所有物件を「事故物件」にさせないためのポイントとは？ 2021年4月7日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

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本日のトピックスは、「所有物件を「事故物件」にさせないためのポイントとは？」というテーマでお送りいたします！

■所有物件を「事故物件」にさせないためのポイントとは？

昨年の夏、「事故物件　怖い間取り」というKAT-TUNの亀梨君が主演した映画が公開されましたが、皆様はご覧になりましたか？

「事故物件住みます芸人」として、実際に9件の事故物件に住んだ芸人・松原タニシの実体験を記したノンフィクションと言われていますが、映画ですので、どこまで真実かは果たして……？ですが。

実際に私達はどうかというと…観ていません！（笑）

というのも、実際に、私達は事故物件を目の当たりにしたこともありませんし、弊社の管理物件で事故物件になったものも一つもありません！

恐らくですが、オーナー様になりご自分の所有物件が事故物件になる確率は、「一生に数回海外旅行に行くために飛行機に乗った方が、墜落事故になる」くらいの、相当低い確率だと思います。

とはいえ、万が一事故物件になってしまったら、入居者から敬遠されますし、空室を余儀なくされ、オーナー様にとってかなり痛手になります。

「投資ではリスクヘッジが一番の成功の元」と言われているように、不動産投資でも、マンマン万が一ということも想定しておくことが、いざというときのためにも必要かと思いますので、今回は、所有物件を「事故物件」にさせないためのポイントについてお話しさせていただきます。

皆さまが賃借人の立場となった場合、自分が借りたいなと思った物件が「事故物件」だったらどうしますか？

ほとんどの人は「良い部屋だけど事故物件なら住みたくない…」と思うのが当然でしょう。

インターネットで「事故物件」と検索してみると、事故物件を公示しているだろう『大島てる物件公示サイト』というサイトがトップに出てきます。それは、賃貸物件を探している入居者の多くが、自分の住もうとしている部屋が「事故物件でないかどうか」を気にして、そのサイトへアクセスしているのでトップに出てきているのでしょう。

実際に、事故物件を避けたいという人は非常に多いです。

不動産仲介会社AlbaLinkが2021年1月に実施した「事故物件に関する意識調査」によると、約 7割の人が、「事故物件」を避けているということが明らかになりました。

普通は、自分が住もうとする部屋が、過去に事件・事故があった場合は敬遠するのは当然の結果でしょう。

特筆すべきは、「事故物件を避けたい」と考える人が約7割いる一方で、「事故物件に住んでもいい」と考える人も3割ほどいたことです。

事故物件に住んでもいいと考える理由は、以下のとおりです。

一番多かった理由が、「コスパが良いから」というもの。映画になった芸人さんのように、『家賃が安ければ事故物件に住んでもいい』と考える人が一定数いるのには、オーナー様にとっても一安心できるポイントですね。

しかし、言い換えれば、もし自分の所有物件が「事故物件」となってしまったら、入居者を付けるためには家賃を下げなければ入居者は決まらないということ。そうならないためには、投資用物件を購入する時点で、極力「事故物件」にならないような物件を選ぶことが重要です。

「事故物件」と聞くと、殺人事件や自殺などショッキングな死因を思い浮かべる方も多いかと思いますが、実際には孤独死がほとんどの割合を占め、事件性があるのはほんの一握りだけのようです。

ここで、孤独死の年齢別の割合を見てみましょう。

孤独死の年齢別の割合を見てみると、20～30代は男女ともあまり多くありません。しかし、60～70代になると、その割合は20～30代の二倍以上となっています。

特に注目すべきは、60代の男性がトップで約33％を占めているというところです。そのため、極力60代男性の入居者を避ければ、孤独死のリスクは回避できると言えるでしょう。

「事故物件」となる要因の大半を占める「孤独死」が起こるリスクを避けるためには、孤独死になる可能性の高い入居者を避ければ良いということです。

では、孤独死になりづらい若い世代から好まれる賃貸物件とはどういったものなのでしょうか。

●東京23区築浅中古ワンルームマンションは、「事故物件」になるリスクも低い？

私たちは、投資用物件として「東京23区築浅中古ワンルームマンション」をご提案しておりますが、「東京23区築浅中古ワンルームマンション」には、「事故物件となるリスクが低い」という一面もあると考えています。

