スタッフブログ(2016/12/19)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2016/12/19 アパート融資への過熱警戒！空室リスクに警鐘
皆さまこんにちは！和不動産 営業企画部のブログ担当です。
12月も残すところ、あと2週間となり、新年の準備やら忘年会やらで慌ただしい日々をお過ごしかと思いますが、体調にはくれぐれもお気を付けくださいませ。
和不動産では、おとといの土曜日に毎年恒例のクリスマスパーティーを開催し、過去最多のオーナー様にご参加いただきました！
豪華賞品が当たったオーナー様も、残念ながら罰ゲームとなってしまったオーナー様も(笑)、会場が一体となり大盛り上がりの会となって、楽しい一夜になりました！
ご参加いただいたオーナーの皆さま、誠にありがとうございました！
また来年も、皆さまにお楽しみいただけるような楽しいイベントを開催させていただきますので、ご参加をお待ちしております！
このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！
今回は、
◆不動産投資トピックス「アパート融資への過熱警戒！空室リスクに警鐘」
◆和不動産トピックス「￥en.SPA!(エンスパ)2017年冬号に弊社広告が掲載！」
といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
【アパート融資への過熱警戒！空室リスクに警鐘】
2016年12月14日(水)【日経新聞朝刊】にて、アパートへの融資が過熱しているのを受け、金融庁が節税効果などを調査すると伝えられました。
相続税の節税目的でアパート経営に乗り出す人が増えてきています。
お部屋の借り主が見つかれば問題はありませんが、人口減が進む地方や首都圏(神奈川、千葉、埼玉など)でさえも空室が増える兆しが浮かんできたのです。地方銀行などによるアパートローンの残高も急増していることから、金融庁は融資の過熱感を懸念。節税効果が薄まり、アパート経営者の負担が増える恐れもあるため、近く金融機関を通じた実態調査に入る予定となっています。
アパートへのローン急増の背景には、2015年1月からの税制改正により相続税の課税対象者が広がったことが挙げられます。相続財産から控除される基礎額が縮小し、これまで相続税を納める必要がなかった人も対象になる見込みで、税金を安く抑えるために借金をしてアパート経営に乗り出す人が増えているのです。
相続に伴う節税需要を取り込む形で伸び続けるアパートローン。
マイナス金利政策で収益環境が厳しい銀行も数少ない成長分野として融資増に向けて力を入れています。ただ地方を中心に人口減が加速する中、肝心の入居者を確保できるかは微妙なところです。
不動産投資調査会社のタスによると、首都圏のアパートの空室率は2015年夏ごろから急速に上昇。神奈川県では36.87%、東京23区でも34.74％まで達しており、2004年の調査以来最高の空室率となっています。上記の相続税対策により、アパートが大量に供給されてしまい、賃貸需要が追いついていません。日銀の調査では融資全体においてアパートローンの占める比率は地銀で10％弱、信用金庫では16％とシェアを伸ばしています。
人口が減る地方の銀行もアパートローンを伸ばし、全体を占める比率が高い上位半分の地銀のうち、8割弱が三大都市圏以外の地方です。借りる側にとっては節税が本来の目的ですが、空室率の上昇でローンの返済原資となる家賃収入が減ってしまえば、返済負担が重くのしかかり、節税どころではなくなってしまうでしょう。人口減が止まらない地方のアパート経営は、ますますリスクが高まります。
金融庁は地方銀行105行を対象とし、特にアパートローン貸出額が伸びている銀行などを抽出して年明けにも実施するとのことです。この調査でお金を借りる側に不利益な条件になっていないか調べる狙いがあります。
また、金融機関へ相続税の節税効果をうたった事業者らの提案書を提出させて、１件ごとに計算をし、節税に繋がるかどうかを点検します。実際に相続を行うタイミングでアパートの資産価値がローン残高を上回るような場合など、納税額が増えてしまい結局は節税に繋がらないケースも出てくると見て警戒を強めているのです。
アパート経営では、一般的に建設請負業者が一定期間の家賃収入を保証するサブリース契約になっています。ただ、空室率に応じて２年ごとに保証額を切り下げるなど、思わぬ形で大家の負担が増えるケースが多発しています。
また多額の修繕費を負担する必要があることを十分に認識せずにアパート経営を始める人も多く、大変危険だと言えるでしょう。
節税効果が疑わしかったり、アパート経営の収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融庁は金融機関に検査・監督で問題点を指摘し、是正を促します。将来的な貸し倒れリスクが銀行の財務の健全性に与える影響という観点ではなく消費者保護のための、ローンを借りている個人（施主）の実態把握に力点をおいて調べる方針です。
和不動産の不動産投資セミナーにお越しになる方にも、投資用物件として「一棟アパート」にするか「区分マンション」にするかで悩んでいる方がいらっしゃいます。
そういった方に向けて先程も紹介した、不動産投資調査会社「タス」が発表している首都圏のアパート空室率が最高になったことを、セミナーでお伝えしております。
前回のメルマガでもお伝えしましたが、何も考えずに銀行が融資してくれるからと言って、安易に利回りに惹かれ地方の一棟アパート経営に乗り出す方もたくさんいらっしゃいます。何千万円、何億円のものを買ってから、取り返しがつかないと後悔されている方も実際にお見受けしています。
将来のことを考えたとても有意義な不動産投資ですが、失敗していくのを黙って見逃すわけにはいきません。
弊社では、サラリーマンの方にこそマンション経営で成功をしていただきたいと考えております。皆さまの一人一人に合った最適なプランをご提案しご納得していただいた上で、末永いお付き合いをさせていただきたいと考えておりますので、その入口として、不動産投資セミナーを開催しています。
物件やエリア、購入する会社をお悩みの方は、是非一度、弊社のセミナーをお聞きになり、お話をさせていただければ幸いです。
無料個別相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください！お待ちしております。
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【￥en.SPA!(エンスパ)2017年冬号に弊社広告が掲載！】
2016年12月15日発売の「￥en.SPA!(エンスパ)」2017年冬号にて、弊社の広告が掲載されました！
【もしも、ワンルームマンションから家賃収入が入ってきたら？】をテーマに、
「老後に対しての不安がなくなり、安心して暮らせる」
「万が一のことがあったら、借金なしのマンションを家族に残せる」
「夢だった世界遺産巡り」…など、
弊社ではマンション経営でお一人おひとりの夢や希望を叶えるご提案をさせていただきます。
詳しくは弊社の不動産投資セミナーでご紹介いたしておりますので、まずは本誌をお手に取っていただき、お気軽にセミナーにご参加くださいませ！
今日、12月19日は「日本初飛行の日」です。
1910年のこの日、東京・代々木錬兵場(現在の代々木公園)で、陸軍の軍人であった徳川好敏工兵大尉が日本初の飛行に成功しました。飛行時間は4分、最高高度は70m、飛行距離は3000mだったそうです。
ライト兄弟が初飛行に成功してから、わずか7年後に日本で初めて動力飛行に成功したことは、記念すべきことですね！
弊社でも、和不動産らしい新しい試みを行っていけるよう、日々奮闘中でございます！
毎月新しい不動産投資セミナーを開催したり、新しいオーナー様イベントを開催したりと、皆さんにも楽しみながら不動産投資を行っていただけるような環境をご提案させていただきますので、今後とも宜しくお願いいたします！
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。
