スタッフブログ(2019/08/15)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2019/08/15
不動産投資のリスクの回避策とは？
不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、リスクも考慮しながら投資をすることが大切です。あらかじめリスクをしっかり把握しておけば、回避できる可能性も高まります。
この記事では、不動産投資をしたいと思っている人に向けて、どのようなリスク、注意点があるのか、リスクを回避するためにできることなどを詳しく解説します。リスクを把握し、成功する不動産投資をするために役立ててください。
不動産投資のメリットについて
不動産投資はミドルリスク・ロングリターンの投資として注目されています。不動産価格の変動は株式やFX、商品先物取引よりも少なく、長期間に渡って安定した利益が得られる点が魅力です。そのため、投資にあまり詳しくない初心者でも始められる投資方法の一つといえます。 ほかにも、私的年金や生命保険の代わりになる、相続税対策になるといったメリットもあります。 しかし、投資にはリスクはつきものです。次からリスクと回避方法を見ていきましょう。
不動産投資の代表的なリスク
不動産投資の最も大きなリスクは、投資用物件を購入しても、入居者がいない状態では家賃収入を得ることができない点です。購入時に物件の問題点を見逃してしまうと、期待していた入居者を確保できずに、大きな損をするかもしれません。 物件をローンで購入する際に「変動金利」を選ばれた場合には、将来の金利上昇により返済額が高くなるリスクや、物件購入時だけでなく、所有、売却時に発生する税金（「譲渡所得税」等）をしっかりと計算できていなかったため、赤字になってしまうリスクもゼロではありません。 以下では、上記と合わせて、代表的なリスクを詳しく解説します。空室リスク
不動産投資は、住宅を貸し出してお金をもらうものです。マンション、アパート、一戸建てなどを購入して運用する場合は、部屋を借りる人がいないと利益は得られません。そのような状況が長期化すると、ローンの返済も厳しくなります。収入を得る目的で始めたはずなのに、損失が出てしまう可能性も。最悪損切りして売却することになってしまいます。 空室リスクは、不動産投資のリスクでもあり、ある程度の空室は想定しておかなければなりません。たとえば、空室期間が数ヶ月あったとしても、ローンの支払いなどの毎月のコストを支払える資金を用意できる余裕が必要です。家賃滞納リスク
マンションなどの運用においては、家賃を滞納する人が出てくることもあります。長期間家賃が滞納されていて、管理会社からの支払勧告にも従わない場合は、訴訟を起こさなければいけません。そうなると裁判費用や、それにかかる手続きも発生します。 また、滞納者が家賃を支払えないことを理由に、夜逃げをする可能性もないとは言い切れません。夜逃げをされてしまうと、部屋にある滞納者の家具の処理、連帯保証人への対応などを行う必要が出てきます。そのため、属性の高い入居者に入居してもらえる物件を選びましょう。地価下落リスク
地価の動向も、不動産投資をするうえで把握しておきたい情報になります。これは全く知らないことがリスクです。日本では場所によって人口減少や高齢化が進んでおり、それに伴い、賃貸需要の減少や地価の下落が発生します。都心に近い地域では、ある程度安定した収入が見込めるかもしれませんが、地方都市の場合は空室率が増加する可能性が高いといえます。 人口減少や高齢化問題は、不動産投資にも影響することを踏まえた上で、地価が下がりにくいエリアや需要が多く見込める物件を選ぶことが大切です。修繕リスク
賃貸に出している物件に修繕箇所が見つかれば、物件のオーナーが修繕費用を負担しなければいけません。中古物件の場合は老朽化が進んでいるため、修繕箇所が多くなることもあります。新築物件においても、時間が経てば修繕費用はかかってくるでしょう。 物件が老朽化してくると、屋根や外壁の修繕、給湯器の交換、配管設備の交換などが発生します。これらの費用にあわてないためには、家賃収入で少しずつ貯金をしておくことが大切です。区分マンションは、共用部分の修繕はオーナーの負担ではありませんので、一棟物件と比較すると、修繕費用が高額になるリスクが低いといえます。火事、地震などのリスク
災害による被害で、物件が損壊するリスクもあります。災害には、火事や、地震などの天災が挙げられますが、いつ発生するかは誰も予想できません。全ての災害から物件を守ることは、現実的には不可能です。火災保険や地震保険に加入しておらず、自然災害によって物件が全壊してしまった場合は、借金だけが残ってしまいます。 日本は自然災害が多いため、建物の耐震性や地形、防災対策の状況などを調べておくことも大切です。税金リスク
不動産投資を始めると、さまざまな税金が発生します。購入時には、「不動産取得税」や「登録免許税」が課されます。また、不動産取得後には、毎年「固定資産税」を支払わなければなりません。物件を売却した時には「譲渡所得税」がかかります。 不動産投資には、物件の購入費用だけでなく、以上のような税金がかかることを覚えておくようにしましょう。ローンの返済だけでなく、納税の時期にはどのような税金が発生するのか、あらかじめ認識しておくと安心です。金利上昇リスク
