相続税対策『暦年贈与』と不動産投資 2017年4月26日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さま、こんにちは！　ブログ担当です！
花の雨が降り注ぎ、早くも新緑が顔を出しはじめました。皆さま、春を満喫していらっしゃいますでしょうか？
早いもので新年度が始まってから1ヶ月が過ぎようとしていますね。
「光陰矢のごとし」とは言いますが、ただただ時間の流れに身を任せて過ごしてしまうのではなく、毎月、毎週、毎日、きちんと目標を立ててそれをクリアーしていき、ステップアップする人生を送れるように自分を律していきたいものですね。
ちなみに私の今週の目標は、楽しいGWをむかえるために、仕事でのやり残しがないようにやりきることです！(笑)

このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！

今回は、

◆不動産投資トピックス「相続税対策『暦年贈与』と不動産投資」
◆和不動産トピックス「社内レクで夢の国『東京ディズニーランド』へ★」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【相続税対策『暦年贈与』と不動産投資】

相続税対策として少額ずつを生前贈与する「暦年贈与」が取り上げられておりましたので、今回ご紹介いたします。

2015年に相続税法が改正されて、相続税がかかる税額（基礎控除額）が引き下げられ、これまでよりも相続税の対象者が増加しました。
その結果、生前に親（被相続人）から子（法定相続人）へ財産を贈与して節税対策をする人が増え始めています。
生前贈与は、なるべく早い時期から少しずつ贈与していく「暦年贈与」が良いとされていますが、それは一体なぜなのでしょうか？
また、生前贈与をした場合としなかった場合では、どの程度税額に差が出るのでしょうか。

１億5,000万円の父親の財産を、子ども3人に相続するケースで考えてみましょう。（図1参照）
生前贈与をしなかった場合は、基礎控除の金額を抜いた1億200万円が相続税の課税対象となり、相続税は合計で『1,400万円』発生します。
しかし、子ども1人につき1年に120万円を10年間=1200万円×3人分、合計3,600万円を生前贈与した場合は、相続税と贈与税を合わせても『870万円』となり、生前贈与をしなかった場合と比べて『530万円』もの税額を減らせることになります。

先程、一人当たり年間120万円とお伝えしましたが、なぜ一度に贈与しないのでしょうか？
贈与税は金額が多いほど税率が高くなる仕組みのため、一度に多額の贈与をすると税率が上がり、かえって損をすることがあるのです。
上のケースでは年110万円の非課税枠を利用し、非課税枠よりも少し多い『120万円』を贈与するので、10万円分だけが課税対象となります。
税率は10％なので、その120万円を申告した場合の贈与税は1万円ということになります。
子供３人で1年分の贈与税が3万円ということになりますので、10年分の贈与税の合計額を30万円に抑えることができるのです。

また、贈与を行う際に注意したいことは、「財産をあげる方ともらう方の双方がともに合意している」ということが大切です。
例えば、子や孫の名義の預金口座に黙ってお金を入れた場合、「合意がない」として税務署が贈与を認めず、相続税が高くなってしまうこともありえます。そのため、上のケースでは受け取った方があえて贈与税を申告することで、贈与合意の証拠としているのです。
一番良いのは贈与契約書を作成し、双方で押印することです。
他にも、住宅資金や教育資金として贈与することにより、非課税で一括贈与できる仕組みもあります。
それぞれ対象となる子や孫には年齢制限がありますが、住宅資金の場合は1,200万円まで、教育資金は1,500万円まで非課税で贈与でき、暦年贈与と併用することが可能です。
教育資金贈与の場合、贈与した人が亡くなった時に残高があったとしても相続財産には足し戻されないので、相続税対策として有効と言えるでしょう。

と、ここまでは生前贈与を利用した相続税対策をご紹介して来ましたが、それ以外にも効果的な相続税対策があるので合わせてご紹介させていただきます。

その方法は「不動産経営」をすることで、相続税を下げるやり方です。この方法は、現金よりも相続税評価額が低い「不動産」を借家にすることで、その評価額を下げることができるのです。

例えば、時価7,000万円の土地と、3,000万円の建物を持っていたとします。

これに居住する場合、土地は路線価で評価されるため時価の8割程度である5,600万円、建物は時価の6割程度の1,800万円となり、合計で7,400万円の評価額となります。

