スタッフブログ(2018/01/03)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2018/01/03
将来的に家賃収入で暮らすための10のポイント
資産運用について、漠然と興味をもっている人は多くいます。しかし、実際の資産運用の方法について詳しく把握している人は少ないでしょう。この記事では、不動産投資の運用を始めようと考えている人のために、家賃収入で暮らすためポイントを解説します。不動産投資の具体的な方法や注意点も解説しているので、不動産の運用を始める際の参考にしてください。
家賃収入で暮らすために必要な金額はいくら？
家賃収入で暮らす場合、いくら必要なのでしょうか。ここでは、その金額について紹介します。
必要な生活費はいくら？
国税庁が公開している給与所得者の年間の平均給与は、約441万円です。ここから1カ月あたりの平均給与を計算すると、約36万円になります。2019年の二人以上の世帯における平均消費支出額は、約29万円となっています。
子供の人数、住まいが持ち家か賃貸であるかなど、住んでいる地域などによって生活費は異なってきます。生命保険文化センターが調べた「ゆとりのある老後の生活費（令和元年度版）」では、ゆとりのある老後の生活費は、36.1万円です。35万円前後を基準とし、老後の備えのことも考え、これくらいの収入は確保しておきたいです。
※参考：平成30年分民間給与実態統計調査結果について｜国税庁 家計調査報告－2019年平均－｜総務省
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家賃収入で暮らすとは？
「家賃収入で暮らす」とはどういうことなのでしょうか？ここでは、家賃収入で暮らすことの意味について解説します。
家賃収入を得る仕組み
家賃収入は、不動産投資によって得られる収益の1つです。保有する不動産を人に貸し、家賃収入を得る方法で、不動産所得とよばれます。不動産所得の全額を生活費として使えるのではなく、家賃収入から経費を差し引いた金額が実際の収益となります。
将来的に家賃が給与所得の代わりになった場合、所得から差し引かれる税金や経費としては、所得税・住民税・固定資産税・管理費修繕積立金などがあります。この他に、不動産を取得する際のローン支払いが残っていれば、こちらの金利部分も経費となります。
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家賃収入で暮らすためのキャッシュフローとは？
家賃収入で暮らすには、どのように投資をすればよいのでしょうか。一言で不動産投資と言っても、「一棟を一部屋ごとに小分けして区分所有する場合」と、「一棟アパートを丸ごと所有する場合」の大きく2種類があり、投資手法は異なります。それぞれに分けて、年間で500万円のキャッシュフローを獲得するためのシミュレーションをご紹介します。
マンションを区分所有する場合
サラリーマンの平均年収である約441万円以上の収入が安定的にあれば、定年退職をした後も安心して暮らせます。定年までにローンを完済し、60歳から80歳まで毎年500万円の家賃収入が得られたら、20年間で1億円の家賃収入を得られることになります。十分な家賃収入が得られれば、家賃収入で暮らすことが出来るのです。
月額の家賃が8万円のワンルームマンションを6戸保有し、管理費・修繕積立金合計1万円として差し引けば、年間約500万円の収入が得られます。2,000万円の物件を、計画的に購入した後、ローンを効率的に返済することがポイントとなります。
毎月入ってくる家賃収入からローンの支払い、管理費・修繕積立金などを差し引いた金額を、積極的に繰り上げ返済に充当しましょう。
繰り上げ返済を積極的に行うことで、完済までの期間を短くできます。ローンの完済後は、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いた額が毎月の収入となるため、定年退職後も余裕のある生活が送れます。
金利の高いものから返済しよう
ローンについて補足があります。ローンは金利の高いものから返済することが重要です。高い金利のローンを先に返済することで、毎月の支払が減りやすく、利益として残る金額が多くなります。
一棟アパートを所有する場合
ある程度以上の頭金を用意できるなど、初期投資額に余裕のある人であれば、思い切って一棟アパートを全所有するという方法もあります。一棟アパートの場合、複数の部屋があるため、まとまった家賃収入を得られます。必要となる物件額の目安は、ワンルームマンションを復数戸所有する場合と比べて同程度となります。（正確には、築年数、家賃収入等、諸条件により異なります。）
しかし、初期投資額の高さや、リスク分散が難しいというデメリットがあります。
