不動産投資の仕組み｜始めるメリットや物件を選ぶポイントも解説 2019年3月14日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

自分の老後の生活費に自助努力が必要な時代といわれるなか、不動産投資に興味を持つ人も増えています。
不動産投資で収益を上げるには投資の仕組みや種類を勉強し、収入の基礎知識をつけることが不可欠です。
この記事では、不動産投資の仕組みからリスクまで、不動産投資を始める人が知っておきたい知識を幅広く紹介します。ぜひ参考にしてください。

不動産投資の仕組みとは？

ここでは、不動産投資とは何か、どのような仕組みで収益を上げるのかについて解説します。

不動産投資とは？

不動産投資とは、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を対象にした投資のことです。購入した物件を他人に貸すことで家賃収入を得られるという仕組みです。
また、物件購入時と売却時の差額で収益を出す方法もあります。
不動産投資での最大の重要ポイントは、物件の需要が高く、入居が見込めることなので、人口が多く、経済活動が活発な都心部を選ぶと良いでしょう。

不動産投資の仕組み

不動産投資は大別すると運用益か、売却益のどちらかを目的に行われます。それぞれ収益の仕組みについて解説します。

インカムゲイン

インカムゲインは「資産を一定期間運用したときに得られる利子所得」のことです。金融資産に対しても使われる言葉ですが、不動産投資においては家賃収入がインカムゲインにあたります。サラリーマンの生活が安定しているのは、給与があるからです。給与のかわりになる、インカムゲインは、将来の備えや経済的自由を得るのに適していると言われています。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、「資産の値上がりによる利益」のことです。株や債券などに用いられる用語ですが、不動産投資においては不動産売買の仕組みによって得られる利益がキャピタルゲインにあたります。逆に値下がって損をすることをキャピタルロスといいます。

インカムゲインが不動産を所有する限り継続的に発生するのに対し、キャピタルゲインは一度しか収益が発生しないのが特徴です。

不動産投資の種類とは？

不動産投資は「区分所有」と「一棟物件」に分類でき、それぞれ新築物件と中古物件があります。ここでは、それぞれの特徴を解説します。

◆区分所有

区分所有とはワンルームマンションを1室所有するなど、建物の一部を所有することです。物件購入費用は比較的少額で、投資額や維持費などのコストも抑えられるといったメリットがあります。
そのため、複数戸を所有することが容易で、購入する地域を分けることで、エリアを分散して投資をすることができます。
さらに、一棟に比べ手間がかからないという魅力があり、忙しい会社員の副業としても人気が高いです。区分所有は、最もポピュラーな種類といえます。

新築の場合

新築物件の区分所有の場合、不動産会社が賃貸管理などのフォローをしてくれることが多いのが特徴です。将来の残存価値が長いこと、売却しやすいこと、新築プレミアムがあることなどが特徴として挙げられます。家賃保障制度（サブリース）により、家賃リスクを極力抑えた不動産投資も行われており、保守的な投資を求める人に向いている面もあります。ただ、それがアダとなることもあるので注意が必要です。

中古の場合

中古物件の区分所有の特徴は、物件の選択肢が多いことです。中古は家賃下落が緩やかなので売る時に物件価格が大きく下がりません。価値下落よりインカム回収率が高ければ、それは収益が得られる物件ということになります。低価格でできるものや、少額の頭金でできるものなど、選択肢が多いのも特徴です。

◆一棟収益物件

一棟収益物件はマンションやアパートを一棟購入して、複数の部屋の入居者から家賃収入を得る方法です。

新築の場合

一棟収益物件は豊富な資金を必要とします。アパートの新築物件となると5,000万円を超えるケースがほとんどです。入居者で部屋が埋まれば、高い利益を上げられることも多い投資方法といえます。しかし、部屋が埋まらなければ赤字になることも。

中古の場合

中古の一棟収益物件も、2019年現在では数千万円の頭金を必要とする場合が多いです。売りに出される物件は、かなり築年数が経ったものが多くなっています。リフォームによって高利回り物件に一変できる可能性がある一方、修繕費などの予想外の費用が発生するリスクもあります。また、立地が悪い場合、空室にも配慮しなければなりません。

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投資初心者に不動産投資をおすすめする理由

投資初心者に不動産投資をおすすめする理由は、長期的かつ安定した収益を見込め、資産計画が立てやすいからです。入居者が住んでいれば、月ごとに家賃が振り込まれるため、収入金額を予想しやすい投資といえます。また、不動産投資家の裁量も多く、工夫する喜びも得やすい投資です。

