アパート融資が異形の膨張 新税制で過熱 2017年4月5日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

和不動産メルマガ読者の皆さま、こんにちは！ブログ担当です！
4/1（土）、和不動産では、オーナー様限定イベント「お花見道中」を開催いたしました！
ご参加いただいたオーナー様・お連れ様、誠にありがとうございます。
当日は朝まで降っていた雨も止み、上野公園の桜は満開とまではいかなかったですが、五分咲きのキレイに咲き誇った桜をオーナー様と見ることができ、春を感じながらの楽しい宴とともに一日を過ごさせて頂きました！
詳細は「和不動産トピックス」でもご紹介させていただいておりますのでお読みください。
弊社では新年度を迎え、更に新しいメンバーも入社しましたので、ますますパワーアップし、オーナー様及びお客様へ、より感動させるサービスの提供ができますようがんばってまいります。
今後ともよろしくお願いいたします！

このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

今回は、

◆不動産投資トピックス「アパート融資が異形の膨張　新税制で過熱」
◆和不動産トピックス「4/1オーナー様限定イベント『お花見道中』を開催いたしました！」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【アパート融資が異形の膨張　新税制で過熱】

日本経済新聞3.26号に、アパート融資の現状をお伝えする記事が掲載されていたので、ご紹介いたします。
金融機関による2016年の不動産向け融資が、過去最高の12兆円超を記録しました。その背景の一つが、相続税対策によるアパート建設だといいます。人口減社会には似つかわしくないこのミニバブルは、まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに、金融庁や金融界からも不安の声が上がっています。米リーマンショックを引き起こしたサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）問題の「日本版にもなりかねない」と、大手銀行首脳が警鐘を鳴らしているのです。

地方の実例を挙げると、近鉄名古屋線、三重県の「津駅」から車で10分ほどにある海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前で、「入居者募集中」の看板があちこちで目につくと言います。1キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座で、表札付きの部屋は一部しかなく駐車場の車もまばらな状況ですが、徒歩圏内に駅もないこの地になぜアパート銀座があるのでしょうか？
市内の男性（70）は、「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけまくった」と憤っています。ご自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて自分の畑にアパートを建てたそうです。新築当初は近隣の工場に勤務する従業員が入居しましたが、土地の安さに目をつけた不動産業者が営業を強化した結果アパートが急増、入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任をとるのか」と怒りを抑えきれない様子です。

日銀によると、2016年の全国の不動産融資は前年から15％増の12兆2806億円で、統計のある1977年以降最高となっており、バブル期よりも上回っています。アパートローンも同21％増の3兆7860億円と2009年の統計開始以来最高に達し、貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶりの高水準です。

理由の一つは、2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことにあります。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため、地主らが相続税対策で一斉に建築に走りました。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動いて、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がっていきました。
埼玉県羽生市では、市内の空室率が10年でほぼ倍増。下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念して、2015年にはアパートの建設地域を従来よりも制限する規制を出しており、関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の視察も相次いでいます。

融資急増の反動も出ており、愛知県に住む80歳代の男性は今年の2月、「サブリース契約での家賃減額分を支払ってほしい」と、不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こしました。「10年は家賃が変わらない契約だったのに、6年後に10万円減額された」と主張しているそうです。
この男性は、家賃徴収などを会社に一任する「サブリース契約」を交わしていました。サブリースは契約で決めた家賃を大家に払い続けるため、リスクが少ないとされています。しかし、契約大家でつくる会によると、業績悪化などを理由に家賃を減らし、トラブルになるケースが増えているとのことです。この不動産大手は、「運営環境などに基づいて判断し、協議したうえで決めている。家賃を上げることもある」と説明をしています。

この様な事例は氷山の一角と言われ、アパート融資を受ける場合、毎月の家賃収入が返済額を下回ると収支が逆ざやになってしまい、運営を続けられなくなる恐れがあります。石川県内にアパートを2棟所有していた男性（61）は、家賃を1割減らされたことなどで月々の収支が悪化し2014年にアパートを売却しました。資産価値下落で手元には約3000万円の借金が残ったと言います。
融資実態も不透明で、津市内のある大家は「不動産業者の紹介で2つの都市銀行から数億円借りたが、事業性などの質問はなかった」と証言しており、中長期の入居見込みすら確かめていない可能性があるということです。
日銀統計も、メガバンクや地方銀行などが対象でノンバンクは含まれていないため、工場の敷地内にアパートを建てるケースなども含まれず、実情を反映していません。中小企業が運転資金の名目で借りる「事業性融資」が、実はアパート向けだったりすることもありますが、金融機関によって定義はあいまいな状況です。

