かぼちゃの馬車・スマートデイズが民事再生　状況を総まとめ 2018年04月18日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

和不動産スタッフブログ読者の皆さま、こんにちは！和不動産、ブログ担当です。
4月も半ばを迎え、桜の季節から新緑の季節へすっかり入れ替わりましたね(*^_^*)
今はつつじが綺麗な時期で、文京区の根津神社や皇居東御苑、清澄庭園などのつつじが見頃を迎えていますよ★歩道で見かけるつつじとは一味違う壮観なつつじが見られますので、おススメです！季節も良いのでぜひお出かけしてみてはいかがでしょうか？

＜根津神社＞

根津神社のつつじ祭りは、4/7～5/6までです。根津神社でつつじを堪能した後は、3kmしか離れていない和不動産のセミナーへ参加してみてはいかがでしょうか(笑)
さて、今回のスタッフブログは

◆不動産投資トピックス「かぼちゃの馬車・スマートデイズが民事再生　状況を総まとめ」
◆和不動産トピックス「★フォーチュンマップゲーム会のご紹介★」

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【かぼちゃの馬車・スマートデイズが民事再生　状況を総まとめ】

4月9日、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社である株式会社スマートデイズが民事再生法の適用を申請・受理され、事実上の倒産となりました。
スマートデイズ社によると、負債総額は約60億円にのぼるそうです。今週のスタッフブログでは、スマートデイズ社関連の問題をまとめてお伝えします。

【経緯】
スマートデイズ社が展開していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」は、投資を目的として建設したシェアハウスを一定の家賃を保証する「サブリース」方式でスマートデイズ社が一括借り上げをしていました。
オーナーの大半がスルガ銀行の特定の支店から1～2億円規模の融資を受けてシェアハウスを建設していましたが、スマートデイズ社は入居者を十分に確保することができず、今年1月にはサブリース賃料の支払いが停止・今回の民事再生となりました。

【スマートデイズ社とスルガ銀行の問題】
「サブリース契約」を結んでいたオーナーは、送金されてくるサブリース賃料を返済原資に充当するため、支払いが停止したことで返済が滞るオーナーが続出しました。
2月末、スルガ銀行は自行の融資の妥当性を調査する間、一時的に返済を猶予する方針を既に決定しています。ほぼすべての融資が横浜支店からなされていたことや、審査書類が改ざんされた事例も多く見つかっており、事態を重く見た金融庁は4月12日、月内にも立ち入り検査を行う方針を固めました。
被害者の相談に応じている弁護士によると、市場価値を大幅に上回る価格で土地を取得したり、販売業者が審査を通りやすくするために書類を改ざんして預金残高を多く見せる例が複数あったり、販売価格が高すぎて、例え満室になっても毎月の返済資金をまかなえない事例などもあったそうです。中には、預金残高50万円だったにもかかわらず、不動産会社の方で4000万円に改ざんされた例もあるなど言語道断です。
金融庁は、こうした不正を見抜けなかったスルガ銀行の審査体制や特定の支店に融資が集中している点など、不適切な融資が被害を拡大させた可能性が高いと判断しており、検査結果によっては業務改善命令などの行政処分を検討することとなります。
金融庁は、サブリース方式のアパート融資について、将来の空室リスクなどを不動産業者任せにせずに銀行自ら説明するなどして「顧客本位の業務運営を徹底すべき」としています。
一連の騒動がスルガ銀行に与えた影響は大きく、年初には2500円を超えていた株価が、現在は1500円前後まで下落傾向が続いており、今後の情勢次第では貸倒損失が膨らむ可能性も出てきています。

【被害者の動き】
シェアハウスオーナーから一転、被害者となってしまったのは約700人で、30～50代の会社員がその多くを占めています。
個人で弁護士に依頼して奮闘しているオーナーや被害者の会に参加して戦うオーナー、集団訴訟に踏み切るオーナーなど、スマートデイズを巡る戦いは始まったばかりです。
2月27日、被害者の会はスルガ銀行の横浜支店を訪ね、返済の前提条件が崩れたことなどを理由とした「返済停止通知書」を76人分提出しました。
また、３月27日にはオーナー13人がスマートデイズや建設業者などに損害賠償金約2億円を求める訴えを東京地裁に起こしました。提訴に踏み切ったのは首都圏の会社員ら13人のオーナーで、「実現できない賃料の保証で勧誘され、購入代金よりも価値の低いシェアハウスを買わされた」と主張しています。
また、約40名の弁護士から成る弁護団には約120名のオーナーが依頼している状況で、法的手続きの他にも街頭デモなどの活動をしています。

