スタッフブログ(2021/06/16)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
中古ワンルームマンション経営のお役立ち情報をお届けします！
2021/06/16 テレワークの普及で入居者需要が変化！今後選ばれる物件とは？
皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
6月も半ば、皆さんいかがお過ごしでしょうか？緊急事態宣言が敷かれている地域の皆さまはあと1週間で解除の見込みですね！
和不動産では先日オンライン飲み会を開催しました。社員の中にも、休日に友人とビデオ通話で飲み会をするなど、新しいライフスタイルに適応する人も増えているようです。
現在、7月のセミナースケジュールを公開中です！
今月は新セミナー・リニューアルセミナーが目白押し！皆様にとって、新しい発見に溢れた一ヵ月にして頂ければ感激です！
本日のトピックスは、「テレワークの普及で入居者需要が変化！今後選ばれる物件とは？」というテーマでお送りいたします！
■テレワークの普及で入居者需要が変化！今後選ばれる物件とは？
1年半に渡り世間を騒がすコロナウイルスにより、テレワークが普及し、それは今や働き方のひとつとして定着しつつあります。その「労働環境の変化」に合わせて、今、住まいを新しく探す人が増加中です。
今回のスタッフブログでは、テレワークが普及したことで変化した入居者需要と、今後選ばれる物件や立地について考えていきたいと思います。
ぜひ、これから不動産投資を始めようとお考えであれば、物件選びのご参考にしていただければ幸いです。
上のグラフは東京都が企業に実施したテレワークの導入率に関する調査結果です。1回目の緊急事態宣言が発令された2020年3月段階では都のテレワーク導入率が24.0%だったのに対し、1年後の2021年3月では56.4％と2.35倍になっています。
この結果から、テレワークは、働き方のひとつとして定着したと言えるかもしれません。
テレワークが普及したことで、自宅は「生活をする場所」から、「生活と仕事をする場所」に変化しました。これにより、今住み替えを検討する人が増えているようです。
これは、リクルート住まいカンパニーが実施した調査（下図）で明らかになっています。
リクルート住まいカンパニーが実施した「第2回コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査」によると、住み替えを検討している人のうち、そのきっかけに最も多く挙がったのが「在宅勤務になった・増えた」というものでした。
在宅勤務となれば、静かで集中できる作業環境が必要になります。さらに気軽に外出が出来ず自宅時間が増えた今、周辺の生活利便性やセキュリティ面も重要視されるようになりました。
では、このような「新たなニーズ」を叶えるのはどのような物件なのでしょうか？物件の特徴や立地について、確認していきましょう。
●今後選ばれる物件の特徴
SUUMOジャーナルが実施した「SUUMO 賃貸ひとり暮らし調査『今の部屋に住んでみて後悔・失敗したと思うのはどんなこと？（2016年調査）』」によると、トップ3は、「壁が薄い」「キッチンが狭い」「隣人や周囲の音がうるさい」となっています。
この結果から、「遮音性」は数年前から入居者にとっての重要ポイントであることが分かりますが、テレワークが普及したことで、その重要性はさらに増しました。それに加え、現在は自宅時間が増えたことで「セキュリティ」も重要視されています。
それでは、「遮音性」と「セキュリティ」を兼ね備えるのはどんな物件なのでしょうか？アパートとマンションで比較してみましょう。
■アパート
アパートの多くが木造です。木造には、家賃が安い・通気性が高く熱や湿気がこもりにくいというメリットがある反面、遮音性が低いというデメリットがあります。そして、アパートにはオートロックなどの防犯設備の機能性も低く、セキュリティ面において優れているとは言えません。
■マンションマンションの多くが鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造には、家賃が高い・熱伝導率や気密性が高く寒暖差が激しいというデメリットはありますが、木造に比べて遮音性が非常に高いというメリットがあります。そして、マンションの多くはオートロックや宅配BOXなどの設備があり、セキュリティ面でも非常に優れていると言えるでしょう。
アパートとマンション、どちらともメリット・デメリットは存在しますが、「遮音性」「セキュリティ」が重要視されるようになった今、どちらが選ばれるのかは、明らかではないでしょうか。
次に、今後選ばれる立地について見ていきましょう。
●今後選ばれる立地
コロナの影響を受けて、気軽に遠出が出来ず自宅時間が増えた今、自宅近くの生活利便性が重要視されています。
