老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価値 2017年8月2日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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スタッフブログ(2017/08/02)

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2017/08/02 老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価値

「アフターフォローNo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です。

夏も本番ということで、これからの季節は各地で花火大会が開催されますね。
おととい7月29日には、東京下町の名物「隅田川花火大会」が開催されました!
夕方から降り始めた生憎の雨にもかかわらず、当日は大勢の人で賑わっていたようです!テレビ中継もある花火大会ですので、見事な花火の数々をご覧になった方も多いのではないでしょうか?
隅田川花火大会の始まりは、江戸時代中期の1733年(享保18年)の「両国の川開き大会」に由来します。
その際に、活躍したのが「鍵屋弥兵衛」という花火師でした。「鍵屋」の見事な花火は江戸中の話題となり、その後「鍵屋」からのれん分けした、「玉屋市兵衛」の花火も有名になりました。
両国の川開き大会では、上流を「玉屋」、下流を「鍵屋」が担当し、二大花火師の競演が見られたそうです。
花火を見ながら「たまやー!」「かぎやー!」と掛け声を上げるのは、江戸時代の両国の川開き大会で観衆たちが、花火師の屋号を呼び合ったのが由来なのだそうです。
江戸時代から続く下町の文化が、今でもしっかりと受け継がれ人々を楽しませている、と思うと感慨深いものがありますね!
日本の伝統と夏を感じられる「花火大会」。皆様も近夏一度は、どこかの花火大会に参加してみてはいかがでしょうか?
では、今回は

♦不動産投資トピックス「老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価値」
♦和不動産トピックス「7/21発売『ダイヤモンドZAi 9月号』に代表・仲宗根の記事が掲載されました!」

といった内容でお届けいたします!
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

トピックス
【老朽マンションの建て替え問題と、ワンルームマンションの資産価】

週刊東洋経済に、老朽マンションの建て替えについての記事が掲載されておりましたので、ご紹介いたします。

国土交通省は、南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命の保護の観点から、 耐震性不足の老朽マンションの建替え等を課題としています。
昭和37年に区分所有法が制定され、集合住宅(マンション)の建築が急増しました。
しかし、その頃に建てられたマンションは、現在では築50年以上が経過し、その当時には高級マンションだった物件も今はすっかり老朽マンションとなってしまいました。
その数は平成28年末の時点で4.1万戸で、築30年以上の老朽予備軍を含めると172万戸にも上り、必然的に今後も急増していきます。

老朽化マンションは急増

国土交通省によると、これまでに建て替えに至った例は予定も含めて252件にとどまっている、という調査結果も発表されています。
老朽マンションの建て替えが難航しているのは、「建て替えにかかる金銭的な負担が区分所有者にのしかかる」ことや、「区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になる」という背景があります。
建て替えにかかる解体費や建築費は、一般的に各戸1000万円単位にものぼります。
ですが、老朽化マンションの所有者には高齢者が多く、住宅ローンを組むことが難しいため、その場合は現金を用意するほかありません。このような理由から、建て替えが進まないことがうかがえます。
それでも、これまで建て替えが実現したマンションは、容積率に余裕があり、新たに分譲する住戸数が大幅に増えるため、売却資金を建て替え費用に充てることで所有者負担を軽減、もしくは所有者負担が0だったケースが多かったようです。
容積率以外にも、その場所が新築マンションの立地にふさわしいかという点も所有者負担が少なく済むポイントだそうです。
ということは、不動産投資をする上で都心はその立地が一等地であることが、マスト条件であると言えます。
また、法的な面からすると区分所有法では所有者の5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能ということになっており、反対する人の権利を買い取ることもできるのですが、実際は反対する人から買い取り価格を吊り上げられたり、「ここで一生を終えるから建て替えたくない」とおっしゃる高齢者の方がいたり、賃借人がなかなか出ていかない、などの様々な理由からも、マンションの建て替えは難航しています。
そんな中、昭和31年に日本で初めて民間企業により分譲された「四谷コーポラス」という築61年のマンションの建て替えが、今年5月、区分所有者全員の合意で決まりました。
四谷コーポラスは四谷駅から徒歩5分という好立地で、メゾネットタイプの間取りにフローリング、その頃では珍しく各戸に浴室が設置され、なんとディスポーザーまで標準装備されていたそうです。
こちらの物件は分譲当初からの所有者が多いため、建物や住環境に対して愛着を持っている人が多く、コミュニティーがしっかりと形成されていることが特徴的です。
建て替えに当たって同じ広さを求める場合1戸あたり2千万円程度の負担が必要になりますが、住民の9割が売却せず再購入を希望しているようです。
四谷コーポラスは立地がバツグンに良いこともあり、築61年の現在でも売買価格2480万円以上や、家賃15万円(78.54㎡)以上のお部屋もあるなど、資産価値が維持されるどころかアップしています。
弊社がお勧めしている都心の築浅中古ワンルームマンションも、ワンルームマンション規制によって供給が限られていますので、築年数が経過したとしても、人気が衰えず資産価値を維持することが可能となります。

