スタッフブログ(2021/05/26)
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2021/05/26 コロナでも老舗企業は、赤字を不動産投資でカバーしていた！？第2の収入源の必要性とは？
皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
まだ5月だというのに、すでに汗ばむ季節となりました。その上マスクも付けて外を歩くのは大変ですよね。
5月ごろから熱中症に注意が必要です。また気温差がある時期でもあるため脱ぎ着しやすい服装や水分補給をしていきましょう！
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本日のトピックスは、「コロナでも老舗企業は、赤字を不動産投資でカバーしていた！？第2の収入源の必要性とは？」というテーマでお送りいたします！
■コロナでも老舗企業は、赤字を不動産投資でカバーしていた！？第2の収入源の必要性とは？
コロナウイルスの蔓延から一年以上の月日が経ちました。
コロナウイルスの影響を受けて「収入が減った」「会社が倒産した」などのニュースが報道されたことで収入源を本業一本に絞ることのリスクが顕著になり、今、「第2の収入源」として、資産運用や副業への関心が高まっているようです。
これから先もこのような予期せぬ状況に陥る可能性があります。その際に慌てないためにも、今のうちから不測の事態に備えていきましょう！
今回は、企業が本業以外に行っている不動産事業の実績を確認しながら、第2の収入源の必要性と、第2の収入源として私たちが不動産投資をおすすめしている理由をお伝えしたいと思います。
●経営が安定しているのは不動産投資をしていたから！？
コロナウイルスの影響を受け経済が低迷している中でも、一部の企業は経営が安定しています。その理由の１つは本業の他に収入の柱があるからです。
実は皆さんが知っているような多くの企業が「第2の収入源」を持っています。その中でもとりわけ不動産事業や金融事業による資産収入が本業と同じくらい利益を出している会社もあります。
「稼ぎ頭事業が交代した主な企業」の一覧（上図）を見てみると、サッポロHDの稼ぎ頭が2009年は酒類でしたが2019年は不動産事業になり、三越伊勢丹の稼ぎ頭は2009年の百貨店事業が2019年には不動産事業になりました。
サッポロHDはコロナウイルスの影響を受け、酒類事業で48億円の赤字、食品・飲料事業で169憶円の赤字と大きく落ち込んだのに対して不動産事業の売上は118憶円の黒字となり、他の事業の営業赤字を半分補う結果になったのです。
また、三越伊勢丹は、2020年度の最終損益は450憶円の赤字となる見通しから、不動産を売却し約300憶円のキャッシュで赤字のカバーに努めました。
上場企業のように、創業から長く続いている老舗企業は、その過程で内部留保が貯まり、不動産を取得する機会も多くあります。それらの資産をうまく活用して、金融業を営んだり、不動産からの収入を得ることは珍しくありません。
総合小売りのイオンや自動車業の日産自動車も今や稼ぎ頭は金融業ですし、あのトヨタ自動車も2009年の稼ぎ頭は金融業でした。東京ガスや中部ガス・大阪ガスなどの大都市圏にあるガス会社は、過去に営業所として活用していたけれども、今は営業所として使っていない土地を賃貸マンションに建て替えて収益を得ています。
この流れは、今のトレンドではなく江戸時代から続く流れです。江戸時代、大商店を営んでいた三井家。その江戸両替所は、金融業を営むと同時に担保として獲得した不動産を経営し収益を得ていました。収益率は、1690年代：7％→1750～90年代：4％→ 1800年代：4.5％→1866年： 2％と今現在のマンション投資と同じくらいの収益性です。それでは、なぜ三井家江戸両替店で不動産投資を実施していたのでしょうか。
その理由は、金融業による高利の利子所得は収益性こそ高いが期待薄なので、貨幣資産よりも安定的な土地資産へ投資選択をしたと言われています。いつの時代も、不安定な経済との戦いを企業は乗り越えなければなりません。大商人として有名だった三井家も、金融業と不動産業、複数の収入減を持ち安定経営に努めていました。これも生き残るための知恵として、後世に受け継がれた法則だと思います。今後の参考にしてみてください。
次に鉄道大手の予想売上高を見てみましょう。
上図に記載のある鉄道会社の多くが、メイン事業の運輸による売り上げが前年に比べて低下すると予測されています。JR東海では18.8％も売り上げが減少すると予測されています。
その原因はやはり、コロナウイルスの影響で気軽に外出が出来なくなったり、テレワークが増えたことで鉄道利用者が減少したからでしょう。
一方で、不動産事業の売り上げは、上図に記載のあるすべての鉄道会社でプラスになると予測されています。不動産からの売り上げは、各鉄道会社とも数十％と主力事業の１つで、赤字だった本業の支えとして売上比率を伸ばしました。この結果から、不動産事業は今回のようなパンデミックが起こっても、本業の助けになる事業であることが分かります。
コロナウイルスは私たちに、「当たり前を変えるきっかけは突然やってくる」ということ、そして、「常日頃から万が一のために備えておくことの重要性」を教えてくれました。
「第2の収入源」を持つことのメリットは、単純に利益が増えるということだけでなく、収入が減った・途絶えてしまったなど、万が一のことがあった場合に自分自身を助けてくれるということです。
