スタッフブログ(2017/10/16)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2017/10/16 都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？
和不動産ブログ読者の皆さま、こんにちは！
「アフターフォローＮo.1宣言」の和不動産、ブログ担当です。
さて、昨日15日は宅建試験日のため、弊社ではセミナー開催をお休みさせていただき、まだ宅建士の資格を持っていない弊社社員は試験を受験しました！
宅建士は宅建業法により、事務所に5人に1人の割合で設置義務があったりといろいろと厳しく定められており、我々、不動産業を営む者にとっては無くてはならない存在です。
宅建士こと「宅地建物取引士」とは、宅地や建物の売買・交換・貸借の取引を公平かつ円滑に行うために「宅地建物取引業法」で定められている国家資格です。
宅建士の試験が始まったのは、昭和33年のことでした。戦後、住宅不足と経済復興によって宅地建物の取引は急増しましたが、当時は宅地建物の取引に関する明確な法律が無く、詐欺やトラブルも横行してしまっていたのです。
そこで、宅地建物の円滑な流通と、公平な取引を行う目的で、昭和27年に「宅地建物取引業法」が制定され、その5年後の昭和33年に第1回目の宅建試験が行われました。
当時の試験は、合格率90%以上の簡単な試験で、昭和39年までは法令集の持ち込みも可能でしたが、徐々に問題数や難易度が上がっていき、最近では毎年20万人程の受験者で15％程度の合格率となっています。
宅建試験に向けて、弊社の社員の多くも半年間の宅建講座を受け、日々勉強に励んでいました…！
「宅建業法」「民法」など範囲も多く、難しい試験とはなりますが、みんなの努力が結果に繋がるよう願っています。11月末の結果発表が楽しみです！
さて、このスタッフブログでは、不動産投資に関わるニュースやトピックスを取り上げながら”和不動産の顔”が皆さまに見えるように更新しております。
少しでも皆さまの不動産投資ライフに役立つ、有益な情報を届けられておりましたら嬉しく思います！
今回は、
◆不動産投資トピックス「都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？」
◆和不動産トピックス「和不動産が賃貸住宅管理業に登録いたしました！」
といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
【都市農地維持に向けた官民の対策 生産緑地の2022年問題とは？】
2017年10月4日の日経新聞に東京の農地である「生産緑地」についての記事が掲載されておりましたので、ご紹介いたします。
農林水産省や国土交通省、各自治体は、都市部に存在する「生産緑地」と呼ばれる農地を維持するために、対策に乗り出しています。
生産緑地の多くは2022年に期間満了を迎えるため、生産緑地であった大量の土地が宅地へと転用される恐れがあり、緑地の保全や地価の下落が課題となっているのです。
「生産緑地」とは1992年、都市部に農地を残す目的で導入された制度です。
生産緑地は住宅地にありながら、その土地で農業を営むことにより、30年間、毎年の固定資産税や相続税の優遇措置を受けられます。
しかし、1992年に生産緑地となった土地は、30年経った2022年に期限が切れるため、生産緑地指定が解除された大量の土地が売却される可能性があるというのが「生産緑地の2022年問題」なのです。
土地の大量供給によって需給バランスが崩れ、2022年に該当地域の地価が大幅に下がることが懸念されているのです。
全国に約１万３,000ヘクタールある生産緑地のうち、約3,200ヘクタールを東京都が占めており、全体の約80%の農地が2022年に優遇期間である30年の期限を迎えます。
期限切れになった時、地主は利用を10年延ばすことで税優遇も延長させるか、市区町村に農地の買い取りを求めるかを選ぶことができます。
しかし、地主の高齢化や2022年問題によって営農を諦める人が増えれば、生産緑地の宅地化が一気に進み、住宅価格の急落を懸念する声も高まっています。
そのため、農林水産省などは生産緑地を維持することで、その影響を和らげようとしているのです。
両省が特に力を入れているのは、生産緑地の「貸借」です。今までは土地の「貸借」に関する国の支援が無かったため、農業を辞めた場合は土地を売却するしかありませんでした。
そこで、「市民農園」として企業やNPOに農地を貸し出すことにより、自らが耕作をしなくても土地を生産緑地として維持できるようになるのです。
2015年における都市部での市民農園数は約3,360件で、9年前と比べて30%以上も増えています。貸農園を運営する業者も増加しており、都内の飲食店に新鮮な野菜を届けるサービスなど、借り手のニーズも高まっています。
政府も『都市農業振興基本計画』の中で、都市農業について「農産物の供給だけでなく、農作業体験の場や災害時の避難所として良好な景観を生む機能がある」と評価しており、農林水産省などは税制改正に向けた働きかけを強めています。
税制面で優遇を受けてきた「生産緑地」ですが、記事内にもあった通り、今回の2022年問題をきっかけに土地を売却したり、土地にアパートを建築したりする人も増えることが予想されています。
ですが、「都下のそれも最寄駅から遠い場所にある生産緑地の物件が出回ったとしても、宅地やアパートとしてそれほど魅力のあるものになるとは考えにくい」という専門家の声も上がっています。
そんな中、弊社がオススメしている「都心の中古築浅ワンルームマンション」は、複数路線のアクセスが良く都心の駅近物件であれば、2022年問題に伴う地価下落の影響も受けにくくなっています。
