不動産投資は副業にあたる？投資のメリットや注意点を解説！【会社員向け】

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スタッフブログ(2019/02/11)

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2019/02/11
【会社員向け】不動産投資は副業にあたる？投資のメリットや注意点を解説

不動産投資はサラリーマンでも簡単に始められる投資であることから、副業としても人気があります。勤務先が副業OKであれば問題ありませんが、副業を禁止している場合、就業規則に違反するのではないかと気になる人もいるでしょう。ここでは、不動産投資が法的に副業にならない理由や注意点、投資するメリットなどを解説します。ぜひ参考にしてください。

副業に「該当する」ことはほとんどない

ほとんどの場合、サラリーマンの不動産投資は副業に該当しません。憲法では「職業選択の自由」が規定されており、勤務後の時間をどう使うかは本人の自由としています。2018年(平成30年)1月、厚生労働省が作成した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」にある「モデル就業規則」からは、副業禁止の文言が削除されています。

就業時間中は業務に専念する必要がありますが、勤務後の時間は「自分で何をやるか決めてよい」というのが法律上の解釈です。勤務後の個人的な活動が本業に支障を与えないのであれば、会社側が社員の副業を積極的に禁止する理由はないといえます。

副業とみされないためには？

不動産投資を副業とする基準について解説します。1つのポイントとして参考にしてください。

「5棟10室」が分かれ目

不動産投資が副業とみなされるには、一定の基準があります。副業とみなすかは、「5棟10室」「年間家賃収入が500万円以上」が基準になることが多いです。この基準を超えると事業規模と判断され、副業とみなされてしまう可能性があります。

5棟10室以下であれば、事業規模ではないとみなされることが一般的です。サラリーマンなら、この基準を念頭において始めることが大切です。

そもそも会社が副業を禁止するのはなぜ？

なぜ副業は禁止されているのでしょうか。ここでは、会社が副業を禁止する理由をあげます。

副業を禁止する理由とは？

会社が副業を禁止する理由として、副業を許可すると本業を疎かにされる可能性があることがあげられます。副業に時間を割くことで十分な休養をとれずに体調を崩してしまうと、本業に支障をきたしてしまいます。

また、副業で得た知識や経験、技術をもとに、スキルを活かせる他の会社に転職してしまう恐れもあります。副業先の業界や会社と繋がることで、本業の社内情報やノウハウが漏洩する可能性も考えられます。

実際、経済産業省の「平成26年度兼業・副業に係る取組み実態調査事業報告書」では、副業を許可しない会社が85.3%という調査結果が出ており、多くの会社が副業を認めていないという状況です。一方で、働き改革などにより、会社が社員に十分な給与が払えないことを理由に副業を推進する会社も存在します。

会社員の場合

会社員として民間企業に勤務している場合、まずは就業規則を確認しましょう。実際に副業禁止の規定があっても、本業に支障がなければ問題ないと判断されるケースが多いです。国も副業を認めている流れにあることから、今後は副業を持つことが一般的になる可能性が高いでしょう。

不動産投資を行なっているということを積極的に会社に伝える必要はありません。しかし、基本的には住民税など税金の関係で知られてしまう可能性があります。不動産投資で得た利益はきちんと確定申告し、住民税の支払は普通徴税で納めるのがポイントです。いずれにせよ現時点では、副業していることが会社に知られると、とがめられる可能性もゼロではないので慎重に行いましょう。

公務員の場合

公務員には兼業禁止の規定があり、副業を持つことは禁止されています。しかし、許可を得られれば、例外的に副業を始められることもあります。「人事院規則14-8」にある「（営利企業の役員等との兼業）の運用について」には、一定規模以下の不動産投資であれば副業とみなさず、問題はないという定義があります。

一定規模以下というのは「5棟10室まで」「年間家賃収入が500万円未満」が基準です。公務員の場合は、この基準の範囲内で行いましょう。ただし、自分の家族が家族名義でマンションなどの賃貸経営を行っている場合は、上記の基準を超えてしまう可能性もあります。その際は、公務員としての業務に支障がないこと証明する必要があります。

念のため、会社の就業規則を確認しよう

副業禁止の会社でも、不動産投資は副業とみなされないことが多いです。しかし、就業規則で副業が禁止されているのにも関わらず、副業をした場合には「懲戒処分」の対象となる可能性もあります。そのような事態を避けるためにも、会社の就業規則をしっかり確認しておくようにしましょう。

不動産投資を副業にする際に気をつけること

ここでは、不動産投資を副業にする際に注意すべきことを解説します。

事業的な規模になる場合は会社に許可をとる

5棟10室を超えたり、法人にしたりするなど事業的な規模になる場合は、会社に許可をとってから始めましょう。事業的な規模になっても、会社に許可をとらないまま続けていると、後々トラブルになる可能性もあるので注意が必要です。投資の規模を拡大する場合は、事前に会社に確認しておきましょう。

住民税は「普通徴収」に変更する

住民税は給与だけでなく、前の年の所得全体の金額で決まります。不動産投資を行っている場合、市区町村が不動産所得の住民税も天引きするように会社に連絡を入れることになります。もし、会社に知られたくなければ、確定申告時に住民税を自分で納税する「普通徴収」に変更しておきましょう。

きちんと確定申告をする

会社の給与以外に、不動産投資による所得が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。収入だけでなく、かかった経費や税金などを把握するためにも、毎年の確定申告は大切です。正確に確定申告をするためにも、経理の知識も身につけることをおすすめします。わからないことがあれば税務署や専門家に相談するとよいでしょう。

不動産投資を副業にするメリットとは？

不動産投資には収入を得る以外にもさまざまなメリットがあります。

副業禁止の会社でも可能な場合がある

副業を禁止している会社でも不動産投資が可能なケースがあります。不動産は、本人の意思に関わらず、家族などから譲り受けることもあります。この場合は禁止することが難しいため、可能になる場合があります。

管理会社に委託すれば手間なし

サラリーマンの中には、管理を業者へ委託することを前提に考えている人も多いでしょう。管理会社への手数料は発生しますが、物件の管理を管理会社に委託すれば手間がかかりません。自分の時間を使って運用する株やFXと比較しても、手間が少ないのが投資のメリットです。

節税対策になることもある

不動産投資で得られた所得が赤字になった場合、「損益通算」によって、所得税や住民税を節税できます。また、物件の購入費は「減価償却」という形で、毎年経費として計上できるので、うまく活用すれば節税になります。

安定した収入を継続して見込める

不動産投資では、家賃収入という安定した収入を継続して見込めます。そのため、本業で万が一のことがあったときや、老後の備えにも役立てられます。ただし、毎月一定の収入を得るには、入居者をしっかりと確保することが重要です。

インフレ対策になる

不動産投資はインフレに強いといわれています。現金のように、インフレの影響で資産価値が目減りすることはありません。物価の上昇とともに不動産の価格も上がっていくため、家賃も上昇していくと考えられます。

本業の収入があるため、ローン審査に通りやすい

サラリーマンは本業での収入があることから、金融機関のローン審査に通りやすいです。そのため、自己資金が少なくても、ローンを利用すればすぐに始められます。

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副業で不動産投資を成功させるためのポイントとは？

不動産投資はポイントをおさえて運用していくことが大切です。

供給が過剰にならないこと

人口に対して多くの物件を提供しても、入居してくれる人は少ないでしょう。供給過剰エリアで物件を購入した場合、入居者の確保が難しくなってしまいます。賃貸需給のバランスや人口などは、事前に自分自身で調べておくようにしましょう。希少価値が高くなっている東京のワンルームマンションなどに焦点を当てることも大切です。