スタッフブログ(2017/09/04)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2017/09/04 大手アパートサブリース業者 修繕不履行で集団提訴
和不動産ブログ読者の皆さま、こんにちは！
「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です。
9月に入ってから気温も下がり、秋の気配が近付いていますね。
秋といえば長雨が多い季節。これは秋雨といい、地域によって多少差がありますが8月後半～10月ごろにかけて降る雨を差します。またの名を秋の長雨、秋霖（しゅうりん）、すすき梅雨とも言うそうです。
雨が降ると足元は濡れるし、ちょっと憂鬱な気分になるし…とネガティブになりがちですが、悪いことばかりでもありません！
例年9月に入ってから暑い日が続くこともありますので、秋雨は残暑を冷やしてくれるめぐみの雨でもあるそうです。そう考えると、秋雨もいいものに思えてきませんか？
このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！
今回は、
◆不動産投資トピックス「大手アパートサブリース業者 修繕不履行で集団提訴」
◆和不動産トピックス「9月4日(月) 朝日新聞・朝刊に和不動産の一面広告が掲載されました！」
といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
【大手アパートサブリース業者 修繕不履行で集団提訴】
8月29日の時事通信ニュースに、大手サブリース業者が集団提訴されたという記事が掲載されましたので、ご紹介いたします。
2017年8月29日、静岡県・岐阜県・愛知県・三重県にアパートを所有するオーナー29人が、契約通りに修繕を行っていないとして、修繕契約の無効と既に支払った修繕費計約1億4,700万円の返還を求める訴訟を名古屋地裁に提訴しました。代理人の弁護士によれば、関東や関西などのオーナー約70人も同様の訴訟を検討しているとのことです。
同社は他にも、10年間保証されていた家賃が減額された差額分の未払い家賃請求など、複数の集団訴訟を抱えています。
今回の訴訟は、サブリース契約とは別に結んだ「修繕契約」に関するものです。
同社でアパート建築をしたオーナーは、毎月家賃収入から7.2％の修繕費を差し引かれていたにもかかわらず、屋根の塗り替えやクロスの交換など約束した頻度で修繕が行われていなかったと主張をしています。同社との契約によると屋根の塗り替えの目安は10年、クロスの交換の目安は4～5年とうたっているものの、屋根の塗り替えをした物件はゼロ。また、クロスが全面張り替えられた部屋もないとの調べがついています。
一方、訴えられた側の同社は現時点で「必要な修繕はきちんとしている」と反論しており、裁判の行方が注目されています。
アパート経営におけるサブリース契約の問題点として、今までは「サブリース契約にて業者側からの一方的な家賃の減額によるオーナーの資金繰りの悪化」が主に報道されてきましたが、今回さらに「修繕契約」についての問題も浮き彫りになってきました。
家賃の減額交渉に関しては、2004年に最高裁で判決が出ており、サブリース契約には借地借家法32条が適用され、業者が家賃の減額交渉をすること自体は認められています。しかしながら、「その範囲は敷金及び借入金の返済の予定等の諸事情を考慮すべきである」とされています。
そもそも、この「借地借家法32条」は、経済状況や家賃相場の変動があった際、物件を借りている「借主」の不利益が起こらないよう、オーナーである「貸主」に家賃の増減を請求するために施行されたものでした。
ところが、今回のようなアパートのサブリース契約では、建築業者が「借主」となり、物件を入居者に「転貸借」しているため、業者が「借主」の権利を利用して不当な家賃の減額請求を行っているというわけです。
メディアを賑わせるような問題が起きているのはアパートのサブリース契約ですが、区分マンションにもサブリース契約は存在します。その内容は各社さまざまですが、通常は2～3年ごとに更新され、家賃が見直しされどんどん減額されているケースを散見します。
弊社和不動産では売主責任として、オーナー様へのお引き渡し時に、サブリース契約の解除や賃借人の家賃支払い状況の確認、賃貸人の権利の移行、修繕トラブル・クレーム等、引き渡し後に問題の種になるような要素を全て取り除いてからお引渡ししています。
また、自社の専門部署で原状回復やリフォーム工事まで行っており、物件の仕入れ、販売、賃貸管理、原状回復、運用コンサルティングまでワンストップでサービスを提供することができるのです！
こういった企業努力は、全てオーナー様にご満足いただくためのものです。
