首都圏にも過疎化地域が存在！？ 2016年12月26日

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スタッフブログ(2016/12/26)

不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！

2016/12/26 首都圏にも過疎化地域が存在！？

皆さまこんにちは！和不動産営業企画部のブログ担当です。
今年も残すところ、あと5日となりました。
皆さまにとって2016年はどのような1年だったでしょうか？
どんな年だったとしても、来年も良い年になるようにしていきたいですね。
弊社でも12月30日よりお休みをいただきますが、12月31日発売の【ダイヤモンド・ザイ別冊】に、「初心者の方がまず知りたいと思われる、マンション経営の5つの大疑問」について解説した記事が掲載されます。
発売前ですので詳しくはお伝えできませんが、年末年始のお休みの間にお手に取ってお読みいただけますと幸いです！

このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

今回は、

◆不動産投資トピックス「首都圏にも過疎化地域が存在！？」
◆和不動産トピックス「社宅インタビュー・弊社社員T」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【首都圏にも過疎化地域が存在！？】

2015年の国勢調査(2016年10月末発表)から、東京都心と郊外に関して興味深い事実が判明しました。
日本の人口は減少傾向にありますが、東京に限っては人口集中が加速していることが調査の結果からわかったのです。ほとんどの道府県で人口が減少しているにも関わらず、東京都だけは前回調査時の2010年と比べて35.6万人が、23区だけですと32.7万人も増加しました。

ここ10年における23区の人口とそれ以外の日本全体の人口の増減(2005年の0～89歳から10年後の2015年で10～99歳が何人増減したか)を、コーホート別に見てみました(※コーホートとは、ある特定の期間に生まれたり結婚したりした人口の集団を意味します)。
すると、23区以外では20歳から33歳の方が各年齢で2万人以上減少していますが、23区では逆に19歳から34歳までが各年齢2万人以上増加していたのです。実数を見ると、23区以外の19歳～34歳は94.9万人減少していますが、23区の19歳～34歳は69.5万人増加。つまり、単純計算で見ると23区外で減った若者のうち7割以上が23区に集まったと言えます。

次に、東京都心への通勤圏に含まれる主な都市部の、2010年から2015年にかけての人口増減を見ると、人口が減少しているエリアがありました。
そこには1970年代から1980年代のバブル期までに住宅地として開発された、主に都心から30～50キロ圏の地域と重なっています。特に、バブル期に開発された、都心から40キロより遠い地域は、そこで生まれ育った「郊外2世」たちが、長い通勤時間を嫌って、郊外からより都心の近くへと転出していることが想像されます。

生産年齢人口(15歳以上65歳未満の労働力の中核となる者)が減り、かつて生産年齢人口だったが現在は高齢者となった親世代しかいない、という事態が進んでいるのです。これは、高度経済成長期以降に日本の地方で起こってきた事態と同じ。つまり、今、郊外は「地方化」しているということです。

東京23区の人口のピークは1968年であり、その後団塊世代の結婚、出産に伴う郊外転出などにより一時は1982年まで人口減少は続いたのでした。結果、1990年には千代田区で5万人を切り、中央区も95年に6.4万人にまで減り、「都心の過疎化」と言われたことさえありました。

しかし82年から、中曽根政権下で民間活力導入(政府・自治体に代わって民間の資本や経営を導入すること)がなされ、都心の高層住宅建設にかかわる各種の規制緩和が進んだことなどにより、再び都心人口が増加し始めたのです。バブル時代の地価高騰によって人口はまた減少するものの、96年からは都市開発の規制緩和により大規模マンション建設が増え、2000年代以降、千代田、中央、港などの都心3区で人口が大きく増加しました。いわゆる「都心回帰」が起こったのです。

ですが、東京都の人口動態を詳しく見ると、転入人口はさほど増えていないことが分かりました。なぜ人口が増えたかというと、それは転出人口が減ったことにあります。
転出人口が減った理由として、結婚、出産を機に郊外に家を買わなくても、都心で大量供給されたマンションなどを買うことが容易になったからでした。