不動産投資の仕組みを知る｜その1.さまざまな費用

ここでは、不動産投資で発生するさまざまな費用について解説します。

◆初期費用

初期費用は、ローンの事務手数料や保証料、火災・地震保険料、登記費用などです。また、不動産取得税や印紙などの税金、清算金として固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金もかかります。

仲介手数料も初期費用のひとつですが、不動産会社を利用しない場合は発生しません。初期費用は物件の8～10％ほどになりますが、売主の場合には、50～100万円以内に収まることが多いです。

◆運用費用

運用費用に含まれるのは、固定資産税、都市計画法による市街化区域内の物件の場合は都市計画税もかかります。これらは物件を所有している限り毎年納付しなければなりません。また、建物の清掃や修繕、設備の点検などの管理費もかかります。

不動産投資の仕組みを知る｜その2.投資の手順

不動産投資は「プラン提案」「物件選定」「物件購入」「物件管理」の手順で進めます。

◆プラン提案

出せる資金や目標とする収益は人によって違います。自分なりの目標や購入物件の予算、ローン返済のシナリオなどプランを立てておきましょう。

不動産投資を始めるにあたっては、投資用物件を購入して最終的に手元に残る現金が、年間1,000万円欲しい人と年間100万円欲しい人では、その戦略や方法も変わってきます。そのため、購入前に自己資金や返済のシナリオなど、自分なりの『目標とプラン』を明確にすることは何よりも大切です。

◆物件選定

「不動産投資で重要なことは1に立地、2に立地、3に立地」といったのはドナルド・トランプですが、これは日本にもあてはまる重要なポイントです。物件のあるエリア、駅までの距離、最寄り駅から主要駅までのアクセスなどをチェックしましょう。もちろんそれ以外の条件も無視できません。物件の間取りや設備、周辺環境などについても選定が必要です。

そして立地には、相場家賃に対して割安に購入できる立地もあるので、しっかり戦略を練りましょう。

◆物件購入

物件の選定が終わればいよいよ購入になります。自己資金が少ない場合はローンで資金調達を行います。物件を購入する場合に利用するローンの種類は「パッケージローン」と「プロパーローン」です。

「パッケージローン」は住宅用ローンのような商品です。条件があえば、借りられる比較的ポピュラーなローンです。「プロパーローン」は銀行にお金を貸してください、といって借りるローンです。銀行員が1件1件稟議を上げて借りるローンです。いずれかの方法を選んで物件を購入しましょう。

プラン通り家賃収入が得られればこのなかからローンを支払っていけるため、自己資金が少ない人でも不動産投資ができます。

◆物件管理

購入した物件の管理は、専門の管理業者に委託するのが一般的です。投資初心者の本業があるサラリーマンは、仕事と物件の管理業務を両立させるのは大変です。長く続けて収益を得る不動産投資では、専門業者とのやり取りが発生することを認識しておきましょう。なお、管理を任せる業者はサポートやアフターフォローのある、信頼できる会社を選びましょう。

不動産投資のメリットとは？

不動産投資はサラリーマンが始めやすいといわれますが、それはなぜなのでしょうか。ここでは不動産投資のメリットをあげていきます。

◆安定した家賃収入

不動産投資は他の投資と比較して安定した利益が期待できるのが特徴です。入居者がいる限り、月々の家賃収入が継続して受け取れるため、安定した収入が見込めます。景気の変動を受けにくいのも特徴です。

◆他人のお金で投資をして、家賃で返済できる

ほとんどの投資は自己資金の持ち出しで行います。不動産投資はローンを組むことで、実質的に他人のお金で投資することが可能です。ローンは安定収入である家賃で都度返済できます。さらに、繰り上げ返済をすることで、利回りを向上させることも可能です。

◆レバレッジを効かせることができる

レバレッジとは「てこの原理」のことで、少額の資金で大きな収益を得ることを意味します。具体的にはローンを組んで投資をすることにより、自己資金100%で投資した場合に比べて利回り（ROI：投下資本利益率）が高くなることです。

◆節税効果

資産の相続を行う場合、不動産は現金に比べて4割ほど評価額が少なくなります。さらに、都心のマンションは物件価格の20％程度の評価に。物件を他人に貸していると借地権や借家権の関係でさらに評価額が下がります。不動産投資は相続税対策としても活用可能です。

◆年金や保険の代わりになる

不動産投資ローンは住宅ローンと同様に団体信用生命保険（団信）が適用されます。そのため、万一オーナーが亡くなった場合、ローンがない状態で家賃収入のある物件を家族に残せます。不動産投資が私的年金や生命保険、死亡保険の代わりになるといわれるのはこのためです。

