スタッフブログ(2019/11/02)
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2019/11/02
不動産投資の失敗要因・失敗する人の特徴は？
不動産投資は、比較的誰でも始めやすく、失敗するリスクが低いビジネスとして注目を集めています。サラリーマン、会社員として働く方が、年収に満足していない、将来の年金不足に備えるためなどの目的で、副業として不動産投資を始めることも少なくありません。しかし、起こり得るリスクや注意点を十分に把握しておかないと、赤字経営になり失敗してしまう可能性ももちろんあります。
この記事では、不動産投資を検討している人のために、よくある失敗の要因や失敗しやすい人の特徴、リスクを回避するためのポイントなど、知っておくと役立つ知識を紹介します。
不動産投資に失敗する要因
不動産投資で利益を上げるためにも、失敗する要因を正しく把握し、対策を立てておきましょう。
高利回り物件など目先の利益しか見えていない
投資用物件選びの際、表面利回りだけに注目するのは危険です。実際には建物の管理費や修繕費などの費用がかかるため、月々一定の支出が発生するからです。さらに、空室期間があると、家賃収入も減ってしまいます。利益を上げるためには、物件がある地域の家賃相場や物件のグレード、周辺環境などもチェックしておきましょう。
返済計画の立て方が甘い
リスクを想定しないままローンを組み、毎月の返済に追われるのも、失敗する要因の一つです。たとえば、多額の借入れをして高額物件を購入したものの、部屋が空き家賃収入が途絶えてしまい、毎月の返済が滞れば、金融機関からの信用を損なってしまいます。2戸目以降の物件を購入する際に、融資がつかなくなることもあります。滞りなく返済するためには、最低でも毎月の返済額3～6カ月分は手元に残しておく、預貯金として確保しておくことが大切です。
滞りなく返済するためには、最低でも毎月の返済額3～6カ月分の預貯金は確保しておくことが大切です。
また、今後、経済状況が変化し、その影響で金利が上昇するリスクもあります。どんな事情があれ、借りたものは返さなければなりません。銀行からお金を借りる際は、しっかりと先に起こり得るリスクも把握しておきましょう。
管理費・修繕積立金の見込みが不十分
管理費や修繕積立金のシミュレーションをせずに物件を購入した結果、想定していた以上に出費がかさんでしまったというケースも多く見られます。修繕積立金とは、エントランスやエレベーターなどの共有部分を修繕するために積み立てておく資金のことです。物件の築年数が上がるほど、管理費や修繕積立金は増えていきます。
出費が増加することを考慮せず物件を購入すると、やがて家賃収入より支出が上回り、物件を維持できなくなってしまいます。生活のために始めた不動産投資に苦しめられては元も子もありませんから、費用面についてもシミュレーションしておくことが重要です。
空室リスク・家賃滞納リスクを意識できていない
満室時の収益性だけを考え、空室期間が出たり、家賃を滞納されたりするリスクを想定しなかったために、期待したほどの収入を得られないケースも多く見られます。
不動産投資を始めたばかりの人は、ワンルームマンションなどの一室のみで運用していることも多いです。そのため、空室が出ると家賃収入も得られなくなってしまいます。不動産投資を始める際は、このようなリスクも見込んだうえで、対策を立てておきましょう。
入居者目線に立ち改善することをしない
不動産投資は株やFXなどとは違い、事業経営としての側面もあります。安定した収入を得るためには、入居者が集まりやすい魅力的な物件を確保しなければいけません。さらに、入居者が見つかった後も、快適な住まいにするための工夫を行わないと、再び空室が発生してしまうおそれがあります。
全てを管理会社に任せて放置するという方法では、利益を上げるのは難しいといえます。人生の中で一番大きな買い物になり得る不動産。放置せず、大家としてきちんと大切に運用すべきでしょう。また、必要に応じて家賃や礼金、敷金を見直し、収支を調整していくことも重要です。
定期的なメンテナンスを怠る