これを貸した場合はどうでしょうか。
土地は『路線価×（1-借地権割合×借家権割合）』という計算式で評価額を減らすことができます。
場所によっても異なりますが、この時の「借地権割合」を6割、「借家権割合」を３割とすると、土地は路線価の82％まで圧縮することができます。
また、建物の固定資産税評価額は、新築なら建築費の４～６割で、人に貸すことにより『固定資産税評価額×（1-借家権割合）』となります。

上記の計算式から、土地は4,592万円、建物は1,260万円で、評価額は計5,852万円となり、居住する場合と比べて評価額を1,548万円も抑えることができるのです。

しかし、上記のように相続税対策や超低金利の影響で貸家としてのアパート経営を行う人が増えたことにより、別の問題も生まれています。
アパートが乱立したことにより、千葉・埼玉・神奈川や東京の郊外を中心に居住者が確保できず、空室が目立ち始めているのです。
再三メルマガでもお伝えしておりますが、金融庁も銀行がこのようなアパート・マンション経営に積極融資している現状に警鐘を鳴らしています。
せっかく相続税対策のためにアパート経営を始めても、毎月の収支が大赤字になってしまえば本末転倒です。

では、これから相続税対策を始める場合は、どのような不動産を購入し、貸した方が有効なのでしょうか？
弊社では郊外の新築アパート経営ではなく、「都心の築浅中古ワンルームマンション」の不動産経営をオススメしております。
その理由は弊社セミナーでご紹介しておりますので、少しでも興味のある方はセミナーにご参加ください。
相続税対策は関係ないとお思いの方も、いざ相続が始まってからでは遅いので、暦年贈与も含め、早いうちから考えておかないと大変なことになりかねません。一度お話だけでも、弊社個別相談にて聞いていただくと幸いです。

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【社内レクで夢の国『東京ディズニーランド』へ★】

先週は社内レクとして社員全員で、夢の国「東京ディズニーランド」へ行ってまいりました！

当日の明け方まで暴風雨が続いており「果たして行けるのだろうか…」と不安に思いつつも、舞浜駅に着いてみるとおひさまが顔を出しており、一気に社員のテンションがあがりました！
どうやら、和不動産には強力な晴れ女・晴れ男がいるようです。先日開催されたオーナー様限定イベント「お花見道中」でもぐずついたお天気でしたが、上野公園でのさくら鑑賞の間は雨も止んでいたことから、これは確実だと言えます！

和不動産のメンバーも気づけば45名になりましたが、終始、全員でパーク内を一斉に行動いたしました！その様はぞろぞろと、まるで大名行列のようだったかもしれませんね(笑)
アトラクションの待ち時間には、普段あまり話す機会がない他部署のメンバーとも交流ができました♪

ホスピタリティ溢れるディズニーランドのキャストの方とふれあうことで「どうすればお客様に感動を与えることができるのか？」といったことを改めて考えるきっかけとなりました。
各々が感じたことを共有し、和不動産と関わってくださる皆さまに何ができるのか、日々模索し、少しでもお役に立てますよう精進していきますので、今後とも和不動産をどうぞよろしくお願いいたします！

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明日、4月25日は「拾得物の日」です。
1980年のこの日、東京の銀座でトラック運転手だった大貫久男さんが現金1億円を拾ったことから決まったとのこと。
すぐに警察に1億円を持って行った大貫さんは3か月後、落とし主が不在のため1億円を手に入れることになるのです。
1億円を拾い、手に入れたことが大きく報道されてしまった大貫さんは、脅迫や嫌がらせを受け、自宅に警備員を雇うほどの恐怖の中生活することになったそうです。
「1億円手に入るのか、いいなあ～」と思う反面、様々な苦労をした大貫さんの経験を知ると、怖いなあ…と思う気持ちも大きいですよね。
カタチは少し異なりますが、都心の築浅中古ワンルームマンション経営を行えば、定年後の20年間に「通算家賃収入1億円を得る仕組み」を作ることができます！こちらの方法でしたら、拾ったり、宝くじが当たったり(確率はかなり低いですね。笑)といったカタチで現金を手に入れるよりも、ずっと安全に1億円が手に入りますよね。1度に大きな額を得るより、定期的に安定した家賃収入を得るほうが、周りから財産を狙われる危険性も少ないと言えます。
ただ、もし宝くじが当たった方がいらっしゃいましたら、こっそりとマンション経営を始めましょう(笑)。もちろん、定年後の年金対策としてマンション経営をお考えの方にもぜひ弊社のセミナーにお越しいただき、マンション経営をスタートさせていただければと思います。

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。