブログ(2015/12/16)

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2015/12/16【家賃滞納リスクについて】

不動産投資のメリットは何と言っても家賃収入が入ることです。ですがその家賃収入も、物件に一向に入居者が入らない「空室状態」が続いてしまったり、 あるいは入居者がいても「家賃滞納」が頻繁になってしまうようなら、安定した収入は期待できなくなってしまいます。
今回は、そんな「家賃滞納リスク」について見ていきたいと思います。

【家賃滞納リスクとは?】
家賃滞納リスクとは? 所有物件の入居者が賃貸借契約を更新しなかった場合、不動産オーナーは賃貸管理会社と相談し、次の入居者を募集しなければいけません。そして入居者募集ののち、無事に賃借人(新入居者)が決まったとしても、その後新入居者がきちんと毎月家賃を支払ってくれるとは限りません。家賃を滞納されるだけでも大変なのに、払う気がないにもかかわらずそのまま居座られたり、いつの間にか夜逃げされたり・・・といったことも考えられます。 家賃滞納というものは、実は、単なる空室よりも被害が大きくなる可能性が高いのです。

【家賃滞納の解消方法】
不動産オーナーは、3カ月以上継続的に家賃を滞納している入居者に対しては、「賃貸借契約の解除」ができますし、それでも出ていかない場合は、賃料滞納による「建物明渡請求」を裁判所に申し出るといった法的手続き取ることも出来ます。ですが、裁判という手段をとったとしても、強制執行の判決を得るまでには少なくとも半年以上といった長い時間がかかり、弁護士費用等も数十万円という額にのぼってしまいます。
さらに、入居者が夜逃げした場合は最悪です。オーナーは勝手に荷物を廃棄することができませんので、裁判所で正規の手続きを踏み、荷物を一旦移動させて1年間保管しておく義務が発生します。その時にかかる費用は全てオーナー負担となってしまいます。
皆さんが恐れているように、貸している部屋で事件や事故が起き、入居者が亡くなってしまうといったケースも考えられないことではありませんね。

このように、家賃滞納が発生した場合、事態が深刻になればなるほど不動産オーナーにとっての損失は大きくなることが考えられます。ですから、法的手段に訴える前にまずは入居者や入居者の関係者とよく話し合い、ともに解決に向かって努力する必要があるのです。

ですが、平日は会社で仕事、土日は家族サービスと忙しい日々を送るサラリーマンオーナーにとっては、自ら家賃滞納者の相談に乗ったり、電話(あるいは対面)で支払交渉を行ったり・・・というのは、あまりにも時間も手間もかかりすぎます。さらに慣れないことを行うストレスは計り知れません。また、不用意に督促を行ったり、無理な追い出しをしてしまうと、家賃滞納者から「精神的な苦痛を受けた」として逆に訴えられるという可能性も皆無ではないのです。
そうしたことを考えますと、勝手も分からず家賃滞納が出てしまってから慌てるような事態は避けたいものです。その為にも、予め「信頼のおけるプロの賃貸管理会社」に所有物件の管理を任せ、家賃滞納リスクをはじめとする色々なリスクに備えることをお勧めします。

【賃貸管理会社に任せるメリット】 賃貸管理会社に任せるメリット
賃貸管理会社には、家賃滞納保証という制度を利用し、滞納が出た場合、速やかに滞納状態を解決へと動いてくれるサービスがあります。 さらに、そもそも滞納という状態を生じさせない為に、事前に以下のような取組みを実施しています。

*物件入居者の厳選
入居者の募集時、募集不動産会社から入居希望者の情報を伝えられた時点で、予め滞納リスクのありそうな入居者を除く為の審査基準を設けています。

*連帯保証人制度
入居者が家賃を滞納した場合、入居者の連帯保証人は請求されれば家賃を代わりに支払う義務が発生します。特に入居者が学生の場合は、両親が連帯保証人になるケースが一般的です。
その為、入居者の審査と同様、連帯保証人の支払い能力についても確認しています。

*家賃保証会社への加入義務
家賃保証会社とは、賃貸契約時に必要な連帯保証人を代行する会社を指します。
入居者に家賃滞納など支払債務の不履行があった場合、家賃保証会社が入居者に代わってオーナーに家賃を支払ってくれます。入居者にこの家賃保証会社へ加入してもらうことで、家賃滞納があった場合の損害を回避することができます。
ちなみに、家賃保証会社にも様々なところがあり、各社独自の保証内容を有しています。主な保証内容としては以下のとおりです。
Ⅰ.家賃滞納時の賃料
Ⅱ.明け渡し訴訟費用
Ⅲ.残置物撤去費用
Ⅳ.原状回復費用
家賃保証会社を利用する場合は、契約時に初回保証料がかかり入居者の金銭的負担が増えてしまう為、入居者募集の時点ではマイナスに感じる部分もあります。しかし、その後の長い間、毎月の家賃を保証してもらえることになりますので、ローンを組んで物件を購入した不動産オーナーにとってはありがたい存在です。

つまり、賃貸管理会社に委託するメリットとは、

①普段のクレーム対応や賃借人の入退去の際の手続きなど、手間がかからない
②滞納等があったとしても代理で督促手続きや保証会社への連絡を行ってもらえる
③入居者に直接会わなくても良い
④入居者(賃借人)退去の際は、新入居者の募集・選定をしてもらえる
⑤入居者の選択の際、所有物件の価値を損なわない使い方をしてもらえるなど、プロの目から見て「オーナーにとっていい入居者」を選んでもらえる
などが挙げられます。
以上のとおり、頼りになる賃貸管理会社ですが、不動産市況が活況の今、賃貸管理会社も玉石混交のようです。 仲介で物件を購入した場合、賃貸管理会社じたいを紹介してもらえない場合もありますので、注意してくださいね。

但し、賃貸管理会社に管理を委託する為には、当然、委託管理手数料が必要になります。
この管理手数料、実は、仲介手数料等のように全国一律○○円と決まっているわけではありません。管理会社によって料金は様々ですが、最低で家賃の3~5%などとしているところが多いようです。また、全国的にみて、東京・大阪・地方都市など、どこに物件を所有するかによっても違ってくる傾向があります。
特に地方の物件の場合、例えば一戸あたりの家賃は3万円程度など、安い場合が多いです。その場合、管理手数料を5%としてしまいますと、賃貸管理会社が受け取れる管理手数料が少なくなってしまう為、最低2,000~3,000円などとしているケースも多いようです。 例えば、家賃30,000円、組合管理費・修繕積立金12,000円といった物件を所有していたとします。管理手数料が3,000円もかかってしまいますと、毎月この物件1戸にかかる経費は15,000円となり、経費率は約50%。つまり毎月の家賃の半分が“経費”となり手元には入ってこない計算になってしまいます。地方の物件を所有される方や時間にゆとりのある方、あるいは1棟物件を所有される方など、手数料を節約することによるメリットを強く感じられる方の場合、自身で管理を行った方がよいと考えられる場合もあるかもしれません。
委託管理手数料の注意 但し、田舎の場合、管理する物件が賃貸管理会社から離れているところにあることも多く、安い管理手数料では採算が合わない為、管理を受託してくれる賃貸管理会社そのものを見つけられず、頼みたくても頼めないということもあるようですが・・・。

不動産投資家の方は、メリットの出る投資方法も様々なら、皆様の今置かれているご状況も様々です。 賃貸管理会社を使うにしても使わないにしても、お一人お一人の現状を踏まえた上で、物件の「管理」やリスクとの向き合い方を一緒に考えていければと思っています。

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のコラムでお会いしましょう!


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