【民事再生申し立てによる具体的な問題点】
スマートデイズは現在、裁判所より「弁済禁止等の保全命令」が発令されている状態です。
＜オーナー側＞

1. 未払いの保証賃料(サブリース賃料)の支払い⇒未定
2. 入居者からの賃料⇒保全中のためスマートデイズ社より送金してもらうことが出来ない
3. サブリースの解除をして管理会社を変えることはできる

＜入居者側＞

1. インフラなどが止まる不安がある
2. 現在は賃料の支払先が定かではなく(スマートデイズ社には支払わない)、オーナーや新しい移管先を名乗る人から賃料を請求されたり退去を迫られたりする事態が発生している
3. 退去やそれに関わる費用⇒未定

スマートデイズ社のホームページによると、現在のスマートデイズ社の資金繰りでは物件のインフラや物件周辺の清掃などを維持することは難しく、「入居者の生活確保を第一優先として、オーナーには順次サブリース契約の解除と移管をお願いしていく」ということになるそうです。
4月12日に東京・千代田区で行われたオーナー向けの説明会では、民事再生について「おかしい！」「破産しろ！」と怒号が飛び交い、財産隠しの有無を厳しく追及する破産を求めました。スマートデイズ社は、「民事再生は破産を念頭に置いた暫定的な手続きだ」と説明し、将来的な破産手続きへの移行を示唆しました。
説明会にて、貸借借対照表（見込み）も開示されました。
東京商工リサーチの調べによると、同社は2017年3月期は13億440万円の資産超過だった
ところ、たった一年後の2018年3月期は一転して6億44万円の債務超過に陥っています。
2018年同期の損益計算書の見通しは開示されなかったのですが、20億円程度の最終赤字になる可能性があるようです。
他にも、連帯保証債務が27億8780万円あることも説明されました。

また一説によると、スマートデイズ社の2017年3月期の売上高が約316億円、最終利益は約4500万円、その当時の社長報酬は7000万円に上っていたとの話も出ています。

以上、現在のかぼちゃの馬車をめぐる状況ご紹介しましたが、あまりの酷さにオーナーでなくでも、憤りを覚える方も多いのではないでしょうか。

未だ357名の入居者がいるので、入居者のインフラや生活を維持をすることはもちろん重要な課題ですが、オーナーサイドからしたら、サブリースがストップされて、でもローンの支払は待ってくれない。それこそ死活問題です。

このスタッフブログでも何度かご紹介しましたが、弊社のオーナー様でも弊社に来られる前に、既に、かぼちゃの馬車を購入された実在の被害者の方がいらっしゃるのです。

その方も、未だにスルガ銀行への毎月71万円の支払いは続いており、地獄だと嘆いています。
「今となっては後の祭りだが、サブリースがついているせいで、相場よりバカ高い価格で、かつバカ高い4.5％もの金利で、なぜ購入してしまったのか。売却もできなければ、家賃も入ってこない…」

今回のスマートデイズ社の件は、私ども不動産業者からしても、憤懣やる方ありません。
本来、不動産投資はやり方さえ間違えなければ、安全に安定した家賃収入をもたらしくてくれる、とても良い投資手法なのです。

スマートデイズ社のように、オーナーのことを全く考えない自分達だけ良いやり方というのは長く続かないのは今回明白になりました。

私どもは、かぼちゃの馬車ように、一攫千金を狙うのではなく、今回のオーナー様F様のように、長い老後のために、安全・安心・安定した資産形成のために、都心・築浅・ワンルームマンション経営をお勧めしています。

ただ、私どものように同じような商材を提供している同業他社もたくさんおります。
その中で、弊社の特徴はというと、

①購入後の運用サポートに注力している
←オーナー様のキャッシュフローが増えていくことを会社の目標としています。
そのため、オーナー様の資産の見える化と目標管理を実行しています。
一生のおつきあいを超えた、次世代の相続までを見越してフルサポートを目指しています。
②賃貸管理+内装部門も自社で持っている
←内装部門まで自社保有の会社がほとんどありません。自社内スタッフが施行することに
より、「早い！・安い！・キレイ！」を実現しております。

