スタッフブログ(2021/06/02)
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2021/06/02 コロナでも成約状況が好調だった入居者層と、今求められている物件の条件を解説！
皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
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本日のトピックスは、「コロナでも成約状況が好調だった入居者層と、今求められている物件の条件を解説！」というテーマでお送りいたします！
■コロナでも成約状況が好調だった入居者層と、今求められている物件の条件を解説！
さまざまな業界に影響をもたらしたコロナウイルス。不動産業界も例外ではありません。
2021年、コロナウイルスの影響を受け、賃貸物件の成約状況が変化しました。
賃貸の仲介を行う不動産会社のターゲットは、大きく分けて「法人」「学生」「一般」の3つですが、その中でも法人と学生の成約状況が不調となったのです。その原因はいったい何なのでしょうか？
今回のスタッフブログは、パンデミックでも影響を受けにくかったターゲット層と、そのターゲットが求める物件の条件ついてお伝えします。
全国賃貸住宅新聞が2021年に4月に行った不動産会社へのアンケートで、コロナ禍が直撃した繁忙期における賃貸仲介の実情が明らかになりました。
まず、全体の成約件数は2020年の繁忙期と比べて、「増加」と「減少」がともに35%、「変わらない」が27％という結果になりました。（下図）
コロナの影響を受けたところもあれば、特に影響を受けなかったところもあるようです。
コロナの影響を受けたのは、冒頭でもお話したとおり、「法人」と「学生」をターゲットにした賃貸仲介会社のようです。
下図をご覧ください。
法人と学生の成約状況は、5割以上が「よくなかった」のに対し、一般の成約状況は好調で、「よかった」が6割以上を占めています。
では、「法人」と「学生」の成約状況がこんなにも落ち込んでしまった理由は何なのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
学生の、首都圏・首都圏以外の成約動向は下図のようになりました。
学生の成約動向が「よくなかった」のは、首都圏で約7割、首都圏以外では約5割となりました。
その理由は、オンライン授業の導入について大学の対応に時間がかかり、新入学生はひとまず実家でオンライン授業をうけるのか、それとも大学の近くに引っ越すべきかを入学ギリギリまで判断できなかったことが原因だと考えられます。
首都圏と首都圏以外を比べると、首都圏の方がコロナの影響を受けているようですが、それはおそらく、大学が首都圏に集中しているからでしょう。
首都圏の大学は、通学の際に公共交通を利用することがほとんどです。そのため、密回避のため地方の大学に比べて、オンライン授業の割合が多かったのかもしれません。
首都圏の大学生は100万人以上おり、日本の4割を占めています。そのため、大学生をターゲットとしていた首都圏の賃貸仲介会社にはかなりの痛手だったのではないでしょうか。
次に、法人の成約動向を見てみましょう。下図をご覧ください。
法人の成約動向が「よくなかった」のは、首都圏で約7割、首都圏以外では約5割となりました。
これも、コロナが大きく影響しているでしょう。
例えば、大手の企業であれば全国に支社があるため社員の転勤や新入社員の入社が決まれば、支社の近くで社宅として物件を借りることがよくありますが、コロナの影響を受け、転勤が先送りになったり、業績悪化により新入社員の採用を見送ったことなどが、成約状況へ影響を与えたものと考えられます。
このように、コロナウイルスというパンデミックは、学生と法人の成約状況に大きな影響を与えました。
その一方で、一般客の成約状況は、「よかった」が約7割、「よくなかった」は3割弱と、非常に好調だったようです。（下図）
これは、今までの生活からWithコロナの生活に合わせるための住み替えが、大きな需要を生み出したのではないかと考えられます。これは、一般客だからできることなのかもしれません。
なぜなら、法人契約は、住み替える際に会社に届け出をする必要があるため、余程の理由がなければ住み替えまで検討しないからです。逆に言うと、法人契約は上記の理由から、長期の入居につながりやすいと言えるかもしれません。
「法人」「学生」をターゲットにすれば、入社・転勤、入学など、その時期がくると一定の需要が見込めるため空室リスクが低いということは分かりますが、前述したとおり、コロナウイルスはそれをも覆してしまいました。
ワクチンの接種が進めば、状況は元に近づくと思いますが、このような状況だからこそ見えたこともあります。今後の参考にしていきましょう。
意外にも、こういった不測の事態に対応するためには、一般客をターゲットにしておくことが重要なのではないかと私たちは考えます。
「一般客」とは、細かく分ければ、社会人、夫婦やファミリー、ご老人の一人暮らし等に分類できますが、その中でも多くを占めるのが、社会に出て働いている、「社会人」ではないでしょうか。では、その「社会人」はどういった物件を求めているのか？ 詳しく見ていきましょう。
●一人暮らしの社会人が物件に求める条件とは？まず、弊社では、立地や希少性等の観点から、都心に勤務する単身社会人をターゲットとした都心築浅中古ワンルームマンション投資をおすすめしております。