物件をローンで購入する場合は、将来、景気回復により金利が上昇する可能性も考えておきましょう。不動産投資のローンは、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。固定金利の場合、返済が終わるまで金利が変動しない反面、金利は当初から高めです。一方、変動金利は定期的に金利が変動しますが、固定金利に比べて金利が低くなります。 そのことから、融資を受ける場合、変動金利を選ぶ人が多くなっています。変動金利を選ぶ際には、事前に金利上昇の可能性も想定して、しっかり計画を立てておくことが大切です。増税リスク
増税の際は、駆け込み需要でどの分野でも購買行動が活発になることがあります。ただし、不動産投資における増税時の対応は、慎重になる行動することが大切です。 一般的に増税と聞くと、増税後の金額は高くなると思われがちです。しかし、実際には増税した後の反動で物件価格が下がるケースもあります。金額の大きな買い物だからこそ、このような時には情報を集め、不動産会社とも相談しながら見極めていくことが大切です。倒産リスク
不動産投資において、物件の管理を委託する管理会社の倒産の可能性もないわけではありません。稀な事例ではありますが、万が一にもそうならないために信頼と実績を積み上げている会社を選ぶようにしましょう。 また、投資をスタートさせた後も管理会社に全てを丸投げするのではなく、自分自身でも常に状況を確認し、不動産投資に関する最新情報に関心を持つことが大切です。
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リスク回避のために出来ることとは
ここまで説明したように、不動産投資にはさまざまなリスクがつきものです。できるだけリスクを避けるためには、どうすればよいのか解説します。空室になりやすい特徴のある物件を避ける
まず、不動産投資の大きな課題でもある空室リスクの対策においては、空室になるリスクが高い物件を避けることです。たとえば、「エレベーターがない」「3点ユニットバスである」「綺麗ではないのに家賃が高い」などは、人気がない原因として考えられます。 反対に、需要の高い物件は、駅近や周辺環境が良いといった特徴があります。どのような物件なら空室になりにくいのか事前に把握してから、物件を購入しましょう。不動産投資に必要な費用を計算し、用意しておく
不動産投資をするためには、物件の購入費以外にも、維持費や税金のための費用を用意しておかなければなりません。事前にどのくらいの費用が必要なのか計算しておくことで、後に支払いができなくなるといったことを防止できます。 そのためにも、運用にかかる費用のすべてを洗い出しておき、その費用を用意するためにはどうすればいいのかを考えておくことが大切です。物件の状況をよく調べる
物件の購入前には物件の状況をしっかり調べておきましょう。物件の管理は問題なくされているか、周辺環境は良いのか、利便性は悪くないかなどをチェックします。 詳しく物件について知るためには、不動産会社の担当者から話を聞くことも大切です。また、実際に自分で現地まで足を運んで、調査することで投資に適した物件なのか見極めましょう。立地についてもよく調べる
購入しようとしている物件がどのような立地なのかも重要なポイントです。立地条件はウェブ上の地図を利用することで調べられます。また、物件まで足を運び、周辺環境や近隣エリアを自分の目で確認することも大切です。 自分の目で確認することで、入居者の視点に立つことができるので、不動産会社や地図では得られないさまざまな情報を得られます。収益のシミュレーションをしっかりとする
収益のシミュレーションは、キャッシュフローの成否に影響します。どのくらいの家賃収入が見込めるのか、設備費や管理費はどのくらいかかるのかなど、収入と支出のバランスを確認しましょう。事前にしっかり収支を把握しておくことで、想定される出費に対応することが可能です。購入後に大きな出費が発生しても冷静に対応できます。競売物件はリスクが高いので、特に注意する
競売物件には、安易に手を出さないほうが無難です。そもそも競売物件とは、返済を滞納した人などが所有する不動産を裁判所が差し押さえて売りに出すものです。競売物件は、一般の市場価格より安くなるため、投資をする人も増えているのが現状です。 しかし、内覧ができないことや、修繕に予想以上の費用がかかるなどのデメリットもあるため、安全に投資したい人にはあまり向いていません。高利回りという言葉にも注意が必要
高利回りの物件は初期投資が少額で済むことが多く、投資に向いているように見えますが、実際に入居する人がいなければ家賃収入が発生しません。そのため、利回りだけで判断し、契約するのは危険です。空室が続くと、投資に失敗するリスクが高まります。 中には高利回りにするために、わざと高い家賃にすることがあります。物件の選び方で重要なのは、物件の利便性や築年数なども考慮して決めることです。
まとめ
不動産投資のリスクをなるべく回避するためには、需要のある物件を選ぶなどの対策が必要になります。最新情報の把握も必要なので、不安がある場合は、プロのアドバイスを受けることも検討しましょう。 和不動産では、不動産投資に関する資金計画の立案や、運用トラブルの処理など、専門家としてさまざまなサポートを行なっています。また、セミナーも定期的に開催しており、幅広いノウハウを学べます。これから不動産投資を行おうと考えている人は、ぜひご参加ください。
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