私たちは、そんな「第2の収入源」として不動産投資をお勧めしています。その理由は、「安定収入を得られる」といった他の投資にはない強みがあるからです。
●企業の施策から分かる、安定収入の重要性と不動産投資の強み
多くの企業は、安定収入を確保するための施策をうっています。企業が安定収入を得る方法として導入している代表的な施策として、「サブスクリプションサービス」が挙げられます。
サブスクリプションサービスとは、商品ごとに購入金額を支払うのではなく一定期間の利用権として定期的に料金を支払う方式のことを言います。
例えば、Apple MusicやSpotifyなどの音楽配信サービス、NetflixやAmazon Prime Videoなどの動画視聴サービスもサブスクリプションサービスに該当します。きっと、読者の皆さまの中にも、こういったサブスクサービスを利用されている方は大勢いらっしゃるのではないでしょうか？
事業を安定させるには、コンテンツを売って終わりではなく、そのコンテンツという資産の利用料を継続的にもらう仕組みを作ることが重要です。なぜ、継続的な利用料を貰うことが、企業の安定収入につながるのでしょうか。それは、翌月に売上が０円にならないからです。
例えば、あるサブスクリプションサービスの今月の売り上げが、1,000万円だったとします。このサービスは、利用者が継続している限り翌月の売り上げは０円になりません。1,000万円の売り上げは、スライドされ1,000万円の売り上げが記録されます。その間に、新規契約者が増えれば、売り上げは右肩上がりで増えるのです。この収益の取り方が、経営の安定を生むということで、世界的企業である GAFAをはじめとした大企業がサブスクリプションサービスの獲得に本腰を入れている現状があります。
これは、不動産投資にも同じことが言えます。不動産という資産の利用料を家賃収入というカタチでもらう仕組みを作ることで安定・安心を得ることができるのです。
不動産を貸し出せば、「家賃収入」という定期収入を得られます。不動産投資は、数ある投資の中でも毎月安定して収入を得られるという特徴を持っており、経済危機における救世主的な役割を果たしてくれるでしょう。
さらに、不動産投資の強みはそれだけではなく、本業の事業で赤字などによりどうしても現金化が必要になった際には、先述した三越伊勢丹の例のように、所有している不動産物件を売却し、お金に変えることも可能です。
ただ、ひとつ注意していただきたい点があります。
それは、「どんな物件でも良いわけではない」ということです。
先ほど、例に挙げた三井家の江戸両替所は、お金を貸す際の担保として利回りが高い物件ではなく、立地の優れた物件を担保に取ったと言います。その理由は、立地の悪い不動産は、貸し倒れがあるからです。歴史は繰り返すといわれています。過去の教えを参考に、物件は選んでください。
安定収入が確保でき、景気に左右されにくいなど、多くの強みがある不動産投資ですが、上述したように注意すべき点ももちろんあります。
不動産は人生で一番大きな買い物と言われているように、購入するとなると大きな金額が動きます。そのため、よく分からないまま不動産投資を始めるのは非常にリスクが高いと言えるかもしれません。かのウォーレンバフェットも、投資家が自分のやっていることを理解していないことが「リスク」だと言っております。これから始める資産運用も、理解してから始めたほうが無難と言えるでしょう。
「不動産投資を始めようかな？」とお思いであれば、ぜひその道の専門家に一度ご相談ください。
和不動産では、お客さまの資産運用に関するお悩みや不安を解消するために、無料個別相談を実施しております。「自分の資産状況で不動産投資ができるのか？」「不動産投資に興味はあるけど、ローンを組むのが怖い」など、お悩みをお持ちでしたら、ぜひ不動産投資の専門家である私たちにご相談ください。
初回の個別相談では物件の提案は行わず、資産状況などをじっくりとヒアリングし、お客さま一人ひとりに適したアドバイスをさせていただきますので、ぜひお気軽にお申込みいただければと思います。
皆様、今回のスタッフブログはいかがでしたか？
今回は第2の収入源の必要性と、第2の収入源として私たちが不動産投資をおすすめしている理由についてお話ししました。
今回お話ししたとおり、不動産投資を行っていた企業は、不動産投資からの収入のおかげでコロナショックという不測の事態に柔軟に対応することができました。本業以外に安定した収入を得ていれば、万が一の事態が起きたとき、自分自身を助けてくれます。
また、本業+αの収入があるということは、単純に使えるお金が増えるということ。使えるお金が増えればリスクの許容範囲が広がり、本業の事業拡大に努めることも出来るでしょう。これは個人にも共通して言えることです。本業+αの収入があれば、リスクの許容範囲が広がり、自分の好きな仕事に取り組むことが出来るはずです。
不動産投資には、安定収入を得られる以外にも、「生命保険の代わりになる」「相続税対策になる」など、たくさんの魅力があります。今回のスタッフブログをお読みいただき、「不動産投資についてもっと詳しく知りたい！」と感じていただけましたら、ぜひ弊社のセミナーや無料個別相談へお越しください！
メリットだけでなく、注意点などもしっかりとお伝えさせていただきます！
それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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