初心者なら知っておきたい!不動産投資の基礎知識とは? 2019年3月14日(和不動産スタッフブログ) 不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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スタッフブログ(2020/01/08)

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2020/01/08
初心者なら知っておきたい!不動産投資の基礎知識とは?

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資産運用や投資に関心を持つ人も増えている昨今、なかでも注目を集めているのが不動産投資です。この記事では不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識をまとめて紹介します。不動産投資の流れや向いている人についても詳しく解説しています。投資プランを立てる際にぜひ役立ててください。


不動産投資の仕組みからリスクまで、不動産投資を始める人が知っておきたい知識を幅広く紹介

初心者のための不動産投資講座その①不動産投資の基礎知識

はじめに、不動産投資の基礎知識を押さえておきましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは、土地や建物などの不動産に資金を投入して家賃収入としての利益を得る投資方法です。預金をしても利息がほとんどつかず、将来の年金にも不安が多いなか、現役世代を中心に注目を集めています。

不動産投資で得られる利益

不動産投資によって得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの種類があります。利益を得る方法に違いがあるので、ここでは、それぞれの利益について詳しく解説していきます。

インカムゲイン

不動産によるインカムゲインとは、不動産を保有し、運用して家賃という利益を得る方法です。インカムとは保有しているだけで発生する収入のことで、賃貸物件から家賃収入を得る方法はインカムゲインに該当します。本業以外に安定した副収入が得られる点が幅広い層に支持され、不動産投資の主流となっています。

キャピタルゲイン

不動産投資の場合のキャピタルゲインとは、不動産を売却することで利ざやを稼ぐ方法です。キャピタルとは資産のことで、不動産を購入時よりも高く売却することで利益を生み出します。1980年代後半に始まったバブル期は、こちらの方法が主流でした。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはメリットも多い一方で、デメリットもあります。事前にしっかり注意点を確認しておきましょう。

メリット

一番のメリットは長期的に安定した収入が、得られる見込みがあることです。さらに、運用にかかった費用を計上することで、税金負担の軽減、“節税対策”ができる点も見逃せません。ローンのない物件を担保にすれば資金調達が容易になり、資産価値が上がれば売却益も得られます。定年後は公的年金の不足分を補うのにも役立つでしょう。 不動産投資用ローンを組む際に団体信用生命保険に加入しておけば、死亡時は返済の義務がなくなるため、死亡保険の代わりにもなります。

デメリット

最大のデメリットは空室リスクです。入居者が確保できなければ利益は得られません。また、建物の老朽化によって資産価値が下がり、売却できなくなるおそれも出てきます。災害によって突然ダメージを受ける可能性も考慮しなくてはなりません。住宅ローンを変動金利にしていて利息が上がると、採算性が悪化する点にも注意が必要です。

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初心者のための不動産投資講座その②不動産投資に必要な情報収集

不動産投資を成功させるうえで欠かせない情報収集、勉強方法について解説します。

本を読んで学ぶ

不動産投資初心者の方は、関連知識を体系的に学んでおきましょう。知識がないまま不動産会社の話を聞いても、自分だけでは正しいかどうか判断できません。最も手軽で効率的な方法は、偏りのない立場で書かれた幅広いジャンルの本を複数読むことです。 「不動産会社の仕組みや内情を知りたい」「鮮度の良い知識を吸収したい」という場合は不動産会社の経営者による著書もおすすめです。さらに、複数の著書を出版している経営者のセミナーも参考になるでしょう。

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セミナーを受講して学ぶ

セミナーのメリットは、その会場でしか聞けないレアな情報や最新情報がキャッチできることです。質問ができる点もセミナーならではの魅力といえます。投資仲間との交流は情報収集に大いに役立つでしょう。ただし、正しい情報を得るためには、セミナーを1社に絞らず複数利用することが大切です。本でも同じですが、宣伝目的で開催されているセミナーも少なくないためです。

インターネットで調べて学ぶ

インターネットを使えば、不動産投資を学べる記事は簡単に探せます。投資の成功事例を紹介しているブログも多く、参考になるでしょう。ただし、詐欺や広告記事も多いので、情報を確認する慎重さも必要です。一方、投資用物件を検索して傾向を把握するためのツールとしては、インターネットは非常に有効です。多くの物件を見て比較しながら、見る目を養っていくといいでしょう。

初心者のための不動産投資講座その③不動産投資の流れ

ここでは、物件探しから投資を始めるまでの一般的な流れについて紹介します。

物件探し~申し込み

まずは、年収や自己資金などをもとに物件選びの基準を明確化しましょう。ポータルサイトで検索をかけ、予算や地域などの条件を考慮して不動産を絞り込んでいきます。金融機関ごとに融資の種類が異なるので、借りられる融資の目星を付けておくことも大切です。不動産会社に問い合わせをして現地で確認し、希望に合えば申し込みをします。 この時点での申し込みは正式契約ではありません。不動産投資専門会社に行けば、非公開物件を紹介してもらえるかもしれないので、同時に問い合わせしてみましょう。

収支計画~融資審査

収支計画を立てたり金融機関に融資を申し込んだりして投資プランの細部を詰めながら、条件面での交渉を進めていきます。運用で発生する諸経費を洗い出して、「本当に利益が出るかどうか」をシミュレーションしておくことが重要です。 中には、提携会社からの紹介が必要な金融機関もあります。そこも確認しましょう。

売買契約~引き渡し

細かな条件について売主と買主で合意に至ったら、重要事項の説明を受け正式な不動産売買契約を締結します。金融機関と金銭消費貸借契約(ローン契約)を結んで融資を受け、売主に支払いをします。物件の引き渡しを済ませたら、いよいよ不動産投資のスタートです。

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初心者でも不動産投資に向く人とは?