中央区の人口の2005年から2015年の推移を見てみます。すると、25歳から39歳の人口が各歳1000人以上増えているのです。また、40歳から49歳が6608人増えているのに、その子ども世代に当たる10～19歳は992人しか増えていません。これは、未婚者や子どものいない夫婦が増えたということを示しているのです。

23区で最も人口が増えたのが港区。23歳から42歳で各歳1000人以上が増加しており、60歳でもわずかだが増加しています。中でも最も増えたのは、29歳から32歳であり、各歳2500人以上が増加しているのです。つまり、ちょうど短大・専門学校・大学を卒業した年齢から10年ほど経過する過程で、人口が増えたと言えるでしょう。
また、40歳から49歳が8891人増えているのに対して、その子ども世代に当たる10歳から19歳は2127人増えており、中央区とは違ってファミリーで増えたケースが多いようです。

一方、郊外部を中心として若い世代の人口が減少している市があります。その1つが、埼玉県所沢市です。同市は早稲田大学のキャンパスがあるためか、19歳から22歳は増えているが、29歳～33歳の減少が著しい結果となりました。大学卒業や結婚などを機に市外、おそらくより都心に近い地域に出て行くことが推測されます。夫婦の共働きが増えると、通勤時間を短縮するために都心志向が強まるのです。更に転出や死亡によるものと思われる、65歳以上の人口減少が非常に大きいのも、所沢市の特徴です。結局2010年から2015年にかけて全体で1538人の人口減少を見たのでありました。

また、多摩ニュータウンのある東京都多摩市は、28歳から37歳の減少が激しい結果となりました。ただし所沢市と違うのは60代以上の減少は少ないこと。理由して団塊世代など、最初にニュータウンに住んだ世代はそこに定着しているのですが、その子どもの世代が出て行ってしまうからでしょう。

すなわち、本来ニュータウンは30代の子育て世帯が多い地域だったはずですが、現在は子育て世代が少ない街となってしまったのです。ただし40代はあまり減っておらず、10代の増加も見られます。30代の時点で多摩市にいた団塊ジュニアは、一定の定着を見せているようです。
こうした状況を受け、近年都市部郊外の「人口減少」「高齢化」「空き家の増加」が問題になっています。

現在、企業の中ではようやく「在宅勤務」を本格化していこうという動きが広がってきました。毎日通勤するには遠すぎるので、基本的には在宅勤務。週に何日か都心に通勤する上では環境がよいという地域もあるので、そうした地域は在宅勤務の適地として訴求されていくことが予想されます。

ですが、日本企業の本来の働き方であるチームワーク重視は、やはり毎日顔を合わせてコミュニケーションを取って話し合うことが必須ではないでしょうか。在宅勤務を推奨して10年以上経過しますが、未だに普及率は3.9％程度というところを見ると、今後も広がる可能性は高いとは思えません。
ですので、不動産投資をスタートさせるにあたり、そのような郊外で物件を探すことは全くおすすめいたしません。あくまで、都心から少し離れていても働ける環境づくりが進んでいるというだけであり、共働き世帯の増加などからも都心へ居住を希望する人口数が圧倒的なのです。

アメリカの新大統領となり不動産王としておなじみのトランプ大統領も、不動産において３つ大事なことを挙げるとすれば「①に立地、②に立地で③に立地」と言うほど、不動産投資を成功に導くカギは「立地」が握っているのです。

弊社では、お客様にご提案する物件の立地が良いのは大前提となっているため、あえてそこを強調してはおりません。良い立地の物件にプラス、成功へのプランニング・コンサルティングに重きを置いているからです。
それをご理解いただくためには、まず毎週開催しております弊社の不動産投資セミナーにご参加いただくことが近道かと思われます！メリットだけではなくデメリットも明らかにして上で、そのデメリットをどのようにカバーしていくかまでもしっかりお伝えしています。
2017年の不動産投資イヤーを、失敗なくスタートいただくためにもぜひご参加くださいませ！皆さまのご参加お待ちしております。

