スタッフブログ(2018/06/13)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2018/06/13 億ションの投げ売り？不動産価格は暴落するのか
和不動産スタッフブログ読者の皆様、こんにちは！和不動産、ブログ担当です。
先週の6日、東京が梅雨入りしましたね☂梅雨が明けたら本格的に夏がやってきます！
去年の夏は雨が多い夏だったことを覚えていますか？8月の1か月で雨が降らなかった日が10日しかなく、1日中晴れた日が1日もないというお天気に恵まれない夏だったのです。今年の夏はどうなるでしょうね(*^_^*)
去年は「夏になったら海に行こう、アイスを食べよう」と思っていたら、涼し過ぎて全然夏らしいことができなかったので、今年は6月でも暑い日には「夏らしいことをしよう！」と心に決めています(笑)過去の失敗から学び、「無駄に先延ばしにしない」ということが、人生においても投資においても重要です！
さて、今回のスタッフブログは
◆不動産投資トピックス「億ションの投げ売り？不動産価格は暴落するのか」
◆和不動産トピックス「★提携銀行の融資条件がまた緩和されました！★」
といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
【億ションの投げ売り？不動産価格は暴落するのか】
6月7日、ヤフー雑誌アクセスランキングで1位を獲得した『ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇』というセンセーショナルなタイトルの記事について、今回の不動産投資TOPIXで検証していきたいと思います。
週刊現代5月26日号を基にした記事の概要は以下の通りです。
千代田区・中央区・港区の高級マンション、特に竣工まもない億ションが『新築未入居』のまま、分譲時の価格と同等か、1～2割高い程度で売りに出ているケースが増えている。
この価格では税金などのコストを考えれば、儲けにならないどころか、損をする可能性がある。それでもこの価格で販売するのは、「そうしないと売れないから」にほかならない。
なぜなら、購入後5年以内に売却すると、短期譲渡所得として売却益の約4割が税金として持っていかれるうえ、登記費用や仲介手数料などもかかるため、短期転売狙いなら、本来、2割以上は上乗せしないと割が合わないはずなのである。
郊外の物件ならいざ知らず、千代田区や港区、中央区といった都心の一等地に建つ高級物件は、価値が下がらないとされてきた。売り物が少ないため、今後も値上がりするとまで言われてきた。
しかしこの1年くらいで転売目的でタワーマンションを購入した人は、なるべく早く売りたいと焦っている人が多くなっている。
1億円以上の物件を積極的に購入してきたのは、中国人投資家たちだ。東京五輪が近づくなかで、投資家層は『そろそろ投資の出口だ』と考えている。
これまで値崩れがないとされてきた都心ですらこの有り様だ。他の地域の物件は推して知るべしである。
一方、「不動PER」という指標があり、これは地域のマンション価格の平均値を1年間の賃料で割った数字のことです。マンションを購入して賃貸に出した場合、何年で回収できるかという数値ですが、もっとも時間がかかるのは青山一丁目でPERは45.2倍。45年かからないと元が取れないということです。首都圏の平均値が24.49なので、かなり割高になっています。なので、全体的にみて今後の先行きが不安であると締めくくられています。
最近、このような不動産価格の暴落や不動産バブルの崩壊などといった記事が誌面やインターネットを賑わせていますが、実際はどうなのでしょうか？確かに港区の一等地や豊洲や武蔵小杉のタワマンが高騰しているという話は以前からありましたが、果たして全部がそうかというと答えは「NO」だと言えます。
その一つのアンサーとして、全国賃貸住宅新聞に掲載されていた「健美家」調べの「不動産に関する意識調査」の結果をご紹介します。（調査期間2018年4月11～25日、投資家526人の有効回答）
「投資用不動産は買い時か、売り時か」との設問に「売り時」とした回答は47.9%となり、1年前の同調査と比べて6.9ポイント低下し、3年ぶりの半数割れとなりました。なんと「売り時」と考える人は減少しているのです。「買い時」とした回答は13.9%で前回比2.3ポイント上昇、 「どちらとも言えない」が38.2%で過去最高を記録しました。
「売り時」とした理由としては「①価格の高騰78.6%」「②投資家の増加による需要増40.5%」「③融資が厳しい38.1%」などが並びました。「買い時」の理由は「①低金利58.9%」「②融資が厳しくなってきたので、今のうちが買い時46.6%」などがあり、特に②に関しては前回比でなんと29.6ポイントも上昇しています。