先日、オーナー様をお招きした夏の大イベントを開催させていただいたことは前回のブログでもご紹介いたしました。
オーナー様イベントでは、オーナー様同士の交流で情報交換をしていただくことはもちろん、オーナー様と社員が直接お会いし、オーナー様の笑顔やお人柄に触れることで、スタッフの仕事の意義や、より良い仕事をするための意欲を頂いています。
個別相談においても、まずはニーズや目標を徹底的にうかがい、お客様と弊社の双方が納得してからの物件販売となります。
まずはセミナーにご参加いただき、オーナー様ファーストの和不動産のホスピタリティを知って頂けたら幸いです。皆様からのお問い合わせをお待ちしております！
和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒ nagomi-fudousan.com/seminar/study/
和不動産 無料個別相談はこちらからどうぞ！
⇒ nagomi-fudousan.com/muryosoudan/
【9月4日(月) 朝日新聞・朝刊に和不動産の一面広告が掲載されました！】
本日の朝日新聞・朝刊に、和不動産がすすめる「相続×都心の築浅中古ワンルームマンション」の一面広告が掲載されました！
弊社では、7月に発売された弊社代表仲宗根の書籍『後悔しない相続税対策は「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で！』の内容を盛り込んだ「相続セミナー」を開催しており、毎回大変なご好評をいただいております。
平成27年1月の相続税改正以降、相続問題に関心を抱き、効果的な対策法を模索している方が多くいらっしゃいます。
広告の中央にある父親から息子へ宛てた手紙では、今回の広告のキャッチコピーにもなっている【苦労は相続させない】というテーマで、息子たちが相続後にもめたり苦労してしまう一棟アパートなどの不動産は選ばず、生前贈与を活用した「都心の築浅中古ワンルームマンション」で相続対策を行うことをお伝えてしております。
折角子どもたちのことを考えて行った相続対策でも、自分が子供たちのためにと遺した財産によって、苦労やもめごとを残すことは悲しいことです。
ほとんどの方は一生の中で、「相続」を経験することは1～2回でしょう。ですが、いつ来るかわからないのが「相続」の怖さです。
ずっと先のことだからと相続対策を行っていない丸腰の状態で相続を迎えてしまうことのないよう、余裕を持って準備をしていただくと、節税効果もかなり高まります。
まずは、和不動産の開催する相続対策セミナーや無料個別相談にお申込み下さい。現在のご状況をお伺いし、最適な相続対策をご提案させていただきます。
遠方の場合は、ご自宅の近くまで参らせていただきますので、お気軽にお申込み下さいませ。
和不動産 無料個別相談はこちらからどうぞ！
⇒ nagomi-fudousan.com/muryosoudan/
本日9月4日は、東京ディズニーシーが開園した日です。
ディズニーシーは、1983年に開園したディズニーランドに続き、東京ディズニーリゾートにおいて「海」をテーマにした2つ目のパークとして2001年に開園しました。
昨年には開園15周年を迎え、ディズニーランドと共にさらなるエリアの拡大や、新アトラクションの開発についても発表されました。
現在、世界では日本を含めて6つのディズニーリゾートが存在していますが、東京ディズニーリゾートだけは唯一日本企業の「オリエンタルランド」がウォルト・ディズニーカンパニーとライセンス契約を行い、独自の運営をしているのです。
もともとオリエンタルランドがレジャー施設の実現に向けて、欧米のレジャー施設を調査していた時にディズニーランドを見つけ、長い年月をかけてディズニー社への誘致を行い実現したことでした。
ご存知の方も多いとは思いますが、ディズニーのテーマパークにおけるスタッフ(通称：キャスト)のホスピタリティは、国内でもそのクオリティの高さが評価されています。そして、そのノウハウを生かした企業向け・学生向けの研修なども行っています。
そこには膨大なマニュアルは存在しません。
東京ディズニーリゾートのすべてのキャストが「全てのゲスト(お客様)にハピネスを提供すること」という理念をもとに、自らが考え、行動しているからこそ、質の高いサービスが提供できているのです。
弊社も、毎週開催のセミナーやオーナー様限定のイベントなどで、お客様をお迎えすることが多くあります。
和不動産もディズニーキャストに負けないくらい、お客様に感動していただけるような「おもてなし」ができるよう今後とも努めて参りますので、どうぞよろしくお願いいたします！
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。