不動産投資にはどのような人が向いているのでしょうか。初心者でも不動産投資に向く人について解説します。

安定した収入と社会的な信用がある

初心者で物件を購入する場合、融資を利用するケースが多いです。融資審査で重視されるのは、「信用できる人物かどうか」という点です。本業があって収入が安定している人や社会的信用が高い職業に就いている人は有利だといえます。

計画性がある

不動産投資は短期間で結果が出るタイプの投資ではなく、長期にわたる運用が不可欠です。将来の突発的な災害に備えたり、修繕費を積み立てたりする必要もあるでしょう。広い視野を持って長期的な収支の見通しを立てられる計画性がある人は不動産投資に向いています。

判断力と行動力がある

良い物件は競争率が高いため、迷っているとほかの投資家に先を越されてしまいます。市場に物件が出回ったらすみやかに決断して、取得に向けて行動を開始しなくてはなりません。判断力と行動力は投資家に欠かせない資質です。

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初心者の不動産投資!成功ポイントとは?

初心者が投資を成功させるには、どのような点を押さえておく必要があるのでしょうか。ここでは、初心者でも成功するポイントを紹介します。

若いうちにはじめる

不動産投資で利用するローンは、若いうちからはじめたほうが月々の負担が軽くなり、定年前に完済できる可能性も高くなります。完済後は家賃収入がそのまま不労所得になるのです。若者向けの資金支援制度が活用できることや、不動産投資の経験が積みやすくなることもメリットといえます。

情報収集を欠かさない

不動産投資では、その時々の不動産相場や適切な家賃設定、人気のエリアや効率の良いリフォーム方法など学ぶべきことが少なくありません。良い物件は簡単には見つかりませんが、見つけたときにスピーディーに動ける態勢を整えておく必要があります。投資の適切なタイミングを見極めるためにも、情報収集を欠かさずに続けましょう。

関連業者のサポート

不動産の情報を最も熟知しているのは、その道のプロである不動産会社や管理会社などの関連業者です。インターネットには流れないような情報を持っていることもあります。関連業者と良好な関係を築ければ、投資に役立つサポートやアドバイスなどを得やすくなります。セミナーを利用するなどして、信頼できる関連業者を探しておきましょう。

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自己資金

自己資金には大きく2つの役割があります。1つ目は、不動産投資用ローンの頭金です。自己資金が多いほど返済能力が高いと判断され、融資審査に通りやすくなります。投資に対する本気度も伝わるでしょう。 2つ目は、不測の事態に備えるための資金です。不動産投資が当初の計画通りに進まないケースは珍しくありません。空室率が上がったり想定外の修繕費が発生したりしても、自己資金がないと対応が難しくなってしまいます。

不動産投資に必要な自己資金の目安

一般的に、自己資金の目安は物件価格の30%程度といわれています。この程度の自己資金があれば融資審査に通りやすいと考えられるためです。また、アクシデント対策として現金は300万円程度用意したほうが安心です。ただ大きな物件だと300万円でも足りません。まずは、充分な自己資金を確保することからはじめましょう。

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こんな物件は不動産投資に向く?初心者の疑問を解決!

最後に、不動産投資の初心者に向いている物件についてまとめます。物件選びの参考にしてください。

新築と中古

中古は新築に比べると利回りもリスクも高くなるのが一般的です。しかし、これは場所で回避できるので、あまり心配しなくてもよいでしょう。利回り(表面利回り)とは、物件の購入価格に占める年間家賃収入の割合を示す数字です。中古では物件価格が新築に比べて低いため、利回りは高くなります。 一方、諸経費を考慮に入れた利回りを実質利回りといいます。「利回りが高い中古のほうが投資向き」と思われがちですが、築年数が古いほど修繕費などの諸経費がかかるので注意しましょう。とくに、郊外の中古戸建は収益性が悪くハイリスクです。損をする可能性も高いので、初心者にはおすすめできません。 しかし、23区内の築20年以内の中古ワンルームマンションは取引が増えています。サラリーマンは始めやすい中古ワンルームに取り組んでいます。

区分と一棟

区分マンションは物件価格が低めなので購入しやすく、返済のハードルも低いのが魅力です。ニーズも高いので売却しやすく、初心者向きの商品といえます。ただし、入居者が確保できないと家賃収入は発生しません。しっかり入居者を確保できる物件を選びましょう。 一棟マンションは物件価格が高いので、より多くの資金が必要です。被災して大ダメージを受ける可能性もあるでしょう。一方、空室リスクを分散しやすく投資効率が良いことや、リフォームなどを自由に実施しやすい点はメリットといえます。ただし、人口減少エリアではこの限りではありません。

遠方物件

地方などの遠方物件への投資では、そのエリアの状況や特徴を把握しておくことがポイントになってきます。物件相場や周囲の環境、人気度などを明確化するため、ある程度エリアを絞って物件を探すのも有効です。ただし、遠方の郊外にある中古戸建はハイリスクなので避けることをおすすめします。 遠方物件でトラブルが発生するとスピーディーな対処が難しいため、不動産会社や管理会社にサポートを依頼しておくと安心です。信頼できる業者を見つけて、良好な関係性を築いておきましょう。

まとめ

不動産投資には、情報収集と不動産会社のサポートが欠かせません。知識をしっかり吸収してから、信頼できるサポーターを見つけましょう。 和不動産では、顧客満足度を最優先しており、収支計画の立案から物件購入後のアフターフォローまで、充実の支援を行っています。はじめて投資用物件を購入する人でも安心です。幅広いジャンルをカバーしている和不動産のセミナーを活用して、不動産投資家デビューを果たしましょう。

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