スタッフブログ(2021/05/05)
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2021/05/05 今は不動産投資家に有利な状況！？今後選ぶべき物件とは？
皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
3度目の緊急事態宣言が発令されてから1週間が経ちました。
せっかくのGW、気軽に出かけられないのは残念ですが、おうちで家族とまったり過ごすのもたまにはいいかもしれませんね♪
お庭でBBQをしたり、バルコニーで晩酌してみたり…おうちで楽しめること、考えてみるといろいろありそうです！
コロナの影響で思うようにいかないことも多いですが、時間がたっぷりある今だからこそ出来ることを見つけ、楽しく過ごしていきましょう！
本日のトピックスは、「今は不動産投資家に有利な状況！？今後選ぶべき物件とは？」というテーマでお送りいたします！
■今は不動産投資家に有利な状況！？今後選ぶべき物件とは？
今、「不動産を買い時だと思う」という人、自分の住まいとして「賃貸物件を選ぶ人」が増えています。これは、不動産投資家にとって、好ましい状況です。
前回のスタッフブログでは、「コロナ禍で将来への不安が高まったことで、不動産投資を検討する人が増えている」というお話しをさせていただきました。
そこで今回は、不動産投資家等のアンケートをもとに不動産市場の現状についてお話しさせていただこうと思います。不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてください！
●不動産は今が買い時？それとも……？
皆さんは、今は不動産の買い時だと思いますか？
不動産の買い時感のアンケートによると、「不動産は買い時だと思う」と考える人が、昨年に比べ4.3pt増加し、実に4年ぶりに前年度比を上回り、その一方で「不動産は買い時だと思わない」と考える人は、3.4pt減少しました。（下図）
買い時だと思う理由は、下記のとおりです。
・住宅ローン減税など住宅取得のための支援制度が充実しているから（36.6％）
・今後、住宅ローンの金利が上昇しそうだから（22.8％）
・不動産価格が安定または上昇しそうだから（22.5％）
低金利や税の優遇制度はいつまで続くか分かりません。だからこそ、買うなら早い方がいいと考える人が増えているのではないでしょうか。
一方で、「不動産は買い時だと思わない」と考える人も多く居ます。
その理由は下記のとおりです。
・不動産価格が下落しそうだから（31.3％）
・自分の収入が不安定・減少しているから（24.4％）
・地震や水害などの災害が心配だから（8.2％）
買い時だと思う人・思わない人の理由を比べてみると、面白い結果が見えてきました。
買い時だと思う人の22.5％が、「不動産価格が安定または上昇しそう」と考えているのに対し、買い時だと思わない人の31.3％が「不動産価格が下落しそう」と考えているのです。
では、実際はどうなのでしょうか？掘り下げて考えてみましょう！
●今、賃貸派の人が増えている！
今、自分の住まいとして賃貸物件を選ぶ人が増えています。これは、不動産投資をされている方、これから始められる方にとっては嬉しいニュースではないでしょうか。
「持ち家か賃貸か」というアンケート（下図）では、持ち家派が74.5％と2014年の調査開始以来最低となり、賃貸派は2014年の15.3％から2020年は25.5％と、 6年間で10％も上昇しました。
賃貸派が増えた理由としては、さまざまな理由があります。持ち家を持たない方が、自由な生活を過ごせたり、【独身時代⇒夫婦２人の生活⇒子育て時代⇒子育て後の生活⇒晩年とライフスタイルの変化に合わせて住宅を変える】そんな住まいのあり方も普及してきた点もあげられるでしょう。そして、「晩婚化による単身世帯の増加」も理由の１つにあげられます。
日本では少子高齢化による人口減少が問題になっていますが、一方で都内の単身者は増加傾向にあります。都内の合計特殊出生率の水準は低いままですが、地方からの移住者が増えているため結果的に都内の子供の人数は増えているのです。
2020年末時点で東京23区の人口は950万人を突破し、 1世帯当たりの人数は 1.83人と、ほとんどが単身者となっています。この理由も、東京ならではの事情があることを見逃してはいけません。それは、子供が成人になった時に１人暮らしを選択するケースが当たり前だからです。都内の住宅事情では、３世代が１つの家に住むスペースが確保できません。そのため、子供が成人した暁には、１人暮らしをするケースも多いのです。もともと地元が東京ですから、その流れで「都内で就職し都内に住む」のは当たり前といえるでしょう。そのため、今後も都内の単身世帯は増加する傾向にあり、東京都は、「2035年には23区内の世帯は、単身世帯の割合が50％を超える」と予想しています。
単身者が自分の居住用に住まいを購入するということは稀でしょう。そういった事情を理解し、単身者向けの賃貸住宅を投資対象として選ぶことは立派な戦略なのではないでしょうか。
これから不動産投資を始められるのであれば、単身者が多く集まるエリア、そして、単身者から人気の高い物件を選択することをおすすめします。
●単身者用の物件として、中古ワンルームマンションを選ぶ理由