なぜなら、「東京23区築浅中古ワンルームマンション」を求める人の多くは、私たちがターゲットとする20～30代の「都⼼の上場企業に勤務する単⾝の高収入の会社員」だからです。まさに私たちは、孤独死の割合が低い層をターゲットとした物件だけをご提案しております。

「都⼼に勤務する単⾝の高収入の会社員」をターゲットにする一番の理由は、高い所得を得られる仕事が都心にしかないから。そして、「晩婚化」「非婚化」が進む現代では、単⾝者⽤物件の⼊居期間が⻑期化する傾向にあるため、⾼い⼊居率を維持できると考えているからです。

また、私達が「東京23区築浅中古ワンルームマンション」にこだわるには他にも理由があります。それは、通勤利便性が高く「都心に勤める単身の社会人」からとても需要が高いにもかかわらず、東京23区には『ワンルームマンション規制』という条例があり、供給戸数が抑えられているからです。その供給戸数は2007年をピークに1/3にまで減っており、需要と供給のバランスから、空室や家賃下落リスクを回避できるのです。

以上のように、弊社が薦める「東京23区築浅中古ワンルームマンション」は、孤独死の割合が低い20～30代の「都⼼に勤務する単⾝の高年収の会社員」からの需要が高く、そのため「事故物件」となるリスクが低い上、貸し手に有利な需給バランスを保っていることから、数ある投資用物件の中でも非常に優れたプランと言えるのではないでしょうか？

また、入居者の事件・事故の発生率として、大きな事件が発生しやすいのはアパートが多いとも言われています。

実際に最近起こった事件として、2017年10月に発覚した「坐間アパート９遺体事件」は皆様の記憶にも新しかと思います。これは、坐間市のアパートの一室で9人の遺体が発見され、その住人が犯人だったというかなりショッキングな事件でした。

この事件のせいで、このアパートが空室になったり、家賃が下がったりという現象があったと聞きました。さらに、事件の報道で全国に「坐間市アパート」が広まったせいで、坐間市一体の賃料が下がったという影響があったため、弊社のオーナー様の中にも、坐間市に転居された方もいらっしゃいました。

一般論ですので、もし、読者の中にアパートをご所有されている方やアパートにお住まいの方がいらっしゃいましたら、お気を悪くされないようお願いいたします。

以上のように、自分の所有する物件を「事故物件」にしないためには、投資用物件を購入する前に、さまざまなリスクが低く、入居者に好まれる条件が揃っているかどうかを確認することをおすすめいたします。

長期にわたる不動産投資運用の中で、将来発生するであろうリスクをいかに回避し、低減できるかということは、かなり重要なポイントになりますので、くれぐれも目先の収益や利回りだけで投資用物件を選ぶことは慎重になっていただければと思います。

弊社がおすすめする、さまざまなリスクの低い「23区築浅中古ワンルームマンション経営」について詳しく知りたい方は、ぜひ弊社のセミナーや無料個別相談へご参加いただければ幸いです。

皆様、今回のスタッフブログはいかがでしたか？

今回は、自分の所有物件を「事故物件」にさせないためのポイントについてご紹介いたしました。

「事故物件」について調べてみると、事件性のあるものはほんの一握りであることが分かりましたが、それでも入居者から避けられる物件であることには変わりありません。

ただ、私たちはそういったリスクより、人生100年といわれる現代おいては、年金がもらえずにお金のない悲惨な老後迎えることの方がリスクが高いと考えます。

事故物件になってしまった後の空室リスクを回避するための保険もありますので、老後のためにも、現役時代から時間をかけて、資産形成をされてはいかがでしょうか。

他にも詳しいことをお聞きになりたい方は、どんなことでもかまいせんので、ぜひともご相談下さい！

スタッフブログでは、今後も”ためになる”情報をどんどん発信していきますので、ぜひお楽しみいただければ幸いです。既に不動産投資をされている方も、これから不動産投資を始められる方も、皆さまの不動産投資を成功に導けるような有益な情報となるよう、がんばってまいります！

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！ さよなら、さよなら。

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