大田区民泊条例可決について | 2015年12月21日(和不動産スタッフブログ)不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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2015/12/21【大田区民泊条例可決について】

訪日外国人観光客の急増を背景に、国家戦略特区の特例を活用した『民泊』が東京都でも動き出しています。 民泊とは、旅館業法の許可を得なくても、空き家やマンションの空き部屋などをホテル代わりに宿泊施設として提供する仕組みのことを指します。
そのための条例(通称:民泊条例)が、先日2015年10月27日に大阪で可決されました。 これは日本全国で初めてのことでした。
大阪での条例可決を受け、大田区も年内には条例を可決、来年初頭から事業者の届出受理開始を予定しているとのことでしたが、今回はその大田区の動きにスポットを当ててお届けいたします。

≪民泊と法令の適用≫
大田区民泊条例可決について 本来、自身が住む家や所有するマンションなどを有償で貸し出すことは、旅館業法で認められていません。
ですが、訪日客が急増している大阪・東京では、ホテルの客室稼働率が80~90%と、とても予約の取りづらい状況にあります。
そうした背景も含め、本来なら旅館業法などで厳しい規制がかけられるところを、特定の地域に限って規制を緩和し「国家戦略特区」に認定することで、旅館業法の適用を除外することとしました。そうした規制改革をもとに、大阪府では条例を制定し、特定の条件下において特定の手続きを行うことで、民泊を「合法」とし、解禁にこぎつけたのです。

≪民泊と法令の適用≫
本来、自身が住む家や所有するマンションなどを有償で貸し出すことは、旅館業法で認められていません。 ですが、訪日客が急増している大阪・東京では、ホテルの客室稼働率が80~90%と、とても予約の取りづらい状況にあります。 そうした背景も含め、本来なら旅館業法などで厳しい規制がかけられるところを、特定の地域に限って規制を緩和し「国家戦略特区」に認定することで、旅館業法の適用を除外することとしました。
そうした規制改革をもとに、大阪府では条例を制定し、特定の条件下において特定の手続きを行うことで、民泊を「合法」とし、解禁にこぎつけたのです。

≪大田区での民泊条例可決≫
12月7日、大田区では、外国人観光客の急増で課題となっている宿泊施設の不足を解消するため、「民泊」を一定の条件で認めるための条例案を区議会にて可決しました。 早ければ来年1月から、全国に先駆けて条例に基づいた民泊が始まる見通しです。

実現には地元の自治体が条例を制定し一定の条件を示すことも必要であった為、大田区では「滞在期間が7日以上」、「区が必要に応じて施設に立ち入り調査ができること」、「民泊を行うことを事前に近隣の住民に周知すること」などを定めた条例案を、先月区議会に提出していました。これは大阪府の条例を基にしたものと考えられます。 区議会の最終日の12月7日に採決が行われ、条例案は賛成多数で可決されたのでした。

民泊を行うための条例が制定されるのは、大阪府に次いで全国で2例目ですが、大田区では、ほかに必要な手続きも終わっていることから、早ければ来年1月にも全国に先駆けて条例に基づいた民泊が始まる見通しです。

この可決を受け、東京都ではほかにも杉並区や品川区が本格的に動き出しているということです。

≪民泊条例可決の背景≫
民泊条例の可決が話題になっている中、この動きに疑問を持つ方も多くいます。
すでに無許可での民泊ビジネスが増加する中、なぜ大田区は「民泊」の条例化へ踏み切るのでしょうか?

海外では、インターネット上で宿泊希望者と部屋の提供者をつなげるサービス「Airbnb(エアビーアンドビー)」が拡大し、旅行者にとって「民泊」がホテルと同様に宿泊先の選択肢の一つになりつつあります。 日本でもすでにこのサービスを利用した「民泊」が民間で行なわれていますが、日本の旅館業法では有料での宿泊施設の提供はホテルや旅館などに限定されている為、現在行われている「民泊」は現行の法律に抵触します。

 そこで政府は、昨年4月に指定した「国家戦略特区」で旅館業法の規制を緩和する政令を施行しました。特区に限り、ホテルや旅館に課される厳しい安全・衛生基準の規制を部分的に緩め、家の一室を貸し出せる「民泊」を可能にしたのです。「特区」の対象は「東京圏」(東京都、神奈川県、千葉県成田市)と「関西圏」(大阪府、兵庫県、京都府)となっています。

民泊を認める条例案を可決した大田区政策課は、その理由について、 「大田区は羽田空港のお膝元で、『国際都市おおた』を掲げている。東京五輪に向け、外国人を受け入れて街に賑わいをもたらすためには、この特例を生かしていくべきだと考えた」 ・・・と説明しています。

大田区が導入に踏み切る背景には、同区への訪日外国人数の急増があります。
現在ハブ化で注目を浴びる羽田空港を抱える大田区では、訪れる外国人数は年々増加傾向にあり、昨年は前年比で16%も増えたといいます。
一方、昨年の大田区のホテル稼働率は91%と、ほぼ満杯状態。東京五輪に向け外国人観光客の増加が予想される中で、宿泊施設不足が大きな課題となっていました。
このような状況の中、空き部屋を提供する不法な民泊業者が既に100件以上も営業しているという事情もありました。 同区政策課では、「今後、訪日外国人数はもっと増えてゆくでしょう。民泊が今後可能性のある事業だと考え、区が特例をしっかり設けることで、安全・衛生面に配慮した民泊ができるようになると考えた」と話していました。