例えば、所有するアパートの隣により魅力的なアパートが建てられた場合、所有するアパートのすべての条件が悪くなってしまう可能性があります。建物や場所を分けてマンションを区分所有する場合には、そのようなリスクを分散できます。
初めて不動産投資を始める人には、区分マンションによる投資をおすすめします。
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家賃収入で暮らすための10のポイント
家賃収入で暮らすために気を付けるべきポイントを10個紹介します。
家賃が下がりにくい物件を購入する
家賃収入で暮らす場合は、家賃が下がりにくい物件を購入することが重要です。一般的に、不動産は築年数の経過に伴い家賃が下がるものが多いです。都心部でアクセスがよいマンションは人気が衰えにくく、古くなっても高い家賃を維持できる可能性があります。
購入時点で相場に比べ、家賃が低い物件を選ぶのもおすすめです。相場に比べ家賃が低い物件であれば、今後、極端に家賃が下がる心配はありません。むしろ入居者が替われば収益があがることもあるでしょう。将来的に得られる家賃収入が増えればメリットといえるでしょう。
複数の物件を所有する
家賃収入で暮らす場合は、区分マンションで、異なるエリアに複数の物件を所有しましょう。1棟アパートなど物件が１つだと、災害や事件、事故が起きた場合に、借り手がつかないなどのリスクがあります。マンションの1室に対して投資する区分マンション投資の方が、リスクを分散できるため安心であるといえます。
入居見込みのある物件を探す
安定した家賃収入を得るためには、常に入居見込みのある物件を探す必要があります。利回りの高い不動産を所有していても、実際に入居者がいなければ家賃収入は得られません。入居者の退去が決まっても、すぐに別の入居者がみつかるような物件を選びましょう。
ローンの繰り上げ返済を行う
家賃収入での暮らしを実現するには、ローンの繰り上げ返済が重要なポイントとなります。サラリーマンとして働いている間は、家賃収入として得られた利益を優先的にローンの返済に回しましょう。ローンの繰り上げ返済を行いローンの残債を速やかに減らせば、将来的にも安心できるはずです。
ローンの返済額を減らすことで、手元に残る収益は増えるため、物件の追加購入や、部屋のリフォームなどに投資することで、さらに収益を上げることが可能となります。
節税対策を怠らない
節税対策を怠らないことが非常に重要です。サラリーマンとしての収入に加えて不動産による家賃収入がある場合、所得税や住民税は高額になります。そういった場合には資産管理会社の設立も検討しましょう。そうすること効果的な節税が可能となります。
物件のメンテナンスをしっかり行う
物件の空室リスクを防ぐために、物件のメンテナンスはしっかり行いましょう。メンテナンスで家賃を維持できれば、物件価格も維持できます。修繕にかかる費用やリフォーム代はなるべく安く抑えるように工夫することも大切です。
トラブルにはしっかり対応する
不動産投資は長い年月をかけて取り組むものなので、ときには入居者との間にトラブルが発生することもあります。不動産投資を続けていくためには、迅速なトラブルへの対応が重要です。
自己資金を抑えて物件を増やす
不動産投資を始める際、自己資金を抑えて物件を増やすことが重要です。1戸目の物件に頭金として自己資金を使ってしまうと、2戸目以降の物件を購入する際に余裕がなくなる可能性があります。自分のお金だけでなく、ローンをうまく活用することが大切です。
信頼できる不動産会社に管理を委託する
不動産の賃貸付けをスムーズに行うためには、信頼できる不動産投資会社や管理会社に委託することも検討しましょう。こまめに連絡や報告をくれたり、不動産の運営に関する提案を積極的にしてくれたりする会社を選ぶと安心です。
和不動産の賃貸管理に対する評判・口コミはこちら不動産経営の知識や経験をつける
不動産投資を始めようとしたら、不動産経営について知識や経験をつける必要があります。初心者のうちは、不動産投資のセミナーに参加して勉強することをおすすめします。不動産経営について、より適切な判断ができるようにしておきましょう。
まとめ
家賃収入だけで暮らすためには、複数の物件を所有し、ローンの返済を効率的に進める必要があります。計画的にローンを繰り上げ返済することで、速やかにローンを完済することをおすすめします。
これから不動産投資を始める人は、不動産投資のセミナーを受講して正しい知識を身につけましょう。和不動産では、さまざまなレベルに合わせた幅広い内容のセミナーを実施しています。和不動産に相談すれば、不動産投資に限らず、マネープラン全般についてのアドバイスを受けられます。ぜひ和不動産のセミナーにぜひご参加ください。
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