不動産投資市場　「一部に天井感」を考察しましょう！ 2018年06月20日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

和不動産スタッフブログ読者の皆様、こんにちは！和不動産、ブログ担当です。
先週の15日(金)に民泊新法がついに解禁となりました。
弊社では、民泊に関する最新ニュースを主に「マンション経営．東京(https://mansionkeiei.tokyo/)」に掲載していますので、ご興味のある方はぜひご覧ください(*^_^*)
そうした中、Airbnbは、これまで掲載していた許認可のない民泊に関して15日以降の予約すべてをキャンセルしなければならず、その補償に11億円以上の予算が組まれました。今後違法民泊の取り締まりが厳しくなっていくとの報告も上がっています。やはり、法令順守のもとで正しく資産運用していかないといけませんね。
さて、今回のスタッフブログは

◆不動産投資トピックス「不動産投資市場　「一部に天井感」を考察しましょう！」
◆和不動産トピックス「★2018/6/11全国賃貸住宅新聞に弊社セミナー情報が掲載されました

といった内容でお届けいたします！
皆さま大変お忙しいかと存じますが、どうか最後までお付き合いくださいませ。

【不動産投資市場　「一部に天井感」を考察しましょう！】

今回の不動産投資トピックスでは、6月13日の日経新聞に掲載されていた記事を基に不動産投資市場を考察していきたいと思います。

市況はもう天井か――。千代田区・秋葉原にある10階建て商業ビルの売却が3月末に成立し、不動産業界に衝撃が走りました。
売却されたのは、地下1階・地上10階建ての「チョムチョム秋葉原」で、取引額は145億円とみられています。日本一有名な天才トレーダー、通称BNF氏がリーマン・ショック直後の2008年に約90億円で購入したビルを売却したとあり、「不動産市況は天井か」と、不動産業界がざわめいたのです。
しかし、BNF氏の投資スタイルからすると単なる利益確定のための売却であった可能性が高く、「不動産市況を読んで売却したわけではない」と言われています。
では、BNF氏が「チョムチョム秋葉原」の売却で確定した利益はいかほどだったのでしょうか。
氏がこのビルを購入した当時の賃料収入は約5000万円／月、年間約6億円とみられているため、2008年から2018年までの10年間の賃料収入は約60億円 + 売却益約55億円 ＝ 合計約115億円の利益が確定されたことになるのです。
さて、不動産の相場が過熱しているかは、賃料収入を物件価格で割った【利回り】ではかることができます。今年4月に日本不動産研究所が公表した「不動産投資家調査」によると、東京・丸の内近辺の一等地の期待利回りは3.5％、日本橋・虎の門が3.9%、赤坂・六本木・渋谷が4.0%でした。
1999年の同調査開始以来、最も低い結果となっている地域もあり、人気物件では3％を切る事例もありました。「ファンドバブル」と呼ばれた07年（3.8％）をも下回る結果もあるものの、「今後1年間の不動産投資に対する考え方」という調査では「新規投資を積極的に行う」との回答が90％を占めており、不動産投資市場は活況と言うことができそうです。