弊社代表の仲宗根が7月12日に発売した書籍、『後悔しない相続税対策は「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で!』でも詳しくご紹介しておりますが、相続で子世代に遺した場合、賃貸需要が高いので家賃収入を確保しやすく、また、市場での希少性が高いので、資産価値が維持され、売却しやすいというメリットもあります。
7月21日から相続税対策のセミナーをスタートいたしましたが、おかげさまでご盛況を頂いており、ありがたい限りでございます。
相続税対策のセミナーは、今度毎週金曜日の13:30から2部制で行っています。
また、通常の不動産投資セミナーも、金曜日の夜からと、土曜、日曜の日中に、大好評開催しております!この度より軽食も用意しておりますので、お仕事帰りでも、お休みの日にでも、お気軽にご参加いただければ幸いです。

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和不動産トピックス
【7/21発売『ダイヤモンドZAi 9月号』に代表・仲宗根の記事が掲載されました!】

実際の記事

2017/07/21発売の『ダイヤモンドZAi 2017.9月号』に、弊社代表の記事「定年後今の給料の半分で生活できますか?新たな収入源をつくる方法とは!」が掲載されました!
日本の年金制度が崩壊しつつある将来、現役時代の半分以下の収入で老後生活を強いられたらあなたはどうしますか?無計画のまま定年を迎えてしまい収支のバランスを崩し、老後破産に陥る人が増加しています。
給料が半分になることによって月に不足する額は17万円、1年間では約200万円も不足してしまうのです。そんな事態を避けるために、安定した収入源をつくる方法を本誌ではご紹介しております!
お金持ちになる人には共通点として、4つの習慣や行動があると言われていますが、皆さまはご存知でしょうか?今回のメルマガでは、その4つを特別にご紹介!

① 収入を増やす
② 支出を減らす
③ お金(資産)を増やす
④ お金に働いてもらう

どれも重要ですが今回の雑誌へ出稿した記事では特に、①と④にフィーチャーしてお伝えしています。
サラリーマン時代のように給与が得られない定年後の対策として、お金に働いてもらい収入を増やす必要があるのです。
では実際、定年後も安定した収入をキープするにはどのような手段があるのでしょうか。
60歳から85歳までに必要な5100万円(月17万円×12カ月×25年)を得ようとするならば、株やFXの運用で収入を確保しようとすると、年間250万円をずっと勝ち続ける必要があります。
しかし、市場を操作できない一般人がペーパーアセット投資で、毎年250万円利益を出し続けることはほとんど不可能ではないでしょうか?
他にも、運用利回り年5%の投資をする場合の必要な額や、弊社がおすすめするマンション経営ならばどのように不足額をカバーできるのかをご紹介しております。
定年後に、年金以外の安定収入を得るために毎日チャートとにらめっこを続けるのか、はたまた、若いうちから2本目の収入の柱の仕組み作りを行い老後に備えるのか、皆さまはどちらがよろしいでしょうか。
まだまだ「不動産投資」と聞くと、富裕層が行う運用だったり不動産会社からテレアポや訪問をされてしつこくつきまとわれ、買ったとたんに連絡がつかなくなるといったイメージをお持ちの方が多くいらっしゃると思います。
しかし、弊社和不動産でマンション経営をスタートさせれば、サラリーマンの方が家計に負担なく運用ができるよう、和不動産オリジナルコンサルティングシステム【N-RICOS】で運用を強力サポート!させていただきます。
興味があるけどよくわからないとお悩みの方は、個別相談で【N-RICOS】を実際に用いたシミュレーションや弊社の成功されているオーナー様のモデルケースをお見せすることが可能です!
たくさんの皆様のご参加をお待ち申し上げております。

和不動産 個別相談申込はこちら!
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あとがき

梅干しの日

昨日、7月30日は「梅干の日」でした。

「梅干しの日」は、梅干しの全国消費量一位を誇る和歌山県の【株式会社東農園】よって制定されました。
昔から梅干しは旅人が薬として持ち歩き、熱病や風土病の予防としていたそうです。
「食べると難が去る」と言われており、そのことから「なん(7)がさ(3)る(0)」の語呂合せにより7月30日が梅干の日とされました
これから8月に入り、本格的な夏が始まります。
夏バテ回避といえば「土用の丑の日」にウナギを食べるというのが有名かと思いますが、実は、梅干にも夏バテ防止効果があるのはご存知でしょうか?
梅干しは、ドライフルーツの一種で、保存性に優れ、乾燥によって栄養分が凝縮されているため、栄養補給には最適なのです!
特に注目すべき成分として「クエン酸」が挙げられます。梅干しが酸っぱいのは、このクエン酸が多く含まれているからです。疲労回復、食欲増進、ミネラルの吸収を促すのに効果的だと言われており、まさに夏バテ防止に最適な食材といえます!
これからの季節、レジャーなどで屋外に出られることも多いかと思いますが、特に今年は全国的に猛暑・酷暑が予想されています。
皆様も、梅干しを食べ水分補給はしっかり行い、夏バテや熱中症には十分お気をつけくださいね!
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のブログでお会いしましょう!
さよなら。さよなら。

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