スタッフブログ(2017/01/10)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2017/01/10 相続税対策は大丈夫？首都圏賃貸アパート空室率30%超の衝撃
皆さまこんにちは！和不動産 営業企画部のブログ担当です。
新年、明けましておめでとうございます。
本年も昨年以上に、弊社のこだわりや最新不動産投資情報についてお伝えさせていただき、
より一層、皆さまの不動産投資ライフのサポートが出来ましたら幸いです。
本年も、何卒宜しくお願い申し上げます！！
このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！
今回は、
◆不動産投資トピックス「相続税対策は大丈夫？首都圏賃貸アパート空室率30%超の衝撃」
◆和不動産トピックス「12月31日発売 ダイヤモンドZAi別冊に、弊社の記事が掲載！」
といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
【相続税対策は大丈夫？首都圏賃貸アパート空室率30%超の衝撃】
和不動産でも、昨年12月より公開されました相続税対策セミナーですが、幅広い年齢層の方にご参加いただき、ご好評のお声を頂戴致しております！
“不動産投資”“相続税対策”を考えるにあたり、大変興味深い話題となっている「賃貸アパートの空室率」について、改めてご紹介させていただきます。
みなさんは、昨年の相続税の増税・その対策によってアパートが乱立し、賃貸アパートの空室率が過去最悪という事態に陥っていることをご存知でしょうか？
2016/6/1 日経新聞
2016/12/14 日経新聞
相続税の増税が行われたのは2015年1月。ちょうど1年前となりますが、この相続税の増税に伴い、相続財産の評価は、現金で保有しているよりも、土地・建物に換えると3割程低くなる上に、賃貸に出せばさらに2～3割下げられるとの理由から「アパートを建築すると相続税対策になる」という、節税効果を狙ったアパート建築が急増。2015年の貸家着工数は前年比4.6％増の37.8万戸に達し、2年連続で減少した持ち家の着工数28.3万戸を10万戸近くも上回る水準となりました。
通常、アパートの建築には半年ほどかかりますが、2015年1月の増税から半年経った2015年半ば頃からアパート供給過剰による、空室率が上昇。不動産調査会社タスの調べによれば、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県に関しては35％超に達しています。千葉県、東京23区も34％前後へ上昇。3室に1室が空室というのが現状です。
こうした状況に対して、相続税対策だけに目を奪われ、賃貸経営が成り立つかどうかを精査せずにアパートを建設するのは、もはや危険行為と言えるでしょう。
また、サブリース問題も深刻化しています。空室は免れているものの、「30年間一括借り上げ」などのうたい文句に引かれてアパート経営を始め、契約賃料の引き下げを要求されて困っているという相談が急増していることも見逃せない事実です。
こうしたサブリース会社は「30年間一括借り上げ」を約束するものの、その契約賃料は2年ごとに見直すケースが多くあります。となると、空室が続けば、当然賃料引き下げを要求されます。そして、交渉がまとまらなければ契約を解除することとなりますが、そうなれば、自分で不動産仲介業者などを通じて、借り手を探してくる必要に迫られます。
相続税対策でアパート経営を始めようという人の多くは、「30年間一括借り上げ」といった保証があることによって、賃貸経営のリスクを軽視しがちになりますが、決して安心できる要因とはならないことを理解することが必要になります。
さらに、新築時は相場よりも高い賃料で成約できることが多いものの、次回入居時には年1％程度の賃料下落を覚悟しておくべきともいえます。30年間ずっと変わらない賃料保証をうたう業者もありますが、そもそも無理のあるビジネスモデルと警戒した方がいいかもしれません。
今では国民生活センターなどでも多くの相談が寄せられるほど深刻な問題となっていますし、ＮＨＫ「クローズアップ現代」でも取り上げられるほど、被害は拡大していることが想像できます。
賃料が年々下がっても、借金の返済を含めた収益性を確保できそうか、また、周辺物件で空室率が上昇しても、自分の物件の空室率は低く抑えられそうかについて、しっかりとしたリサーチ力がなければ、相続税対策で始めたアパート経営で、逆に大切な財産を失うことになりかねません。
くれぐれも不動産投資は“事業”であって、相続税の節税はそのオマケであると認識することが大切です。事業収支を無視したアパート経営は、必ずと言っていいほど破綻するものです。
では、相続税対策に適している不動産投資とは？そして、その理由とは…？
和不動産では、不動産投資のポイントを押さえた各種セミナーを開催致しておりますが、将来に必要な準備である相続税対策にスポットを当てたセミナーへもぜひお越しいただければと思います。当セミナーでは、現金と不動産の“評価の違い”を活用する資産運用テクニックを徹底解析。数ある不動産投資の中で、“相続・運用に適した方法”はもちろん、“相続税の節税ポイント”、今注目され始めている“生前贈与”“家族信託”についても詳しくご説明致します！
和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
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【12月31日発売 ダイヤモンドZAi別冊に、弊社の記事が掲載！】
12月31日(土)発売のダイヤモンドZAi 別冊2017年2月号に弊社記事「初心者がまず知りたい マンション経営５つの大疑問！」が掲載されました。
誌面では、「マンション経営を始めてみようかな」と思った時に、よくありがちな５つの疑問をQ&A形式にてご紹介しております！
・Q1.マンション経営は本当に必要なの？
・Q2.東京五輪で不動産が高騰？終了後、物件価格は下がるの？
・Q3.ローンって怖い…本当に大丈夫？
・Q4.マンション経営は早く始めたほうが有利？
・Q5.築年数が古くなると高い家賃はムリ？
マンション経営に踏み切れていない方は、上記のようなモヤモヤを抱えているからではないでしょうか？
誌面にて少しでもその不安要素が解消された方、もっと詳しく聞いてみたい！と思われた方はぜひ、弊社の不動産投資セミナーへご参加していただくことをおすすめします！
なぜなら、弊社で既にマンション経営をスタートさせている先輩オーナー様たちも、セミナーに足を運ぶことによって少しずつ不安をなくしマンション経営を始めているからです。
今回の紙面では、和不動産でマンション経営を始めた先輩オーナーのインタビューも掲載されております！
マンション経営を行っているサラリーマン大家さんの代表として、弊社オーナーの藤田様の声がご紹介されております。インタビュー内では、弊社営業部のコメントも挿入させていただきました。
「2017年はマンション経営を始めたい！」とお考えの皆さんに必見の内容となっておりますので、ぜひ書店やコンビニなどでお手に取っていただけますと幸いです！
先日の1月5日(木)は、神田明神に初詣に社員全員で行ってきました。
神田明神といえば江戸東京に鎮座して1300年の歴史を持つ由緒正しい神社で、江戸の総鎮守として東京都心をお守り頂いておりました。
弊社も東京都心のワンルームを販売し、無事に管理させて頂いておりますのは、神田明神のおかげという面もあるかと存じますので、オーナー様の資産を守る意味も込めまして、念を込めて参拝しました。
その後は、新年会をし、新年早々美味しい物を食べ、今後の業務にもより一層いい働きが出来る様に社員一同気持ちを引き締めました。
本年も皆さまに満足して頂けるよう、日々精進して参りたいと思いますので、変わらずご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。
これからも、弊社のサービスにご期待いただけますと幸いです！
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。