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今回のトピックスでは、弊社社員がオーナー様の物件を社宅として使用させていただいておりますで、実際に住んでいるスタッフの感想をお伝えいたします！
「とても良い物件に入ることができて幸せです！」と笑顔で話すのは、弊社スタッフのT。
今回は、そんな彼女にインタビューしました！

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もともと学生時代からひとり暮らしをしていたんです。社宅に入る前に住んでいたところからは電車に乗っているだけで１時間以上の所要時間がかかっていました。それに加え徒歩の時間もあったので合計すると通勤時間に１時間半弱ほどかかっていました。

今月１２月に引越しをしたので入居してまだほやほや。今入らせていただいている社宅からだと電車の乗車時間に徒歩分数を加えても４０分で会社に着いてしまいます！１時間を切る好タイムにまだ慣れておらず日々興奮し、朝もギリギリまで寝ることができて幸せです(笑)

前に住んでいた場所はアクセスに難ありでしたが、郊外に位置していたことから広さがかなりあったので引っ越す予定はあまりなかったんです。そんな時、今の社宅と初めて出会う機会がありました。それは賃貸管理部としてのお仕事である、退去した後のルームクリーニングチェックで部屋を訪れた時です。

１階の部屋なんですが、坂の途中に建っているので半分地下のようになっていたんです。
「なんだか面白い！」と思ったのと、半分隠れているのに加え柵もしっかりとあったので防犯面も安心できるなと感じました。半地下なので「日差しがあまり入らないのかな？」と、訪れる前に図面で見た時に思ったのですが、ちゃんと部屋の中まで日光が入ってきているのを確認できたので、「ちゃんと考えて設計されているんだな」と感心すると共に、賃貸付けでもアピールできるなと思いニヤリとしていました。

この時はまだ、自分が入居するというイメージはなかったですね。部屋の中を更にチェックをしている中で大容量のクローゼットを見つけたとき、遂に心が高鳴りました…！自分はとても荷物が多いので収納が充実したお部屋でないと、引っ越しはしないだろうなと思っていた私に、急に引越しビットが立ちました！

もう１つ入居したいなと思った点に、「設備の良さ」があります。前のところは築年数が古いアパートだったこともあり、あまり設備が充実していませんでした。こちらの物件は築も浅くきれいな上に、浴室乾燥機なども付いていましたし、チェックをしている間にどんどん住みたいなあという気持ちが溢れ出てきました。

入居してからよかったことは、周りにお店がいっぱいあることです。坂の上にも下にもスーパーがあるので、気分によってどちらに行くか決めています。
坂道はつらくないかですか？私は全然気になってないですね～。「若いから！」ではありません！坂と言っても息が切れるほどの急坂でもなく、やはり室内の良さが際立っているので、坂道だと賃貸がつきにくいということもないと思います！立地がとても良いので。

社宅で新しい生活がスタートしてとても楽しい毎日を送っています。私がこの物件に住めているのもこの物件を投資用物件に選んでくださったオーナー様のおかげで、感謝してもしきれません！また、自分ならば全額払うのは気が引けてしまう家賃も社宅補助のおかげで助かっています。絶賛、会社の制度に甘えさせていただいてます(笑)これからも、ながーい期間お世話になるかと思いますが、お部屋も設備も大事に使っていきます！！

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和不動産では、社宅を利用させていただいているスタッフがまだまだたくさんいます。
こちらの社宅インタビューを通して、自分たちがいる環境に感謝すると共に、オーナー様にももっと感謝の気持ちをお伝えさせていただければと思っています。
不定期にこちらの「社宅インタビュー」も行っていきたいと思っておりますので、またお読みいただけると幸いです！次回もお楽しみに♪