不動産投資ローンの借り換えは今すべき？判断基準やメリットは？注意点も解説！ 2019年1月7日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資ローンの借り換えを考えていても、いつ実行すべきなのか正しく判断することは難しいものです。借り換えのタイミングは、どのような基準で判断すればよいのでしょうか。

今回は、不動産投資ローンの借り換えをするメリット・デメリットとともに、借り換えの判断基準や手順について解説します。借り換えをする際の注意点や借り換えをしないほうがよいケースについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの借り換えとは？

不動産投資を始める際、ローンを利用する人も多いでしょう。ローンの金利は金融機関やそのときの状況によっても変化します。場合によっては、途中でローンの借入先を変更することで金利が下がることもあります。つまり、不動産投資ローンの借り換えは、主に金利を下げることを目的として行われます。

不動産投資ローンの借り換えをするメリット・デメリット

不動産投資ローンの借り換えには、メリットとデメリットの両方があります。それぞれ詳しく解説します。

メリット

まずは、以下の4つのメリットについて解説します。

金利低下により返済額を減らせる

不動産投資ローンの金利は、金融機関ごとに異なります。そのため、それまでと違う金融機関とローンの契約を結び直せば、より低い金利に変更できる可能性があります。金利が下がると返済額も減らすことができます。

事業拡大が狙える

不動産投資ローンの借り換えにより金利が下がれば、ローンの元金をより早く減らせます。そうすれば、新たな投資用不動産を取得する際も審査で有利になり、事業拡大を狙いやすくなるでしょう。

信用力を上げられる

借り換えで大手銀行とローンの契約ができた場合、信用力が上がる可能性もあります。を上がる可能があります。大手銀行と不動産投資ローンを組んだという事実が、実績として評価されるためです。そのため、その後の投資でもスムーズに融資を受けられる可能性があります。

借り換え特典が受けられる場合がある

不動産投資ローンの借り換えには、特典がある場合もあります。たとえば、金融機関と提携している店で割引のサービスを受けられたり、関連する保険の料金が安くなったりすることもあります。

デメリット

次に、デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

全額返済・借り換えの手続きの手間がある

ローンの借り換えをする際には、現在の

不動産投資ローンを全額返済する必要があるほか、

借り換えについての手続きをしなければなりません。基本的には、新しく契約を結ぶ金融機関が主導しますが、書類に記載したり必要な資料を集めたりする手間がかかります。

諸手数料がかかる

借り換えをする場合、さまざまな手数料がかかります。借り換え先の金融機関へ支払う手数料をはじめ、一括繰り上げ返済手数料なども必要です。借り換えをするときは、諸手数料が実際にいくらかかるかを確認しておかなければなりません。諸手数料を払ってもメリットがあるのかよく検討しましょう。

金融機関との関係性が悪くなる場合もある

手続きや交渉の仕方によっては、借り換えを検討したせいで今までの金融機関との関係性が悪化するケースもあります。不動産投資では長く金融機関と付き合っていく必要があるため、ビジネス上のマナーを意識することも大切になります。

不動産投資ローンの借り換えで注意する点

ここでは、不動産投資ローンの借り換えを検討する際に注意すべき点について説明します。

月々の返済額が増加する可能性がある

金利が低いローンに借り換えると、返済の総額は少なくなります。ただし、条件によっては借り換え後の融資期間が短くなり、月々の返済額が増加するケースもあります。借り換え時の年齢が高かったり、ローンの最長返済期間が短かったりする場合は、特に注意が必要です。事前にしっかりシミュレーションすることをおすすめします。

金利が変動するリスクがある

借り換え後の不動産投資ローンが変動金利や短期の固定金利であれば、将来的に金利が上がる可能性もあります。その場合、返済額が増えてしまい、かえって負担が大きくなります。長期間の金利変動を正確に予測するのは難しいため、さまざまな金利のパターン想定しておくことが大切です。

借り換えができない場合もある

不動産投資ローンの借り換えを希望しても、必ずしも借り換えができるわけではありません。なぜなら、借り換えの際にも融資審査が行われるからです。審査の基準は金融機関ごとに違うため、状況によっては審査に通らない可能性もあります。例えば、過去にローンの返済が滞ったことがあれば、どの金融機関でも借り換えの融資審査に通らない可能性が高いです。