≪民泊の広がりと問題点≫
特区方式とは別に、12月9日、厚生労働省は「民泊」を、旅館業法で定める「簡易宿所」と位置付けた上で、簡易宿所の要件を緩和する方針を固めました。 成長戦略の一環として「観光立国」を掲げる安倍晋三首相が、宿泊施設不足の解消に向けた規制緩和を指示したことに対応し、客室の延べ床面積を最低33平方メートルとする基準や、帳場の設置義務などを条件に「省令改正による規制緩和」を来年度中に実施する方向で検討しています。

 全国で約2万カ所に上るとされる民泊は、大半が旅館業法に違反した無許可営業とみられ、近隣住民とのトラブルなどが社会問題化しつつあります。一方、年間2000万人に迫る勢いで急増する訪日客の宿泊需要をさばく手段としては有効で、行政の目が行き届くよう法の網をかけることが急務となっています。

 このため同省は国会審議が必要で、対応に時間がかかる旅館業法改正は見送り、民泊をカプセルホテルなどと同じ「簡易宿所」に分類し、サービスの提供者に営業許可の取得を義務付ける一方、宿泊施設不足の解消に向け省令改正による要件緩和や申請手続きの簡素化などを行っています。

 ただ、宿泊施設の逼迫は東京や大阪など大都市圏のホテルに限られているのが現状ですので、民泊の規制緩和が行き過ぎれば、旅館や地方の宿泊事業者の経営を圧迫する可能性もあります。近隣トラブルの防止や、災害時に宿泊客の安全をどう確保するかといった課題も少なくありません。

また、部屋を貸す側にとっても、ホテルとしての利用にはリスクもあります。
例えば、宿泊者が借りた部屋で、何をされるかわからないという点も問題です。
現在、Airbnbなどを利用した民泊で問題とされているのが、周辺住民の不安感です。見たこともない人が、入れ替わり立ち替わりで出入りしている状況は、集合住宅の他の住民ならよく思わないのは確かでしょう。

賃貸物件は、所有者が転貸を許していない限り、居住用として賃貸借契約されるのが普通で、転貸トラブルもよく聞く話です。分譲物件を賃貸することは禁止されていませんが、民泊の場合は賃貸ですらなく、マナーの低下がより心配されます。
しかも、マンションの共用部分は、区分所有者の共有持分ですから、民泊の利用者に使われることに抵抗ある人がいることは否定できません。特に、高級タワーマンションなどの場合には、高所得層のモラルを信じて購入した他の住民から不満が出ても当然でしょう。
現に、民泊への登録を、管理規約レベルで禁止するマンションも出始めました。不安感を拭いきれない既存住民が多い中、この動きは拡大していく可能性もあります。

安定した予約が見込めるのか? それ以外にも、安定した予約が見込めるのかといったリスクもあります。
例えば、民泊として運営している部屋に団体の予約申し込みが入ったとして、その予約が宿泊日直前になって突然のキャンセルの連絡を入れられる・・・そのような状況も考えられます。

最近、日本のホテルにおいても、従来の日本の商文化では考えられなかったような直前のキャンセルが発生し、ホテルの収益に影響を及ぼしているといった問題も起こっているそうです。
それが自身の経営するマンションで起こったらどうでしょう?
キャンセルが入ってすぐに次のお客様を探すとしても、もう時間も限られていますし、結局、宿泊客が見つからなければ、その間の収入は入ってきません、大きな機会ロスになってしまいます。
一泊6,000円などで貸出せるのであれば、一般の住居としての賃貸借契約よりも効果的な運用利益が得られます。ですが、宿泊がなければ、その分の利益は得られなくなるリスクも高い『ハイリスク・ハイリターン』投資にもなりかねません。そういった面から考えると、不動産投資を行うメリットの一つとして「低リスク」を重視している方には、利点が少ないようにも感じられます。
しかし、ビジネス利用で1人で宿泊するサラリーマンへの貸し出しに限定するなど、工夫することで、上記のようなリスクを低下させることも可能でしょう。民泊は、今後伸びていく可能性が高い期待されている分野であることもまた事実です。新しい情報にアンテナをはりつつ、上手に活用していきたいものですね。

このように、旅館業の登録を受け、営業許可を取得した上で行う事になる「民泊」ですが、許可を取得するうえで満たすべき“要件”がどう定まるのか、また、定まった要件を含めホテル利用のリスクをどう解消するのかといった動向はまだ未確定のままです。

さらに、

*個人で行うとなる自身のみの力でどこまでカバーできるのか?
*事業化してしまうか?
*あるいは手数料を払って業者に任せるか?

それらについても選択の必要が出てきます。 今後の動向を注視しつつ、「投資」という観点から、不動産オーナーとしての利益につながる選択ができれば良いですね。

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のコラムでお会いしましょう!

次回のコラムでお会いしましょう


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