◆リスクヘッジ

預金が安全確実というのは実は間違っています。物価が5％上昇すれば資産が5％減少しているのと同じだからです。一方、不動産の価値や家賃は物価に連動するため、インフレ耐性があります。現役で働いている場合は、景気動向に応じて収入を投資に回して収益を上げることもできるでしょう。

しかし、リタイアや失業した後ではそうはいきません。経済動向に連動して安定した収入を得られる不動産投資はリスクヘッジにもなります。

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不動産投資のリスクとは？

不動産投資にはリスクもあります。始める前に、起こり得るリスクを押さえておきましょう。

◆空室

不動産投資で常にあるリスクのひとつが空室です。物件選定の時点で空室リスクを抱えてしまうこともあるので立地はしっかり選びましょう。また、初心者はできるだけプロのアドバイスを受けるのが安全といえます。そして、引越しが少ない社会人をターゲットにするなどの対策も効果的です。

◆自然災害

特に老朽化した中古アパートなどは、台風や地震などの被害を受けやすくなります。古い物件ほど低い耐震基準で建てられた可能性が高いので、購入前にしっかりチェックしておきましょう。防災対策は地域によって違います。たとえば、東京都心では十分な治水対策が行われているので、被害を最小限に抑えることも可能です。

◆固定費用

予想外の修繕や管理費がかかるリスクもあります。このリスクを減らすには高い坪賃料の物件を所有することが一番です。こうした費用のほとんどは人件費と建材費なので、部屋の広さや仕様が一緒であればどこでも費用はほぼ変わりません。したがって、坪賃料の高い物件になればなるほど、費用割合が下がることになります。

たとえば、東京や神奈川などの首都圏は、坪賃料が高いエリアです。そのため、賃料に対する固定費用の割合を小さくすることができるでしょう。

◆不動産価格の下落

所有する不動産の価格が下落するリスクもあります。景気が良くなり世間の給与や物価が上がれば、家賃を上げたり、購入時よりも高く売却できたりするチャンスになります。しかし景気が低迷すれば家賃や売却値も影響を受けます。また、価格は築年数によっても変わるだけでなく、設備や間取りが入居者のニーズと合わなくなることでも下落します。

ただし、価格の変動はある程度の予想が付けられます。たとえば「23区・ワンルームマンション・新築から築30年超」の物件の家賃の下落率は、概ね2割程度と算出されます。あらかじめ30年後には家賃が2割程度下がると予想しておけば、不動産投資の計画にも具体性や安心感が得られます。

不動産投資の知見を深めるには？

知見を深めるにはどうしたらよいのでしょうか。ここでは3つの方法を紹介します。

◆セミナーの受講

初心者におすすめなのがセミナーの受講です。経験豊富なプロがわかりやすく知識を伝えてくれるので、ゼロから学ぶことができます。また、最新情報や非公開情報が聞けるのもメリットです。セミナーを開催している不動産会社での物件購入を検討している場合も、参加することで会社の雰囲気やポリシーなどがわかります。

FP的な観点での資産運用アドバイスができる不動産会社もあります。確実な投資を行いたい場合には参加をおすすめします。

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◆書籍での情報収集

書籍によって知見を深めるコツは「広く浅く」です。成功者の書籍を熟読するのもいいですが、投資を行った当時と経済状況や資金量も違うでしょう。また、多くの失敗を繰り返し、たゆまぬ努力を不動産投資に費やしていることが多いため、憧れだけで真似できるものではありません。

不動産会社の経営者や社員による書籍を読んで気になった場合は、セミナーや相談会に参加するのがいいでしょう。

◆疑問点はプロに相談

不動産投資では相応の資金を動かすことになるので、疑問点はプロに相談したほうが安心です。ファイナンシャルプランナーなら、家計や老後の生活などを含めた人生設計の一部として、不動産投資についてアドバイスしてくれます。 また、プロからは、現実に即した生きたアドバイスをもらえます。数多くの投資家をみてきているため、失敗事例や成功事例のデータを持っており、専門家だからこそ知りうる情報もあるからです。 和不動産なら、独自で開発したシステム「N-RICOS」を使ったコンサルティングを行っており、FP的な観点での資産運用アドバイスができます。

不動産投資の仕組みをより詳しく知ろう

不動産投資で収益を上げるには投資の種類や仕組み、費用などを知ることが重要です。具体的なノウハウを知るには、セミナーなどで知見を深めることが欠かせません。

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