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不動産投資ローンの借り換えがしやすい人はどんな人？

借り換えの条件は、金融機関ごとに異なります。個人の状況によって借り換えできないケースもあるため、借り換えの条件を一概に示すのは難しいです。ただし、一般的に不動産投資ローンの借り換えがしやすい人の特徴をあげると以下のようになります。

・ローンを滞納したことがない

・一定以上の収入を安定的に得られている

・物件の入居率が高い

・連帯保証人を設定できる

ローンの滞納があると、審査に通りにくくなるため注意が必要です。また、不動産投資以外で一定の収入を確保できていることも重要なポイントです。物件の入居率が高い場合は、審査でも有利に働きます。連帯保証人の設定に対応できれば、より借り換えがしやすいでしょう。

不動産投資ローンの借り換えをしない方がよいケースは？

金利が低くなるとしても、場合によっては借り換えをしないほうがよいケースもあります。たとえば、すでに返済の残高が少ない場合や、残りの融資期間が短い場合などです。

借り換えには諸費用もかかるため、その分の費用も含めて計算すると支払う総額はほとんど変わらない可能性があります。借り換えを検討するなら、実際の金額を計算してシミュレーションしてみましょう。

不動産投資ローンの借り換えをすべきかの判断基準・調べる方法

ここでは、不動産投資ローンの借り換えの判断基準や実際の判断の仕方について説明します。

借り換えが有利になる一般的な目安

一般的に、不動産投資ローンの借り換えが有利になるのは、以下の条件のすべてに当てはまる場合です。

・借り換え後のローンとの金利差が「1％以上」

・現在のローンの残額が「1,000万円以上」

・残りの返済期間が「10年以上」

不動産投資ローンの借り換えには諸費用がかかるので、諸費用を考慮しても支払う総額が借り換え前よりも少なくなるようにする必要があります。

計算式で算出する方法

ローンの借り換えでお得になる金額（トータルの利息の支払い額）については、おおよその額を計算することが可能です。以下の計算式にあてはめて計算してみましょう。

ローンの借り換えで減らせる返済額＝（ローンの残額×金利差×残りの借入期間）÷2

たとえば、現在のローンの残額が3,000万円、現在のローンと借り換え後のローンの金利差が1％、残りの借入期間が10年だとします。この場合、ローンの借り換えで減らせる返済額を計算すると「（3,000万円×1％×10年）÷2＝150万円」となります。ここから手続きなどにかかる諸費用を引く必要があるので、その点は注意してください。

不動産会社や管理会社に相談する

ローンの借り換えを実行するかどうかは状況によって異なるため、自分で判断するのは困難です。そのため、不動産会社や管理会社へ相談することをおすすめします。不動産投資ローンの借り換えについて専門的な目線で判断できるので、迷っているなら一度相談してみましょう。

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不動産投資ローンの借り換えの手順

不動産投資ローンの借り換えは、次のような手順で行います。

1)現在のローンの返済残高や融資条件などを確認する

2)借り換えができる金融機関を見つける

3)借り換えを希望する金融機関に相談し、審査を受ける

4)審査をクリアしたら、現在借り入れをしている金融機関に借り換えの意思を伝える

5)現在借り入れしている金融機関に一括返済の申込書を出す

6)借り換え後の金融機関から融資を受けて一括返済する

7)抵当権抹消についての書類を受け取る

さまざまな工程があるため、きちんと確認して手続きを進めましょう。

借り換えにあたり必要な資料

不動産投資ローンの借り換えには、さまざまな資料が必要です。ここでは、一般的に必要な資料について説明します。

物件についての資料

不動産投資の借り換えでは、以下のような資料が必要です。ここで挙げる資料は、金融機関に物件の状況を示す資料として提出が求められます。

・物件の登記簿

・測量図

・間取り図

・運営不動産にかかる費用一覧表

・物件の基本的な情報をまとめた概要説明書

個人の属性情報に関する資料

契約者個人の属性を明らかにするため、以下のような資料も用意しましょう。

・契約書の身分証明書、経歴書

・借入金にかかる返済予定表

・資産表

・源泉徴収票

まとめ

不動産投資ローンの借り換えについては、さまざまな条件を考慮して慎重に判断しましょう。借り換えをしたほうがお得になる場合もありますが、状況によっては借り換えをしないほうがよい場合もあるからです。

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