同じエリアでも物件の種類によって空室率は異なる？ 2021年3月3日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

今週、3月6日（土）は、代表 仲宗根のNEWセミナー、「インフレ時代の到来　コロナが導く格差社会」を、オンライン開催いたします！

今、コロナウイルスの影響で、格差が大きく広がっているのをご存じでしょうか？

インフレは過去の話だと思うかもしれませんが、そうではありません！今現在も、着実にインフレに近づいています。

本セミナーでは、今の時代に知っておくべき格差社会の現実や、インフレが近づいている根拠と対策について解説します。ぜひこの機会にご参加ください！

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本日のトピックスは「同じエリアでも物件の種類によって空室率は異なる？」というテーマでお送りいたします！

■同じエリアでも物件の種類によって空室率は異なる？

相続税対策にもなるとして、2015年の相続税改正からアパート等が日本全国で建設されていますが、空室が埋まらずローンの返済がままならないケースが増えています。

たとえ相続税が安くなっても、家賃収入が得られずローンの返済に苦しめられてしまっては、元も子もありませんよね。

今回、注目していただきたいのは、同じエリアでもマンションとアパートでは、空室率が異なる点です。マンションとアパートでは、空室率が数倍も違う点に注目して確認してみて下さい。

下図は、タス（不動産評価会社）が市区町村別に集計した空室率のデータをまとめたものです。アパートとマンションの供給が重なりやすいエリアを注視して確認してみましょう。

スルガショックが起きる前の2018年前後、横浜や川崎で新築のアパートが大量に販売されていました。同様に、23区でも木造建築の多い葛飾区・足立区・江戸川区でもアパートは供給されています。このエリアは、アパートだけではなくマンションも供給されているエリアのため、空室率の比較が行われました。それが、上図です。

マンションの空室率に比べてアパートの空室率が高いことが分かります。特に、横浜はマンションの空室率に比べ、アパートの空室率は7倍以上。ほかのエリアも、マンションの空室率に比べ、アパートの空室率は倍以上の数字になっています。

この要因は、「川崎から横浜にかけて、最寄駅からの距離が遠い20㎡未満の極小ワンルームの空室が増えていること」があげられています。利回りを確保するために、土地の広さに対してたくさんの部屋を確保したことで、１部屋当たりの専有面積が減り入居者の満足を得られていないことが、空室の発生に繋がっているのでしょう。

上図を見ても分かる通り、2020年時点で神奈川県内の20㎡未満の部屋の空室率は非常に高いものとなっています。ちなみにワンルームマンションの近年のトレンドは、25㎡以上。入居者に入居してもらって、初めて賃料は発生します。入居者目線を決して忘れてはいけないのです。

この統計にある20㎡未満のアパートは、利回り重視で入居者目線が欠けていたとも考えられます。

一般的に、アパートの利回りを上げる際に、戸数を多く作ることがあるのです。しかし、戸数を多く作れば1部屋当たりの面積は狭くなり、入居者から敬遠されることもあります。

今回の調査は、利回りを上げるためのテクニックが裏目に出た事例。それだけ、購入時に利回りだけで判断するのは、危険だということです。投資用物件を購入および建設する際は、20㎡未満の極小の部屋は入居者のニーズを満たせないので避けた方が無難でしょう。

●入居者を確保する条件とは？

アパート等の賃貸住宅の供給が多いエリアで入居者を確保するためには、家賃を下げるなどして周りと差をつけ、入居者にとってよい条件で募集を出す必要があります。

しかし、家賃を下げるということは、毎月の収入も減るということ。オーナーとしては、できれば避けたい手段ですよね。

家賃を下げたくないとなると、まずは敷金・礼金などの一時費用を下げ、周りと差をつけます。

もし、周りの物件が礼金ゼロで募集をしているのなら、自分の物件も礼金ゼロにしなければ入居者は付かないでしょう。自分の物件だけ礼金を取れるなんてことは、よほど物件が魅力的でない限り不可能です。

賃貸業界の通説では、「東京で敷金、礼金がまともに取れていない地域は足立区、葛飾区、江戸川区、多摩地区」だと言います。足立区、葛飾区、江戸川区、多摩地区は、図①の空室率の高いエリアと重なります。

駅からの距離や部屋の広さによって入居率は変動するため、一概にこのエリアがNGということではありません。ただ、「駅から遠い」「狭い」「供給過多エリア」を避ければ、空室リスクが格段に下がるのではないでしょうか。

弊社では、「駅から遠い」「狭い」「供給過多エリア」を避けた、「都心築浅中古ワンルームマンション」をご提案しています。

空室リスクの低い「都心築浅中古ワンルームマンション」なら、毎月安定した収入を得ることができ、ローンの返済も家賃収入で賄えます。

「都心築浅中古ワンルームマンション」は相続税対策としても有効です。その理由を詳しく知りたい方は下記ページよりご確認くださいませ！

皆様、今回のスタッフブログはいかがでしたか？

今回は、アパートとマンションで空室率が異なる点をご紹介させていただきました！

闇雲にアパートを建てたり利回り重視で物件を購入したりすると、空室が埋まらず家賃収入が得られないという事態に陥る可能性があります。そうすると、ローンの返済に追われ、不動産投資どころではなくなってしまうことも…。

和不動産では、老後破産対策としてはもちろん、相続税対策としても、空室リスクが低い「都心築浅中古ワンルームマンション」をおすすめしております。

将来対策や相続税対策を始めたいとお考えの方は、個別相談にてお気軽にご相談ください！

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！ さよなら、さよなら。

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