不動産投資の利回りとは？種類や相場など詳しく解説

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スタッフブログ(2017/08/16)

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2017/08/16
不動産投資の利回りとは？種類や相場など詳しく解説

不動産投資では利回りによってリスクが変わります。しかし、不動産投資経験のない初心者の場合、利回りが高いほうが有利だと勘違いし、思わぬ落とし穴にはまってしまうケースもあるでしょう。その数字だけで物件を判断するのは危険なのです。ただ、利回りは不動産投資における1つの指標です。この記事では、計算方法や注意点など利回りにまつわる話をお伝えします。

不動産投資の仕組みからリスクまで、不動産投資を始める人が知っておきたい知識を幅広く紹介

不動産投資の「利回り」とは？

利回りとは、簡単にいえば投資した金額に対して、どの程度の収益を得られたかを示す割合のことです。一般的には、年間の家賃収入を購入した時の価格で割ったものを利回りと呼びます。

不動産投資の場合、修繕費などの支出が発生するため、購入時より利回りが低くなる可能性もあります。そのため、しっかり理解しておかないと、「お金を増やす目的で始めたのに思ったより利益が上がらないということにもなりかねません。

不動産投資の「利回り」の種類

利益を上げられる物件を見極めるためには、利回りの種類を把握しておくことが大切になります。物件を取得する前にしっかり学んでおきましょう。

満室想定利回り

想定利回りとは、経営するアパートやマンションが満室状態の場合に得られる想定の利回りのことです。以下の計算式により算出できます。

・満室の場合に得られる年間賃料÷物件価格×100＝想定利回り

たとえば、総戸数が8戸のマンションを、1カ月あたり5万円で貸し出す場合、想定される年間賃料は「（5万円×8戸）×12カ月=480万円」です。物件価格が8,000万円の場合、想定利回りは「480万円÷ 8,000万円×100＝6.0％」となります。

表面利回り

グロス利回りとも呼ばれ、管理費や修繕費などの経費を含めずに算出する利回りを指します。以下の計算式を用いることで算出できます。

・現在得ている年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り

なお、マンション1棟ではなく1室だけに投資している場合や戸建投資の場合、想定利回りと表面利回りの値は変わりません。

実質利回り

実質利回りとは、毎月かかる運営費である管理費や修繕積立金などを家賃から引いた金額に基づいて計算した利回りのことです。実質の手取り額に対しての利回りを算出できるため、シミュレーションを行う際は実質利回りを計算すると良いでしょう。算出する際の計算式は以下の通りです。

・（現在得ている年間家賃収入–年間経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）×100＝実質利回り

アパートやマンションを経営する際は、管理費や修繕費、保険料や固定資産税などが経費としてかかります。また、物件購入時に発生する諸経費とは、不動産所得税や登記費用、収入印紙代などです。

NOI利回り

NOI利回りとは、満室時の家賃収入から諸経費を差し引いた金額を、不動産価格で割って導き出す利回りのことです。投資物件を選定する際の重要な判断材料となります。計算式は以下のとおりです。

・（満室時の家賃収入-年間経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）×100=NOI利回り

想定利回りや表面利回りで見たときは有利に見える物件が、NOI利回りを算出すると不利になってしまうケースは少なくありません。収益性が高い物件を見極めるためには、実質利回りやNOI利回りなど、実態に近い利回りを算出したうえで判断することが大切です。ただ、あくまでも満室時の想定賃料なので空室率も考慮に入れましょう。

その他利回り

自己資金利回り

自己資金利回りとは、自己資金から投資した金額に対して、どの程度の利益が望めるのかを示す割合のことです。以下の式に当てはめることで算出できます。

・［年間家賃収入-（年間支出+年間借入金返済額）］÷投資自己資金×100＝自己資金投資利回り

年間支出とは、空室が発生した場合のコストや、物件の管理や運用に必要な費用などを合計した金額です。

返済後利回り

返済後利回りとは、実質利回りにローンの返済額を含めたうえで算出する割合を指します。計算式は以下の通りです。

・［年間家賃収入-（年間支出+年間借入金返済額）］÷物件価格×100＝返済後利回り

ローンを組んで物件を購入する場合に重要なポイントとなるため、算出方法を覚えておくと良いでしょう。

借入額と利回りのバランスを考慮し、無理のない資金計画を立てないと、返済が滞ってしまうおそれがあります。万が一、返済後利回りがマイナスの状況なら、資金計画を見直すべきです。