当たり前ですが、どこの会社も、「お客様のために」というふれこみで営業活動していない会社はどこにもありません。

が、今回のスマートデイズ社にしても、オーナーのためとか、高い利回りをうたって営業活動した結果、700名も被害者を作ってしまったわけです。

まとめますと、皆様にお伝えしたいのは、『パートナーを選ぶ目を持ってほしい』ということです。
今回のオーナーのF様もお話されてましたが、同業他社は「売って終わり」という会社がほとんどだということをおわかりになっていただき、これ以上、不動産投資で嫌な思いをしたり、被害者が増えないために、和不動産は日夜頑張ってまいります。

そんな和不動産の意気込みを伺いにいらっしゃいませんか？

和不動産 セミナー申込はこちらからどうぞ！
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【★フォーチュンマップゲーム会のご紹介★】

今週の4月22日(日)は、フォーチュンマップゲーム会の開催日です★
今回の和不動産TOPIXでは、スタッフブログ読者の皆様にフォーチュンマップとはどのようなゲームなのかを詳しくご紹介したいと思います！
フォーチュンマップとは、ずばり投資を疑似体験できる資産形成シミュレーションゲームです！決して占いゲームの類ではございません！「Fortune＝財産・資産・運命」を表していて、投資の基礎を楽しく学ぶことができるのです(*^_^*)
職業を選択し、少ない手持ち資金からゲームはスタートします。
過去に世界で起こった様々なニュースが、株や債券、不動産などの投資結果にどのように影響するかを学べる本格的な投資シミュレーションゲームです。
和不動産が開催しているフォーチュンマップゲーム会はたくさんの投資会社が開催しているゲーム会とは違い、勝ち負けだけで終わりではないのです！どのような工夫があり、どのような効果が得られるのか、一度ご自身で体験してみてください(^_^)！
いきなり自己資金でFXや株を買って失敗したり損してしまうのはイヤですよね？何事も成果を得るには練習やシミュレーションが大切です。楽しくて勉強になるので、リピーターになる方が絶えません！5月の開催は新ゲーム開発トライアルのため開催しませんので、ご興味がある方はぜひ貴重な4月のゲーム会にお申込みください♪

フォーチュンマップの詳細・お申し込みはこちらからどうぞ！
⇒　nagomi-fudousan.com/seminar/fortunemap/

今回はGWのお出かけスポットとして、「忍野村(おしのむら)」という観光地をご紹介いたします。
山梨県の南東部・富士北麓に位置する忍野村にある「忍野八海」では、まるで絵に描いたように美しい湧水池を見ることができます。富士山を水源とした「出口池」「お釜池」「底抜池」「銚子池」「湧池」「濁池」「鏡池」「菖蒲池」の8つの湧水池があり、江戸時代は富士山に入山する前に身を清めるために訪れる巡礼地だったそうです。
忍野八海は、昭和9年に「国の天然記念物」に指定され、昭和60年には環境庁から「全国名水百選」に選定されました。平成6年に「県新富嶽百景選定地」にも指定され、平成25年6月には「世界文化遺産・富士山の構成資産」にも登録されています。
また、忍野村に流れる「桂川」は日本有数のフライフィッシングのメッカで、なんとアメリカのカーター大統領もフィッシングに訪れたことがあるそうです。
その他にも、「さかな公園」というテーマパークには水族館や体験学習施設、じゃぶじゃぶ池、遊具などがあり、「忍野しのびの里」では忍者体験や忍者ショーなどを楽しむことが出来ます！「見てよし・撮ってよし・遊んでよし・釣ってよし」の忍野村は、大人から子供まで楽しめそうですね(*^^)！
山梨県の優良なそば粉と富士の湧き水で打った手打ちそばに舌鼓を打ちながら、美しい景色に癒される、のんびりとしたゴールデンウィークはいかがでしょう★
少し足をのばせば富士急ハイランドもあるので、「3度の飯よりアドレナリンが好き」という方はそちらもどうぞ★
お出かけするにはやはりお金がかかります。一生お金に困りたくない方は、お金のプロである和不動産のセミナー又は個別相談にご参加下さいね。

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のスタッフブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。