詳しい理由は、セミナーや無料個別相談にてご確認いただければと思いますが、ここでは、私たちがターゲットとする「単身の社会人」が物件に求める「間取り、広さ」「築年数」「片道の通勤時間」の条件を、アットホーム株式会社が行った「”一人暮らしの社会人が幸せに暮らすために必要な住まいの条件”調査2020」を基に確認していきたいと思います。
もし皆さまが不動産投資をご検討中であれば、ぜひ、投資用物件選びの参考にしてください。
1.間取り・広さ
まずは、「間取り・広さ」を見てみましょう。下図をご覧ください。
一人暮らしの社会人が最低限必要とする間取りは、「1K」が40％以上を占めています。また、最低限許容できる広さに関しては、「15㎡以下」「20㎡以下」ともに約25％となりました。
一人暮らしであれば1Rでも十分な気がしますが、1Rでは狭いと感じる方が多いようです。
Withコロナ下では、「１DK、１LDKといった、テレワークスペースのある物件に住みたい！」という方も多いでしょうが、広くなればなるほど賃料も上がってしまうため、一人暮らしをする場合の現実的な間取りが1Kということなのではないでしょうか。
最近では、ワンルームマンションの専有面積も広くなりつつあります。単身の社会人をターゲットとして不動産投資を始められるのであれば、1Kか、1Rでもゆとりのある間取りの物件を選ぶとよいでしょう。
2.築年数
次に、「築年数」を見ていきましょう。下図をご覧ください。
築年数に関しては、最低限許容が「20年」、「10年」、「30年」の順になりました。この結果から、築30年以内の物件であれば入居者が付きやすいということが分かります。
意外にも、そこまで新築へのこだわりは見られませんでした。これは、「新築は家賃が高い」「賃貸だし、室内が綺麗なら築年数が経っていても構わない」と考える方が多いからではないでしょうか。
不動産投資を始める際、「どうせ購入するなら新築が良い」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、入居者の動向をみると、新築にこだわる必要はなさそうです。
マンションは1950年ごろから普及し、ワンルームマンションにおいては1970年代後半から普及し始めました。そもそもの歴史が浅いため、築30年を超える物件は多くありません。その影響も、このアンケートには含まれています。
今後、築30年を超える物件が増えてくる中で、物件管理が重要になります。正直、入居者は築何年の物件という視点ではなく、管理が行き届いているかどうかで入居を決めるのではないでしょうか？
中古物件の良いところは、どのような管理がされているかを確認してから物件を購入できるところ。新築であれば、管理状態は確認できません。
そして、共用部の作りが、古くなっても見栄えが悪くならない建材を使っているかも重要です。今後は、そういった視点で物件を選ぶことも必要でしょう。
3.片道の通勤時間
最後に、「片道の通勤時間」を見ていきましょう。下図をご覧ください。
勤務先までの片道の通勤時間の最低限許容は「60分」が約30％と最高となりました。
しかし、都内に勤務する20代会社員312名を対象とした「自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当についての調査」によると、20代の社会人では、時間でいうと平均24分、駅数でいうと5駅以内に自宅があることが望ましいという結果が出ています。
このアンケートでも30分以内が最低限必要と考えている割合は、56.8％です。さまざまなアンケートからドアTOドアで30分以内は、入居者から選ばれやすい条件の筆頭といえるかもしれません。
通勤時間の最低限許容範囲は「60分」ですが、実際には、多くの社会人が「出来ることならドアTOドアで30分以内に通勤できる立地が好ましい」と考えているのではないでしょうか。
投資用物件を購入される際には、多くの企業が集まるエリアにアクセスしやすい物件をお選びいただくことをおすすめします。
これから不動産投資を始めようとお考えであれば、不測の事態が起きても影響を受けにくいターゲット層と、そのターゲットが求める物件の条件をしっかり把握して、物件選びをしていただくとよいでしょう。そうすることで、多くの方が心配されている「空室リスク」は大幅に回避できるはずです。
和不動産では、さまざまな根拠を基に、「空室リスク」が低い物件をご提案しております。もしご興味がありましたら、セミナーや無料個別相談へお越しください！
初心者の方にも分かりやすく丁寧にご説明させていただきますので、ぜひお気軽にお申込みいただければと思います。
皆様、今回のスタッフブログはいかがでしたか？
賃貸仲介会社の繁忙期のメインターゲットとなる「学生」や「法人」といった入居者層の成約状況が、コロナの影響を受け、かなりの落ち込みを見せた一方で、一般客の成約状況は好調となりました。
さまざまな業界に影響を及ぼしているコロナウイルスには一刻も早く終息してほしいですが、不動産投資を行う際に「ターゲット選定によって起こり得るリスクがある」と知ることができたのは、今後のためにも良かったのではないでしょうか。
もし、今回のスタッフブログをご覧いただき、「ターゲットにすべき層と、ターゲットに好かれる物件を詳しく知りたい」とお思いになられましたら、ぜひ弊社の無料個別相談へお越しください。「個別相談はまだ早いかな…」とお思いでしたら、毎週開催中の不動産投資セミナーへご参加いただければと思います！
初回個別相談と不動産投資セミナーでは物件のご提案はいたしておりませんので、ぜひお気軽にご参加くださいませ♪
それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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