不動産投資はワンルームで!メリットや注意点を解説! 2019年5月1日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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スタッフブログ(2019/05/01)

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2019/05/01
不動産投資はワンルームで!メリットや注意点を解説!

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不動産投資を検討する際に、選択肢の一つとして挙げられるのが、ワンルームマンション投資です。ワンルームマンションは、初心者の不動産投資に向いているといわれていますが、どのような特徴やメリット、注意すべきポイントがあるのでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション投資の特徴やメリット・デメリット、物件選びのポイントなどを紹介します。ぜひ参考にしてください。


不動産投資の仕組みからリスクまで、不動産投資を始める人が知っておきたい知識を幅広く紹介

不動産投資するならワンルームマンション

不動産投資とは、一般的に物件を購入して賃貸経営をすることを指します。つまり「大家さん」「オーナー」になるということになります。


大家さんといえば、アパートやマンション等、一棟丸ごと購入して運用するという想像をされる人が多いでしょう。しかし、「区分マンション投資」という、一棟丸ごとではなくマンションの一部屋だけを購入して投資用物件とすることも可能です。一人暮らし用のワンルーム物件なら、ほかの不動産投資に比べて価格帯も低く必要な資金が少なく済みます。初心者が不動産投資を考える場合は、投資額の低いワンルームマンション投資がおすすめといえるでしょう。


ファミリータイプよりワンルームがおすすめな理由

なぜファミリータイプのマンションよりも、ワンルームマンションが不動産投資におすすめなのか、その理由をさらに詳しく説明します。


ファミリータイプはコストが高いため

一般的にファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションよりも高額です。その点、ワンルームマンションは比較的少ない資金でも購入することができます。月々の修繕積立金の負担やリフォームなどにかかる修繕費用が少ないというメリットもあります。


ワンルームは回転率が低いため

不動産情報の総合サイト「アットホーム」が発表している首都圏(1都3県)の居住用賃貸物件の成約率は、2018年12月から落ち込みが続いています。東京23区の2019年12月実績では、前年同月比で19.1%も減りました。新しく引っ越す人が減っています。


一方、日本賃貸住宅管理協会が発表した19年度上半期(4~9月)の「賃貸住宅市場景況感調査」では、入居率は95.7%となり、満室に近い状態が続いています。背景には、働き方改革の一環により、会社員の「会社都合に依る転勤」が減ってきていることや、都市部の不動産価値の上昇により「新しく入居する方向けの家賃が高くなったため、住み替えを控えて契約更新を繰り替えすこと」が多くなっていることがあげられます。


つまり、今住んでいる物件に住み続ける傾向にあります。特に学生や若い単身者が多いワンルームマンションはその傾向が強いため、一度入居いただけると、回転率が低く、長期的な収益が見込めます。


ワンルームは単身者の需要が高いため

ワンルームマンションは単身者の需要が高いです。近年、未婚女性がワンルームマンションの購入をおこなったり、ワンルームマンション規制より新築ワンルームマンションが立てられなかったりの理由で、ワンルームの賃貸供給が減りつつあります。


東京には、多くの企業・大学があり、単身赴任者・学生の多くは、単身者用のワンルームマンションへの入居を希望しています。ワンルームマンションの需要はますます高くなると予想されます。

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ワンルームマンション投資のメリットとは?

不動産投資やワンルームマンション投資には、どのようなメリットがあるのか説明します。


減価償却費による節税効果がある

不動産投資を始める際には、青色申告の場合、「不動産賃貸業」としての開業届を税務署に提出しなくてはなりません。毎年の確定申告も必要です。ただし、家賃収入がすべて所得税の対象となるわけではありません。(白色申告の場合は、届け出しなくても大丈夫。)建物の耐用年数に応じた減価償却費が経費として計上できます。減価償却費を含めた経費が家賃収入より多ければ、給与収入との損益通算が可能なので節税になるのです。


将来の備えになる

老後の生活を考えたとき、公的年金だけでは不安を感じる人も多いのではないでしょうか。そのようななか、長い期間安定した家賃収入が得られる不動産投資は個人年金の代わりとして注目されています。


また、投資用マンションの購入にローンを利用した場合には、団体信用生命保険に加入することが可能です。自分に万一のことが起きた際には、ローンの残債は保険で支払われ、残された家族に負担をかける心配がありません。


相続の対策になる

現金と不動産とでは相続税の対象となる評価額が異なります。現金や有価証券などは、額面がそのまま相続税の課税対象となります。一方、不動産の場合、土地・建物それぞれで算定方法は異なりますが、いずれも時価より低く評価されるのが一般的です。特に、小規模のマンションには特例措置もあり、さらに評価額は下がります。


物件自体が遠くても経営できる

賃貸経営は自宅近くでなければできないというわけではありません。購入したマンションから遠い場所で暮らしていてもマンションのオーナーになることは可能です。管理業者に物件の管理を委託すれば、家賃回収や更新の手続き、入居者の募集、トラブル対応などの細かい実務をこなしてくれます。遠方にいても経営が可能なことはメリットでしょう。


優良物件であれば安定した家賃収入を得られる

立地条件などが良く人気があり、常に入居者が途切れない優良物件であれば、毎月安定した収入が得られます。ワンルームマンション投資の利回りは、新築で2~3%、中古で4~6%ほどです。銀行に預けていても利息がほとんどつかない現在では、非常に魅力的な利回りといえます。株やFXと比較しても比較的リスクが少ないこともメリットです。


資金が少なくても始められる

投資用マンションを購入する際、条件によっては銀行融資を利用することができます。ワンルームマンションはファミリータイプと比べて価格帯が低いため、ローンを組まずに購入可能なケースもあるでしょう。


物件価格帯が低い分、購入時にかかる諸経費も少なく抑えられ、手持ち資金が少なくても始めやすいのがメリットです。

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ワンルームマンション投資のデメリットとは?