物件を選ぶまでは慎重に進めていても、購入後は何もしなかったために利益を上げられなかったケースも多いです。物件の資産価値は常に一定ではありません。周辺環境の変化や老朽化など、さまざまな要因により価値が下落していきます。そのため、価値を保つためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
無計画なリノベーションを行う
入居率を上げるために無計画なリノベーションを行うと、かえって失敗を招いてしまうおそれがあります。入居者を確保し、安定した家賃収入を得るためには、入居者に住みたいと思わせるような魅力的な環境作りが欠かせません。
しかし、入居者のニーズを正しく把握していなければ、どれだけ創意工夫を凝らしても、効果は得られないでしょう。入居者の目線に立ったうえで、必要に応じて住環境を改善するなどの工夫が必要です。
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不動産投資で失敗する人の特徴
不動産投資に失敗してしまう人には、いくつかの共通点があります。後悔しないためにも、失敗しやすい人の特徴について知っておきましょう。
投資に関する知識が浅く自ら学ぼうとしない人
不動産投資を始める人のなかには、簡単に収入が得られるという根拠のない自信を持っているケースも見られます。すでに成功している投資家が周囲にいると、自分も利益を上げられると考えてしまいがちです。しかし、勉強もせず基礎知識がないまま全てを業者に任せたり、自分でしっかりと検証せず物件を選んだりしている人が成功する可能性は低いといえます。
人脈がなく客観的な意見を取り入れられない人
不動産投資を成功させるにあたり、人脈の有無は非常に重要です。初心者の場合、全てを自分だけで判断すると、間違った選択をしてしまうおそれがあります。
実際に不動産投資を経験した投資家とのつながりがあれば、判断に迷ったときに意見を聞いたり、アドバイスを受けたりできます。投資家の著書やセミナーからは得られない、体験者からの生の声を聞くことも重要です。
表面的な数字のみで判断する人
物件の価格や表面利回りなど、数字だけで判断した結果、失敗してしまう人も多いです。不動産投資には不確定要素が多く、あらゆる視点から検証する必要があります。
想定外のリスクを回避するためにも、実際に自分の目で物件を見たうえで、周辺環境や評判などを調査しなければいけません。物件の販売会社や営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにしないよう注意しましょう。
計画性がない人
お金の使い方に計画性がない人は、不動産投資に限らず、あらゆる投資に失敗するおそれがあります。不測の事態を考慮して貯蓄をしていない人や、修繕の際に見積もりを取らずに業者を決めてしまう人は、失敗する可能性が高いです。計画性やコスト意識、経営意識を備えたうえで、常に最新の情報を集めるよう努めなければ、成功するのは難しいといえます。
短期的なリターンを得ようとする人
短期間で利益を得ようとする人も、失敗しやすい傾向が見られます。不動産投資のメリットは、長期的に安定した家賃収入を得られることです。
短期的なリターンを求めるのであれば、積極的に不動産を売却し、差益で儲けるしかありません。しかし、このような手法はリスクが高く、不動産を専門に取り扱う会社でも、倒産に追い込まれるほどの大きな損失を生むこともあるのです。
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不動産投資で失敗しないためのポイント
たとえ不動産投資の初心者でも、コツさえ知っていれば利益を得ることは可能です。ここからは、不動産投資で失敗しないために、押さえておくべきポイントを紹介します。
管理会社を見極める
不動産投資で利益を出すためには、管理会社との連携が欠かせません。しかし、質の悪い管理会社を選んでしまうと、入居者の募集がされないままだったり、家賃が未納になるといったトラブルに巻き込まれる可能性があります。
また、サブリース契約の仕組みを知らずに契約した結果、管理会社から一方的に家賃を減額されてしまったというケースも少なくありません。サブリース契約とは、管理会社が所有者から物件を借り、さらに第三者へ貸すという、いわゆる又貸し契約のことです。管理会社に問題があると感じた場合は、早めに変更しましょう。