金融庁は、昨年まとめたリポートで金融システムの健全性に影響を及ぼしうるリスクの一つに「アパート融資」を挙げています。昨年12月に実態把握に向けて融資残高を伸ばしている12の地方銀行を抽出し、詳細な契約内容の提出を求めました。
借り手には相続税対策が必要な富裕層が多いこともあり、返済不能になっても担保の土地を没収すれば銀行の懐は痛まないのかもしれません。しかし、人口が減り続けている地方において、担保価値は長い目でみれば目減りしていくはずです。調査では、給料から返済している事例も見つかっており、金融庁幹部は「担保を取っているから安全という問題ではない」と過度な融資増に警鐘を鳴らしています。
ある銀行幹部は「アパート融資の一部は流動化し投資家に売られている」とも明かしており、複雑な証券化商品などが増えればリスクの芽は膨らみます。2008年に破裂したアメリカのサブプライムローン問題も、潜伏期間では誰も疑問を持たず危機は静かに進行していました。
需要と釣り合わないアパート融資急増のひずみは着実に増しています。

以上の様に、2015年1月の相続税改正がトリガーとなり、対策としてアパートの建築が急増したことによる空室が深刻な問題となっています。
記事の中に「徒歩圏内に駅もないこの地になぜアパート銀座が？」とあったように、借家を建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため、需要が元々見込めないにも拘らずアパートを建設してしまうケースが後を絶ちません。本来の賃貸の需要を全く無視した建築のため、入居者が入らず家賃が下がっていくのは火を見るより明らかです
では、どういった場所に、どういう不動産資産を所有することが将来に対して正しい選択になるのでしょうか？
弊社でも、記事と全く同じ懸念を弊社セミナーで常々お話ししておりましたが、その懸念に対するズバリの解決策をセミナーの中でご紹介しております。少しでも興味のある方は是非お気軽にご参加ください。更に、自分の状況に合わせたお話をしたい場合は、無料の個別相談にてお客様に合わせたプランなどをお話いたしておりますので、積極的にご活用いただけたらと思います。
皆さまの明るい未来に、少しでも貢献できましたら幸いです。

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
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【4/1オーナー様限定イベント『お花見道中』を開催いたしました！】

4月に入り、暖かい日も出てきて春を感じつつある今日この頃。弊社でも、4/1(土)にオーナー様限定イベントの中で春の大イベントである「お花見道中」を開催いたしました！

オーナー様やお連れ様合わせて50名にご参加いただき、年々賑やかになっていく光景を見ていると、スタッフとして嬉しい限りです♪
朝まで降っていた雨も止み、ピンク色の桜を見ながら会話も弾んで、オーナー様同士の交流も活発にしてくださっている様子が見られました！

その後、パーティー会場へと移動し、乾杯の後はゲームに、ゲームに、ゲームに！(笑)興じました。
こちらも和不動産恒例となっており、盛りだくさんの内容に「ジェットコースターに乗っているみたい…！」と皆さまより毎回の感想で頂きますが、これも弊社の名物です（笑）
従来の良いところはそのままに、今回新しくご用意したイベントが“セミナー参加数表彰式”です！

オーナー様となった後も、弊社セミナーにお越し下さった方でご参加回数が多かった方を表彰しちゃおう！ということで、上位3名の方に表彰状&豪華記念品をお送りさせていただきました★
見事1位に輝いたオーナーH様の参加回数は半年間で、なんと13回！(2016.9～2017.2調べ)
次回イベントでは、こちらのコーナーをパワーアップし開催する予定です！オーナー様やリピーター様にたくさんお越しいただけるよう、楽しい企画を考えて参りますので、今後も期待してお待ちくださいませ！
また、今回の「お花見道中」では、プロカメラマンのS氏にもご一緒していただき、とっても素敵な写真を撮影していただきました。オーナー様へはこちらの写真をもとに何かプレゼントができれば考えておりますので、楽しみにしていただければと思います！

4月3日は「日本橋開通記念日」でした。
1911年（明治44年）のこの日、東京の日本橋が木橋から石橋に架け替えられ、その開通式が行われました。
開通式は午後1時から行われ、天候は小雨にも関わらず、大勢の見物客が押し寄せたようです。その数は100万人とも言われ、あまりにも群集が殺到したため、ケガ人が出るほどの騒動になったそうです。
日本橋は、江戸時代から現在まで日本の道路交通の中心となっており、橋の中央には国道の起点となる「日本国道路元標」が設置されています。
日本の国道の起点だけあって、付近には道路だけではなく地下鉄の各種路線も豊富に走っており、まさに交通の要所となっています。日本橋のある中央区、ＪＲ東京駅も徒歩圏内、周りはオフィスビルが無数と建っているこういったエリアはマンション経営にはとても有利な立地であります。弊社でもこのエリアのマンションを多数ご提供させていただいておりますので、「日本橋エリアのマンションがほしい！」という方はぜひ弊社までお声かけ下さいませ。

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。