不動産投資には、メリットばかりではなくデメリットもあります。事前に把握しておきましょう。


災害のリスクがある

地震や火災などの災害で物件が被害を受けた場合、状況次第では復旧するまでその物件は利用できず、家賃収入がなくなります。復旧にかかる費用はオーナー負担です。もちろん、そんな状況でも、ローンの残債があれば返済を続けなくてはなりません。しかし、火災保険で設備が新品になりますので、家賃が上がることもあります。


金利が上昇するリスクがある

固定金利が選べる住宅ローンとは異なり、投資用物件を購入する際のローンはほとんどが変動金利です。金利が上昇すれば利息も上がり、ローンの返済額に影響します。投資をする際は、金利の動きにも注意しなければなりません。心配な方は、ここ20年で0.5%ほどしか変動していない短期プライムレートを選びましょう。


空室、滞納のリスクがある

空室が続くと家賃収入が得られなくなります。しかし、入居者選びは慎重に行わなければなりません。入居者によっては、家賃の滞納や近隣とのトラブルなどといった、さまざまな問題を起こす可能性もあるからです。ただ、壁の厚いマンションはアパートに比べ騒音トラブルが少ないメリットがあります。

資産価格が下落する可能性がある

建物の資産価値は、築年数に応じて徐々に下がっていくのが一般的です。古くなり設備のメンテナンスもされていない部屋では、入居者もなかなかつかず家賃収入が見込めません。売却して手放すとしても、購入時よりかなり安い価格になりがちです。しかし、手放す前にリフォームして、家賃を上げれば、価格は上昇します。


税金などの維持費がかかる

自身の所有物である以上、固定資産税や毎月の管理費・修繕積立金などの支払いが発生します。空室で家賃収入がない状態でも、これらの支払いは免除されません。また、住宅設備の修理、室内のリフォームなどの維持費も必要です。ですから、不動産では場所が重要になります。

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ワンルームマンション投資で成功するためには?

ここでは、ワンルームマンション投資で利益を上げて成功するためのポイントを紹介しましょう。


都心の物件を選ぶ

不動産投資を成功させるために、まず考えるべきことは入居者を獲得することです。人口が多い都心部の物件は需要が高く、比較的簡単に借り手を見つけることができるでしょう。都心部の物件は地方に比べて高額ですが、家賃も平均的に高めの設定となっています。


設備に投資する

設備が充実していると、入居者を募集する際のアピール材料になります。トイレやキッチンなどが古い場合、最新設備に交換することをおすすめします。それによって家賃が上がることもあるのです。また、宅配ボックスやオートロックなど、建物付随の設備もチェックしましょう。


物件を複数購入する

不動産投資を行う場合は、複数の部屋を所有することを目標にしましょう。一室だけでは空室になったときに家賃収入が途絶えてしまいます。複数の部屋を所有していれば、家賃収入が安定化し、空室によるリスクを軽減することができます。


よい仲介会社、管理会社を選ぶ

毎月の家賃回収や入居時・退去時の手続き、空室対策など、賃貸経営を行うには専門の知識が必要です。細かい実務は管理会社やワンルーム専門会社に委託しましょう。そのほうが安心感があり、なにより手間がかかりません。仲介会社は専門会社でもありませんし、売買のプロで管理については詳しくない担当者もいます。


ワンルームマンションに投資するタイミングは?

不動産投資を始めるのに良いタイミングは、それぞれのライフプランによって異なります。資産形成について考えたときが始め時といえますが、注意したいのは不動産市場の動きです。東京は今後も人口が増えると予想されているためおすすめですが、経済情勢を見ながら経営しなければなりません。


慎重にリサーチしないと、せっかくの投資も失敗するリスクが高まりでしょう。ただ、どんな情勢でも有利に物件を購入するテクニックはあります。不動産投資に興味を持ったときには、まずプロに相談するのがおすすめです。


東京以外のワンルームマンション経営は難しい?

人口減少が叫ばれるなかでも東京都を中心とした首都圏の人口は増え続け、今後も住まいの需要が見込まれます。一方で、東京以外の都市では、不動産価格は安いものの、実質利回りは低くなってしまうのが現状でしょう。コスト高が地方の物件の一番の問題です。そのため、東京以外でのマンション経営は厳しいといわれています。


条件の良い物件は入居率も高く、安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。しかし、優良物件の見極めは素人には難しいため、プロに診断してもらうのが安心です。

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まとめ

さまざまな投資のなかでも不動産投資はリスクが少なく、初心者でも始めやすい投資といわれています。ただし、確実に利益を得るためには、賃貸経営に関する知識や税金をはじめとする不動産投資の最新情報が必要です。まずは不動産投資セミナーに参加してみましょう。


和不動産では初心者向け・経験者向けそれぞれにテーマを絞り、幅広いセミナーを開催しています。購入前のアドバイスだけでなく、購入後のアフターフォローも充実しているので安心です。ぜひ一度参加してみてください。


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