また、ワンルームマンション規制や東京オリンピック開催などの影響から、立地やアクセスの良い都内の物件は稀少価値が高まり、賃料が上がる可能性も予想されています。
不動産投資では、その時々の政策や法の改正、ニュース・トレンドの動向を見極めることも重要になってきます。
和不動産では、トレンドや政策からみた不動産投資の現況をお伝えするセミナーも開催しておりますので、気になる内容のものがございましたら、お気軽にお申込み下さいませ。
セミナーのお申込みは、下記URLより受け付けております。
皆様のお申込みをお待ちしております！
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【和不動産が賃貸住宅管理業に登録いたしました！】
少しお伝えするのが遅くなってしまったのですが、和不動産が賃貸住宅管理業者に登録をいたしました！
【賃貸住宅管理業者登録制度】は賃貸住宅の適正化を図るために、平成23年12月から国土交通省より創設されました。
「管理」に関する明確な法令がありませんでした。賃貸住宅管理業務に関して共通の一定ルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図る目的があります。
また平成29年4月から、国土交通省は登録事業者の公表を開始したことにより、利用者は管理業者や物件選択の判断材料として閲覧することが可能になりました。不動産業者は国のお墨付きを得ているという点でもアピールができ、オーナー様にとっては安心の証となりますよね。
さて具体的に賃貸管理業務とは何をさすのでしょうか。
賃貸住宅管理業とは管理受託（貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う事業）・サブリース（賃貸住宅を転貸することで、自社が貸主として管理を行う事業）を指します。賃貸住宅管理業には3種類の基幹事務があり、①家賃、敷金等の受領事務②賃貸借契約更新事務③賃貸借契約終了事務です。「なんだかイメージがしづらいな…」と思う方もいらっしゃるかと思いますので、弊社を中心としてどんな業務があるのかを図式化いたしました。
図1のように、オーナー様としては家賃を受け取るのがメインですが、それに付随した業務が多岐にわたっています。それをわが和不動産ではワンストップサービスで全て自社内で対応できる仕組みを作り上げました。
今年の4月より新たに「内装工事部門」を自社内で設置し、オーナー様のサービスアップ向上に繋がっております。というのも、自分の所有物件の退去があった際、お部屋を元の状態に戻す為、あるいは更にアップグレードするために原状回復工事を行いますが、この工事は専門的な技術も多くほとんどの賃貸管理会社では外注しています。そのため工事期間が長くなったり、工事費が高くなったりしています。しかし、弊社では賃貸管理部のスタッフが研修に参加し専門に工事を行うことを認定されたため、自社内で施工することができるようになりました。これは外注と違い、安く早く工事ができ上がるので、オーナー様にとって大変メリットがあるのです。
そういった弊社の強みを更に知っていただくため、11月より賃貸管理にフォーカスしたセミナーの開催が決定いたしました！
◆11/3(金)・17(金) 13:30～【賃貸管理・原状回復～和不動産お悩み相談室～】
セミナー講師：賃貸管理部スタッフ
◆11/18(土) 13:30～【マンション経営は賃貸管理で差をつけろ！】
セミナー講師：和不動産代表 仲宗根 和徳
◆11/24(日)19:00～【原状回復工事の真実！】
セミナー講師：賃貸管理部スタッフ
お申込み受付けはすでに開始しておりますので、たくさんのお申込みお待ちしております！！
※日程・内容等は変更になる場合がございますのでご了承ください。
和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
⇒ nagomi-fudousan.com/seminar/study/
明日10月17日は「貯蓄の日」です。
勤労の収穫物であるお金を、無駄遣いせずに大切にしようという意味を込め、昭和27年に日本銀行が定めた記念日です。
毎年この日に緯線神宮にて行われる「神嘗祭（かんなめさい）」に由来しています。神嘗祭とは、その年に収穫された穀物でつくったお酒などを、収穫できたことへの感謝の気持ちを込めて天照大御神に奉納する感謝祭のことです。
不動産投資をされている方は物件を所有していることにより、現金で所有しているよりも所得税や、相続税の節約になっています。
さらに融資を受けている方なら、団体信用生命保険を活用し、現在加入している生命保険の見直しをすることによって、結果的に月々数万円の節約が可能になるのです。
弊社のオリジナルコンサルティングシステム「N-RICOS」には、オーナー様の資産状況を細かく把握しチャート化する機能がございます。そのデータを活用しながら、生命保険の見直しをし、また一緒にオーナー様の貯蓄額や支出額の推移もデータ化しており、毎回のアフターフォローの定期面談時に支出の見直しをすることによって、結果的に貯蓄が増えたと喜んでいただいたオーナー様もたくさんいらっしゃいます。
日本は随一の長寿国です。100歳まで生きるとしたらどれだけお金が必要か考えてみて下さい。
この記念日をいい機会として、皆様もご自分の「貯蓄」や「運用」について改めて考えてみてはいかがでしょうか？
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また来週のスタッフブログでお会いしましょう。
さよなら。さよなら。