不動産投資を始められる方にとって、新築物件が良いのか、それとも中古物件が良いのかはとても気になるところではないでしょうか。和不動産が、中古ワンルームマンションをお勧めしているのには理由があります。それは、以下の通りです。
投資用不動産の価格は家賃によって変化します。通常、投資用不動産は、収益還元法で評価されることがほとんどです。収益還元法とは、【物件価格＝年間家賃収入÷相場利回り】で価格を決定する手法。そのため、自分の購入した物件の価値を維持したいのであれば、家賃の下落幅が低い物件を選択することが鉄則です。
ここで、三大都市圏の分譲マンションの賃料推移を確認してみましょう。下図をご覧ください。
注目していただきたいのは、首都圏の「新築」と「中古」の賃料推移です。
首都圏の「新築」と「中古」を例に挙げてみましょう。
2015年の首都圏「新築」マンションの家賃は、38.35㎡で平均140,059円。
2020年の首都圏「中古」マンションの家賃は、36.93㎡で平均112,548円。
新築時は14万円ほどの家賃が取れていても、たったの5年で約3万円も家賃が下がってしまう可能性もあるのです。
「新築」は魅力的ですし、新築の家賃は中古に比べれば数万円ほど高いでしょう。しかし、入居者が入れ替わる内にその価値は失われ、家賃は下落してしまいます。新築ワンルームを内見すれば、そのグレードの高さからつい購入してしまうのも理解できますが、家賃が３万円下落することはキャッシュフローが３万円悪化するということ。その流れで、収益悪化に耐え切れず売却を検討するオーナーが増加するため、中古ワンルームマンションが売りに出されるのです。
一方で、中古ワンルームマンションは家賃も安定傾向にあるため、購入時の収支がプラスであれば安定した運用ができます。今は、マイナス金利の影響で、新築で購入したワンルームマンションのローン残債が大きく減っていくため、売主の残債で物件を購入し長期のローンが組めれば、新規に中古ワンルームマンションを購入したオーナー様は、プラス収支の物件を所有することができるのです。
これが、和不動産が中古ワンルームマンションをお勧めする理由です。不動産投資は長期的な投資ですから、目先の大きな利益にとらわれず、長期的に安定した利益を得られる方法を選択していただくことをおすすめします。
●単身者が集まるエリア、単身者から人気の物件とは？
ここからは、話をエリアの話に戻しましょう。先ほどお伝えしたように、都内の住宅事情から単身者は、「東京都心」に多く集まるのではないかと私たちは考えています。その理由は、都心に仕事が集中しているから。さらに、都心では再開発が行われインフラの整備が進んでいることから、今後も多くの企業が都心に拠点を置くことが予想できます。
単身者に限らずですが、人々は仕事のある都心に集まります。日銀の2020年末時点の動向によると、銀行の個人預金は東京に24.4％を占めていることがわかりました。これが、東京に人が集まる理由です。これから不動産投資を始められるのであれば、人の集まる「都心」を選ぶとよいのではないでしょうか。
では、単身者から人気の高い物件とはどういった物件なのか。それは、通勤利便性が高い物件です。
都内に勤務する20代会社員312名を対象とした「自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当についての調査」によると、20代の社会人では、時間でいうと平均24分、駅数でいうと5駅以内に自宅があることが望ましいという結果が出ています。
この結果から分かるのは、「都心に勤める単身者をターゲットにした場合には、都心にアクセスしやすい東京23区内の物件が選ばれる」ということではないでしょう。
ターゲットがどのようなエリアに集まり、どのような物件を求めているのかをしっかりと把握することは、「入居者が付かない」などのリスク回避にも繋がります。そのポイントを理解することが、成功に近づく第一歩になるでしょう。
和不動産の開催する不動産投資セミナーではさらに具体的に、リスクが低い物件について解説しています。
これから不動産投資を始められるのであれば、ぜひ一度弊社セミナーへご参加ください。
また、具体的に不動産投資を始めようと考えていらっしゃる方は、ぜひ無料個別相談（オンラインも可）へお越しください。お客様一人ひとりに合った投資プランをご提案させていただきます。
皆様、今回のスタッフブログはいかがでしたか？
今回は、今不動産に関心が集まる理由と物件の選び方についてお話しさせて頂きました。
不動産を買い時だと考える人が増え、賃貸派も増えたということは、すでに不動産投資をされているオーナー様、これから不動産投資を始めようと検討されている方にとって、とても嬉しいことですよね！
今後も都内の単身者は増加することが予想されることから、今後ワンルームマンションの需要が高まると言えるでしょう。そして、人が集まる都心へのアクセスがしやすいエリアの物件を選ぶことで、少ないリスクで不動産投資を行うことができるのではないでしょうか。
弊社では、需要が高く家賃下落リスクの低い「都心築浅中古ワンルームマンション投資」をおすすめしています。
安定的に収入が得られて、失敗リスクの少ない投資をお望みなら、ぜひ一度弊社セミナー・無料個別相談へご参加くださいませ♪
それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！ さよなら。さよなら。
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