そして、今後の市場のネガティブ要因を見ると、「金利の上昇リスク」が断トツTOPで、372ポイントを獲得しています。

2013年4月の異次元緩和により不動産に大量のマネーが流れ込みました。世界的なカネ余りでアジアの政府系ファンドの投資も相次ぎ、日本の不動産価格が一気に押し上げられたのです。
現在、大型のオフィスビルの大量供給により、賃料収入は伸び悩んでいます。東京・丸の内周辺の１坪あたりの賃料は4万円程度で、2007年の約6万円には遠く及びません
一方、マンションは株高などを背景に富裕層の需要が根強く、超高級物件は引く手あまたの状態が続いています。森ビルの調べによると、13～17年に2億円以上で分譲された物件は1100戸を上回り、そのうちの18戸は10億円を超える物件もありました。(東京・赤坂「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」など)
08～12年と比べると供給は3～4倍となっており、森ビルが2020年に完成させる予定の東京・虎ノ門の物件も、同社の最高級と位置づけ「10億ション」を用意するとの話が出ています。価格帯による濃淡がより鮮明になっていると言えるでしょう。
一方、東京・豊洲など東京湾岸エリアで乱立したタワーマンションには空室が目立ち始め、一部では物件価格も下がりつつあります。東京カンテイの井出氏は「魅力的な特徴の有無ではっきりと選別される」と指摘しています。
2016年のマイナス金利の導入と相続税改正の煽りも受け、金融機関は地主へのアパート融資に奔走しました。16年度の貸家着工は前年度に比べ11％増と「アパートバブル」が全国で生まれ、供給戸数は8年ぶりに40万台を超えました。そのため需要と供給のバランスが大幅に崩れ、地方では空室を埋めるため家賃の値引き合戦が激化。金融庁も人口が減る地方での過剰融資に目を光らせています。
不動産市場は金融緩和を起点にしたカネ余りの影響を残しつつ、一部では需要と供給のバランスが崩れた場面も見え隠れしているのです。
また、6月13日の日経新聞には新築の建材であるH型鋼や断熱材の値上げの情報もあり、今後新築物件の値上げがますます予想されている状況です。
以上のように、不動産投資市場の動きをご紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。
市場は波乱含みですが、投資家の動きは活発のようです。弊社がお勧めしている都心の築浅ワンルームマンション経営は、このような市場動向をにらんだうえでこれから50年後も安定的な投資が期待できるエリア・物件を選定しています。その希少価値は上位1％未満となっています。弊社のセミナーでは、毎月20回程開催し、毎回セミナー内容も異なります。入居需要・賃貸管理・災害・相続など多角的な視点から不動産投資を分かりやすくお伝えしています。ぜひ一回ではなく全種類のセミナーをお聴きいただいて知識をブラッシュアップしてみて下さい。

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【★2018/6/11全国賃貸住宅新聞に弊社セミナー情報が掲載されました★】

★全国賃貸住宅新聞の6/11号に弊社の相続セミナー情報が掲載されました★
こちらのセミナー情報は、実は全国賃貸住宅新聞の方が気になったセミナーをピックアップして掲載する旨を弊社に確認いただいた上で掲載するというものなのです。
なので、お金を払ったからと言って掲載できるものではないのですよ！6月に東京で開催している相続セミナーを某ポータルサイトで検索すると、なんと8件しか開催しておりません。そしてそのほとんどが税金に関するセミナーですので、弊社のように具体的に生前贈与や1Rマンションを活用した相続税対策プランをご提案しているようなセミナーはごくごく限られていると思います。
弊社のセミナーに一度でもお越しいただいたことがある方は良くご存知かと思いますが、相続セミナーに関しても、もちろん最新かつ具体例をご提供しています。相続セミナーは毎月1～2回開催しますので、ご自身の所有している物件が相続時に有利に働くのか否か？これから不動産を活用した相続を考えている方は、どんなポイントをおさえていけば良いのか等、ぜひ一度ご参加して確認ください♪

セミナー詳細はこちらから！お申込みはお電話かＨＰのメールフォームにて受付いたします！
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先週の12日、東京オリンピックのボランティア募集要項が発表されました。募集人数は、なんと8万人！応募資格は「①2002年4月1日以前に生まれた人（オリンピック開催時に18歳以上の人）」「②ボランティア活動期間中に日本国籍または日本に滞在する在留資格を有する人」の2点で、この条件を満たせば誰でも申し込むことができます。細かい情報は公式サイトをご参照ください。(https://tokyo2020.org/jp/get-involved/volunteer/about/)
そして、2017年6月9日に参院本会議で民泊新法が可決してから1年の月日が経ち、紆余曲折を経て先週15日、無事に(？) 民泊新法が解禁となりました。
観光庁によると、東京・23区の届け出件数ランキング(6月8日時点)は以下の状況のようです。
1位・新宿区(106件)、2位・渋谷区(90件)、3位・台東区(87件)、4位・豊島区(72件)、5位・墨田区(70件)
民法新法には様々な規制も多く、個人の方がちょっと儲かるからと言って安易に参入できるものではないことがわかりますよね。
いずれにせよ、民泊にオリンピックにと、不動産投資市場はアツイことには変わりません！メルマガや運営する各サイトで最新のニュースを更新していますので、ぜひチェックしてくださいね！

それでは、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また次回のスタッフブログでお会いしましょう！
さよなら。さよなら。