不動産投資の「利回り」の相場とは？

相場は、物件の種類や築年数、エリアなどの条件によっても変わります。収益性が高い物件を見つけるためにも、相場の違いを知っておきましょう。

エリアによる相場の違い

不動産投資では、東京23区や大阪梅田などの都市部は利回りが低く、地方ほど利回りが高い傾向が見られます。

ワンルームタイプの賃貸住宅の場合、目黒区や世田谷区を含む城南地区は最も利回りが低く、4.4％です。次いで低いのは東京都城東地区で4.5％、大阪梅田は4.9％となっています。一方、最も利回りが高いのは広島の5.8％です。次に高いのは札幌と仙台で、ともに5.5％でした。

地方都市や郊外の物件は購入価格が低い分、都市部よりも利回りが高くなります。しかし、入居者が集まりにくいなどのリスクもあるため注意が必要です。ただ、地方は表面利回りが高くても実質利回りが低く、逆に都心の物件は表面利回りが低くても実質利回りが高くなる傾向があるので、しっかり計算しましょう。

※参考：

第 39 回「不動産投資家調査」（2018 年 10 月現在）の調査結果｜一般財団法人日本不動産研究所

新築と中古による相場の違い

利回りはエリアだけではなく、築年数にも左右されます。一般的には新築物件は低く、安く手に入りやすい中古物件ほど高くなります。新築物件と中古物件を比較してみましょう。

新築マンション・一戸建て

東京都内における新築物件の平均利回りは、マンションなら3～5％程度、木造戸建てなら5～6％程度です。新築物件は購入時の価格が高く、利回りは低いものの、修繕費などの維持費はそれほどかかりません。また、家賃を高めに設定しても入居者が見つかりやすいという特徴があります。

売却時に高く売れるのも大きなメリットです。さらに、新築の場合、購入価格が高い物件でも、銀行から融資を受けやすい傾向があります。

中古マンション・一戸建て

築年数が20年程度までの東京の中古マンションの場合、4％～5％半ばくらいと、新築と比べて高い傾向にあるのです。さらに築年数が20年から35年程度であれば6％～8％と、築年数が経過している物件ほど利回りが高くなります。また、中古の木造戸建ての場合、平均相場は6～8％程度です。これはあくまでも目安なので、変わることも多々あります。

ただし、中古物件は傷んだ部分の修繕やリフォームの費用がかかり、結果として利回りが低くなる可能性があります。また、地方都市や郊外にある物件や、駅から遠い物件は需要が低く、安定した運用が難しいため注意が必要です。

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不動産産投資での理想的な「利回り」とは？

利益を下げないためにも、できる限り空室率が低くなるような運用を目指しましょう。そのため、利回りだけではなく、駅徒歩圏内、交通アクセスが良好、設備が充実した物件など、入居者が入りやすい条件に注目することが大切です。

物件選定時のポイント｜高利回り物件のココをチェック！

高利回りの物件には、購入を避けるべき物件もいくつか存在します。ここからは投資用物件を選定する際に注目するべきポイントを紹介します。

借地権物件

借地権物件とは、建物は所有、土地は借りている物件のことです。このような物件は毎月一定額の土地代を支払わなければならないうえ、契約更新の際には更新料も発生します。売却する際は地主からの許可が必要で、購入する際は金融機関から融資を受けにくいでしょう。

購入時はまとまった自己資金が必要で、売却時は買い手がつきにくいことから、借地権物件は高利回りでも投資には向いていないといえます。

立地

投資物件において、立地は非常に重要です。地方や郊外など都市部から離れた場所にある物件や立地の悪い物件は賃貸需要が低く、なかなか入居者が見つかりません。また、土地勘がない場所に物件を購入してしまうと、賃貸需要を把握しづらく、入居者を集めるための対策を立てるのも難しくなってしまうため注意しましょう。

耐震基準

旧耐震構造の物件も、不動産投資には向いていません。1981年の建築基準法改正以前に建てられた物件は耐震性が低く、金融機関からの融資を断られたり、融資を受けられても期間が短くなったりするリスクがあるからです。また、耐震性が低い物件は既存不適格の可能性もあるため、売却も難しく、なかなか手放せないケースも考えられます。