家賃相場を意識する
せっかく物件を購入しても、空室が多いと家賃収入につながりません。なかなか入居者が決まらない場合は物件の価値と家賃が見合っていない可能性があります。空室を回避するためにも、家賃が相場より高く設定されていないか見直してみましょう。
想定される支出のシミュレーションを細かく行う
不動産投資を行うのであれば、所得税や住民税などの税金を支払う必要があります。ただし、所得税が発生するのは、修繕積立金や管理会社へ支払う代行手数料などの必要経費を家賃収入から引いた金額です。
また、税金のほかにも、管理費や修繕費といった支出も発生します。綿密にシミュレーションを行ったうえで、どの程度の支出が想定されるのかをしっかり把握しておきましょう。
管理会社としっかりコミュニケーションをとる
管理会社とのコミュニケーションも、成功させるための重要なポイントです。特に、退去があったときは管理会社に連絡し、募集活動の予定などを確認しておきましょう。全てを管理会社任せにせず、自分で情報を集めて入居者が集まりやすい条件を整えるといった努力が必要です。
必要な場合はリフォームで物件価値を上げる
長期間の空室が続いているものの、物件を売却しても損をすることが明らかな場合は、リフォームやリノベーションにより物件価値を上げることも重要です。ただし、リフォームを行うためには高額な資金が必要なので、慎重に検討しましょう。
エリア価値が下がったら用途転換も検討する
エリアそのものの人気が落ちていると、利益を得るのは難しくなってしまいます。そのような場合は、民泊として活用するなど、用途を変えるのも一つの方法です。ただし、エリアや管理組合で禁止された用途ではないか、事前に確認しましょう。
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不動産投資で失敗するリスクが少ない物件とは？
利益を上げるには、物件の選び方が非常に重要です。そこで、失敗するリスクが少ない物件の特徴について紹介します。
都心でターミナル駅へのアクセスが良い物件
単身者向けのワンルームマンションやアパートなどを購入する場合、なるべく都心エリアで、ターミナル駅へのアクセスが良い物件を探しましょう。中央区や千代田区、港区、新宿区などの物件は、都心の主要な駅であれば20～30分程度でアクセスが可能です。特に、複数の路線が使えるエリアはニーズが高く、空室ができても次の入居者が見つかりやすいといえます。
最寄り駅から10分以内の物件
最寄り駅から徒歩10分以内の物件も需要が高く、空室が発生しにくいです。売却する際も買い手がつきやすくなります。特に、初めて不動産投資に挑戦する人や、安定した収入を確保したい人に向いている物件といえます。
利便性・周辺環境が良い物件
物件を選ぶ際は交通アクセスや最寄り駅との距離だけではなく、周辺環境や利便性にも注目しましょう。たとえば、周辺に病院やスーパーマーケットがある物件は単身者世帯、ファミリー世帯ともに人気が高いです。また、ビジネス街のように企業が多く集まるエリアや、大規模な商業施設の周辺も需要が見込めます。
管理体制・メンテナンスが行き届いている物件
物件を購入する際は、物件の状態や管理体制にも注目しましょう。メンテナンスが行き届いていない物件は、購入した後に高額な管理費や修繕費が必要になる場合もあります。結果として支出が多くなり、ほとんど利益が上げられなくなってしまう場合もあるため注意が必要です。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、失敗につながる原因をしっかり理解しておくことが重要です。ここで紹介した情報を参考に、リスクを避けるための対策を立てましょう。
和不動産では不動産投資に限らず、ファイナンシャルプランナーの視点からも資産運用のアドバイスをしています。オーナーの4人に1人が年間キャッシュフロー100万円以上を達成しているという実績もあります。初心者向けから経験者向けまで幅広い内容のセミナーを開催しており、立地の選び方や税金対策について学ぶことも可能です。ぜひご参加ください。
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