「外食を控えて自炊が増えたので、充実したキッチンやスーパー・商店街がほしい」「遠出ができないので、近くに簡単に遊びに行ける公園がほしい」といった入居者のニーズに応えるには、商業的に発展している立地を選んで下さい。
「商業的に発展している＝東京の中心部」というイメージがあります。しかし実は今サラリーマン需要を見込んだ中心部の店舗は、リモートワークの浸透でサラリーマンの出勤が減っているため売り上げが減少傾向にあり、撤退が相次いている状況です。
そこで選ばれたのは、中心部のやや外周に位置し、商業的に発展している「東京23区」の外側から東京に近い神奈川県・埼玉県・千葉県の戸建て住宅でした。
東京から人が減っているという報道を耳にした方も多いでしょう。実際、東京から人は流出していますが、実際は数万人。コロナ禍が落ち着き、大学生や外国人が戻ってくれば元に戻ると思われます。
それでは、流出した人口はどこに移動したのでしょうか？それは、上図をご覧ください。実際に移動したのは、23区の外そして国道16号線の内側でした。弊社代表 仲宗根がセミナーでご紹介している5極化の4極目のエリアです。
多くのファミリー世帯が新たな住まいとして求めたのは、生活スペースと仕事スペースをフロアで分けやすい戸建て住宅でした。ただし、通勤利便性を求めた結果、立地は特急が停車する駅周辺が人気です。藤沢や三鷹、横浜市、川崎市、船橋などに人気が集まっています。
そのため、通勤利便性は特急停車駅で担保しつつ、近隣に大型商業施設が充実している環境が求められているのです。都内でいえば、錦糸町や北千住・赤羽あたりがそういった地域にあたるでしょう。今後の物件選びの参考にして下さい。
ちなみに4極目のエリアの土地取引が活発になるとワンルームマンションのオーナー様にはどんなメリットがあるのでしょうか？それは、土地の価格が下がりにくくなる恩恵を受けられることです。
いくら横浜や川崎が人気といっても、都心と土地価格が逆転するかというとそれはあり得ません。横浜や川崎の土地が上がると、毛布のように都心の土地は温められて価格が上がります。上がらなくても下がりにくい環境になれば、資産価値は維持できるはずです。そういったメリットが、マンション投資のオーナー様には享受されます。
都心には多くの大企業の本社が集中していることもあり、その周辺地域の賃貸需要は、元々非常に高いものとなっていました。テレワークが普及し、需要が減るのではないかという懸念もあるかと思いますが、そこはあまり心配しなくてもよいでしょう。状況が落ち着けば、大学生や高度外国人労働者が戻ってきますので、賃貸需要は元通りになるはずです。
ファミリーは23区外に移動しましたが、一方で単身者はテレワークの普及で通勤時間がいかに無駄だったかを痛感し、職場の近場に住むケースも増えています。コロナ禍の前も後も単身者の通勤時間は、ドアTOドアで30分以内というニーズは変わりません。
単身者の住み替えは、主に20平米の１Kマンションから25平米の１Kマンションに変わったといったところでしょうか？
テレワークが普及したからといえ、会社に出勤しないと出来ない業務があります。そのため、完全在宅勤務を実施している企業は多くなく、都心近くの需要が無くなるということは考えにくいのではないでしょうか。
不動産投資は、入居者が居て初めて利益を得られます。そのため、不動産投資を始められる際には、入居者需要をしっかりと確認し、入居者から選ばれる物件設備や立地をお選びいただければと思います。
今回お話ししたとおり、コロナウイルスは入居者需要に大きな影響を与えました。
今後、どのような物件やエリアが入居者に選ばれるのか、もっと詳しく知りたい方は、ぜひ弊社代表 仲宗根のセミナー【7月30日 (金) 19:00〜開催『コロナ後に選ばれた物件とエリア』】へ、下記よりお申込みください！
また、その他にも多様なラインナップで開催中ですので、ご興味のあるセミナーへ、是非ご参加下さいませ♪
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたか？
コロナウイルスは、はっきりと目に見える形で人々の生活様式を変化させました。さらにその変化が、人々の住み替えマインドを促しているのです。
ただ住むだけの家から、仕事場としても機能する家へ。そしてインドア・近場で余暇を楽しめる立地の家へ。ニーズの変化を捉えることが、不動産業界に現在求められていることだと言えそうです。
今後ワクチン接種が進みコロナが落ち着いた先でも、さらに新たなニーズと住み替えの増加が起きるかもしれません。和不動産では時代時代で変わる入居者の需要を踏まえ、常にオーナー様の不動産投資成功の助けとなるご提案をして参ります。
それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
▼個別相談は、対面とWEBの両方からお選び頂けます！
▼公式LINEアカウントでは非公開物件の概要も配信！
