不動産投資の初期費用とは？内訳から目安の金額まで具体的に解説 2018年8月30日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

資産運用や投資のために不動産を購入する場合、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。不動産の購入には大きな金額が必要になるため、初期費用についてもしっかり把握しておいたほうが安心です。

この記事では、不動産投資にかかる初期費用について内訳や目安を具体的に解説します。失敗や損をしないために、ぜひ役立ててください。

不動産投資の初期費用とは？

初期費用とは、物件を購入する際にかかる諸経費と税金をあわせた費用のことです。諸経費とは、不動産を購入する際にかかるさまざまな手数料や登記費用などのことを指します。

ローンを組んで不動産を購入する場合、物件価格から融資可能金額を引いた金額を自分の手元にあるお金で支払いますが、これを頭金といいます。

不動産購入時には、初期費用と頭金を自分の手元資金で支払うのが一般的です。その際に支払う資金のことを自己資金といいます。

必要な初期費用の目安

不動産投資に必要な初期費用には、おおよその目安があります。具体的には、不動産仲介で購入する場合、建物の購入価格に対して諸経費は8～10％程度、頭金は10％～20％程度が一般的な目安です。

例として、2,000万円の物件を購入するケースを想定してみましょう。不動産仲介で購入する場合には、諸経費約160～200万円、頭金は約200～400万円です。諸経費と頭金を合計すると、初期費用全体としては360～600万円程度準備しておくべきとわかります。

ワンルームマンションを売主の会社から購入する場合では、頭金0％～10％程度、諸経費は50～100万円が一般的です。このように、取引形態にも注目しましょう。

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初期費用の内訳

不動産投資の初期費用は、具体的にどのような内訳になっているのでしょうか。ここでは、費用の内訳を説明します。

印紙代

不動産を購入する場合、紙の契約書が必要です。紙の契約書を交わす際は、印紙税を国に納める決まりになっています。印紙税の税額は契約金額によって異なり、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下であれば2万円、5,000万円超から1億円以下であれば6万円です。

なお、法律の定めにより、税率に軽減措置が適用される場合もありますので、事前に必ず確認しましょう。印紙税は印紙を購入することで支払い、購入した印紙は契約書に貼り付けます。

不動産取得税

不動産を取得すると、不動産取得税がかかります。不動産取得税の税率は、「土地」と「住宅としての家屋」は3％、「住宅以外の家屋」は4％と定められています。

不動産取得税は初期費用に含めて考えられますが、実際に納める時期は不動産を取得してから数カ月後です。都道府県から納税通知書が届くので、それに従って不動産取得税を納めます。

登録免許税

不動産を新たに取得したときは、必ず登記の手続きが必要です。登記を行う際は、登録免許税がかかります。

登録免許税は法務局で納税しますが、司法書士が登記の手続きとともに代行するのが一般的です。その場合は司法書士へ報酬とあわせて支払います。

登録免許税の税率は、固定資産税評価額の1,000分の20です。

司法書士への手数料

不動産の登記を行うための手続きには専門知識が必要なため、基本的には司法書士へ依頼する必要があります。司法書士に登記を依頼するには、その分の手数料を支払わなければなりません。

手数料は登記の手続きのみで4～5万円程度ですが、その他の実費も合わせると実際にかかる手数料は10万円前後となる場合が多いでしょう。

仲介手数料

仲介業者から不動産の仲介を受けた場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は、建物の価格の3％に6万円を加えた金額に消費税分と定められています。仲介業者によって異なる場合もありますが、基本的には上限金額を提示している業者が多いです。

なお、仲介を受けない場合は、仲介手数料はかかりません。例えば、和不動産は売主のため、手数料は不要です。

不動産ローン

不動産を購入するためにローンを組む場合、事務手数料とローン保証料がかかります。

事務手数料は、ローンの契約をする銀行などの金融機関に支払うものです。ローンの総額に対して一定の割合が請求される仕組みです。金融機関によってはローンの総額に関わらず、一定の金額や割合を一律で請求される場合もあります。

また、不動産投資用ローンは金額が大きいため、保証会社に保証を依頼するのが一般的です。そのため、ローンの保証を依頼する保証会社に対して、ローン保証料を支払います。ローン保証料は勤め先や勤続年数による信用力とともに、購入する建物の価値によっても変化する可能性があります。なお、保証料は金利に含まれている場合もありますのでよく確認しましょう。

火災保険料（地震保険料）

不動産を所有するなら、火災保険や地震保険へも加入したほうがベターでしょう。火災保険や地震保険への加入は義務ではありませんが、万が一の事態に備えておいたほうが安心です。