「2017年10月以降に物件を購入したか」という設問では「購入した36.7%」となり、購入しなかった人の理由としては「希望する条件に合わなかった52.6%」「価格面で折り合いがつかなかった31.2%」「キャッシュフローが見込めなかった31.2%」という理由が並びました。
健美家はこの結果に関し、「購入意欲はあるものの、条件面の相違がうかがえる」との分析を示しています。
健美家はセミプロが多いと言われているサイトで、転売のようなキャピタルゲイン目的の方が多いともいわれています。その調査結果でも「売り時」は下がっているのです。調査結果は実際の投資家の動きに近いものと考えてよいかと思います。実は不動産投資家は「良い物件があったら購入したい」のです。
都心の超高級物件、前出の億ションのような物件は、中国人などのケタ違いの富裕層以外なかなか買い手がつかないという大きなデメリットがあります。そして何より、家賃が何百万もするお部屋に入り続けることができる賃借人が何人いるのでしょうか。不動産投資の目的は決して「転売」ではないはずです。不動産投資はそもそも長い老後や次世代までを見越して行うのがセオリーです。そのため、入居者の安定確保が実現可能かどうかという視点で見ているので、そもそも今回の話題とはかけ離れております。こういった話題は、これまで立て続けにあった不祥事の話題と同様、何もわからなければ不動産投資自体がネガティブに捉えられがちです。しかしそのまま受け取ってしまうと大きなチャンスを逃してしまいかねません。
「売り時」とした理由にあがった「①価格の高騰78.6%」「③融資が厳しい38.1%」は、はたしてどこまで都心の築浅中古ワンルームマンションに当てはまるのでしょうか？実際に③の融資に関しては、反対に今月から一部の金融機関では更にワンルームマンションの投資ローンは条件が緩和されたりしています。
弊社がお勧めしている都心の築浅ワンルームマンション経営は、物件の売買価格、市場価値の希少性、賃貸ニーズなどの面から見た安定性がオーナー様より選ばれています。
5～6戸所有することでリスク分散もしやすくなるなど、堅調な不動産投資をしたいとお考えの人には最も適した投資法です。より詳しい情報は弊社のセミナーにてお伝えしていますので、ぜひ足をお運びいただきければ幸いです！
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【★提携銀行の融資条件がまた緩和されました！★】
前述のオーナー様の声でもお伝えしましたが、スルガ銀行の問題で地銀融資は引締めが厳しくなっている中、ある不動産投資専門銀行では、前回スタッフブログでお伝えした以上に、さらにさらに、融資条件が緩和されました。
融資期間が 35年 ⇒ 45年 に延長 になっただけでも、業界的には驚愕！でしたが、今回は、特にご年収の高い方には、大変優遇となりました！キャッシュフローもかなり出やすくなりましたし、不動産投資家には追い風です！
詳しくは、弊社営業担当より説明させていただきますので、物件を増やしたり、ご友人をご紹介しやすくなったりとオーナー様にはメリットがたくさんできましたので、ぜひお話を聞いてみてください！
ご連絡は、下記個別相談から申込むか、担当営業またはコンサルタントまでご連絡お願いします。
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いよいよ今週の金曜日、6月15日から民泊新法が解禁となります。
一時的に施設登録数は減少に転じていますが、これからの民泊は体験を重視した「コト消費」に転向していくと言われています。最大手であるAirbnbのサイトでは、既に約1000以上の体験を予約することができます。有名なのは、東京の街中を着ぐるみを着てかっ飛ばすゴーカートでしょうか。それ以外にも、書道、華道、茶道、日本舞踊、真剣の試し切り、武術などの体験や、バー巡り、裁判所訪問や荒川でのカヤックなどなどが、全て東京の街で体験することができるのです。
外国人観光客が日本や東京を堪能できることはもちろんですが、「体験」を広く知ってもらうことでビジネスチャンスが広がる業種が多いことは間違いなさそうです。民泊解禁により、シェアビジネスの時代が幕開こうとしています。
民泊解禁で不動産投資市場がこれからどう変貌していくのか、気になるところですね!(^^)!
ぜひセミナーで最新情報をゲットしてくださいね！楽しいですよ！
それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のスタッフブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。