不動産投資の場合、火災保険料や地震保険料は経費として申告できるため、節税にも役立ちます。

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初期費用をおさえるには？

不動産投資には、さまざまな費用がかかります。ここでは、不動産投資の初期費用をおさえる方法を紹介します。

諸経費の一部を節約する

初期費用をおさえるには、諸経費の節約を意識しましょう。たとえば、仲介業者や司法書士の手数料は、依頼先によって異なります。なるべく手数料が安いところを選んだり、提示されている手数料が安くならないか交渉したりしてみましょう。

不動産投資に力をいれている金融機関には、指定の司法書士がいます。これは、取引を正常に終わらせるために司法書士を指定制にしているためです。そういった場合は、適正料金でしているため、信用料だと思うことも必要です。ただし、諸経費の中には節約できないものもあります。特に、税金は法律で割合が決められているため、節約するのは難しいです。

頭金をおさえる

初期費用をなるべく少なくしたいなら、頭金をおさえることも重要です。一般的には頭金をたくさん用意したほうが、借入額を少なくできるため、得だと言われていますが、頭金をどのくらい用意したほうが賢い選択となるのかは、状況や目的によって大きく異なるのが実際のところです。

業者によっては頭金をほとんど用意しなくても、頭金0円や、少額からスタートできる場合もあります。例えば、和不動産なら頭金なしでも不動産投資を始められるので、気になる方はぜひ下記より相談してみてください。

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状況や環境にあった保険に入る

保険へ加入する場合は、状況や環境にあった保険を選ぶようにしましょう。たとえば、損害保険に加入すれば、ほとんどの災害や天災による被害をカバーできます。加入する際は、掛け金に対してどのような補償を受けられるのか確認し、収支のバランスもしっかり検討することが大切です。予算との比較はもちろん、その土地の災害予想も考慮したうえで検討しましょう。

ただし、漏水や水漏れにも対応できる施設賠償保険は使い勝手が良いので入ることをおすすめします。

区分マンションの場合

区分マンションへの投資では、火災保険に地震保険を付帯するケースは多くありません。そもそも、地震保険の対象となるのは建物全体です。マンションの1室だけが被害を受ける可能性は低いため、わざわざ地震保険に加入する必要性はあまりないでしょう。

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不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始めるときは、注意したほうがいいこともあります。ここでは、注意点やリスクについて説明します。

初期費用なしで始めるリスク

初期費用をおさえて不動産投資を始めることはできます。ただし、毎月の返済額が大きくなるため、購入後の繰り上げ返済も計画に入れなければなりません。

特に予想よりも収益が少ないと返済が苦しくなる恐れもあるので、購入前に収支計画をきちんと立てるようにしましょう。また、売却の可能性も視野に入れ、資産価値を維持しやすい物件を選ぶことも重要です。

建物の修繕費などの購入後の出費

不動産投資は、不動産を手に入れればそれで終わりというわけではありません。購入の手続きが済んだところでようやく運用が始まるのです。

不動産を運用していくと、設備が壊れたり劣化したりすることもあります。その場合に備えて、修繕費やリフォーム代などを準備しておかなければなりません。また、アパートや1棟物件であれば、所有している間は共用部分の水道光熱費なども支払い続けることもあります。

高すぎる表面利回り

不動産投資をするなら、なるべく利回りが高い物件を選びたいと考える人が多いでしょう。ただし、表面利回りが高すぎる場合は注意が必要です。表面利回りには、不動産を維持するためにかかる管理費や修繕費などのコストが含まれていません。そのため、細かく計算していくと、実際には利益があまり手元に残らない場合もあります。

提示されている表面利回りが高すぎる場合は、きちんと理由を確認しましょう。大抵、手取りの家賃に対して、原状回復の費用の負担が大きいというケースがほとんどです。

空室リスク

不動産を所有していても、空室のままでは賃料を得られません。不動産投資において、入居希望者がなかなか現れないリスクを「空室リスク」といいます。

不動産を購入するときは、空室リスクが少ない物件を選ぶことが重要になります。そのためには、立地や設備などをしっかり確認し、長期的に需要が見込める物件を選ぶことが大切です。

まとめ

上記の解説の通り、不動産投資を始める場合、さまざまな初期費用がかかります。初期費用は不動産の価格に応じて高額になることもあるため、可能な限り上手に節約することも考えましょう。

和不動産では、不動産投資について堅実な資金計画の立案のほか、マネープラン全般について助言を行っています。運用開始後のリノベーションなど、実践的なノウハウの提供も可能です。

また、不動産投資セミナーも開催しています。木造・RC造など物件の構造、一棟・区分など物件の規模、新築・中古など物件の種類の解説や、失敗しない物件の選び方、貯金だけでは不安な老後の対策として不動産投資が役立つ理由等々、様々なテーマをご用意しています。

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