人口減少でも不動産投資に東京一極集中が有利に働く！ 2021年7月7日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

とうとう、オリンピック開会式が7月23日(金)とせまり、海外からも選手団が続々と事前合宿などで来日し始め、開会前の華やいだ雰囲気が出てきましたね。

また、コロナのワクチン接種も全国的に急ピッチで行われています。日夜奔走する医療関係者の皆様には本当に頭が上がりません。

私も、第一回目のワクチン接種を7月12日に予約しました！実施済みの方からの話によると、2回目の接種の後に副反応が出るようですので、2回目のワクチン接種の後は、お休みを取られたほうがいいかもしれません。私は、2回目は会社の夏季休暇中の8月13日ですので、準備万端です！

ところで、和不動産では、来月８月のセミナースケジュールを公開いたしました！

緊急事態宣言も明け、和不動産では来場型の本社開催でのセミナーを予定しております！

もちろんソーシャルディスタンスの確保やアルコール消毒、透明なパーテーションの配備など、感染症防止対策もしっかり行っておりますので、WEBとは一味違うライブ感・臨場感あふれる不動産投資の学びの場にお越しいただければ幸いです！

直接、その場で不明点を全部解決できる来場型セミナーはWEBにはないメリットです。特に、どこの会社を選んで良いかわからないなどお悩みの方は、ぜひご来場いただき、自分の目で確かめてみてはいかがでしょうか。

本日の記事のトピックスは、「人口減少でも不動産投資に東京一極集中が有利に働く！」というテーマでお送りいたします！タイトルにもある通り日本は人口減少傾向になりました。それでも唯一人口的な強さを誇る東京について解説いたします。

■2020年国勢調査速報値が公表される。前回に引き続き日本の総人口減少

総務省は2020年国勢調査の人口速報値を発表しました。5年ごとの調査なので2015年からの人口動態を反映したものになります。

外国人を含む日本の総人口は1億2622万6568人と、2015年の前回調査から86万8177人（総人口比0.7％）の人口減少という結果になりました。総人口減少は前回調査から2回連続となり、初めての人口減少となった前回からその傾向が続いているようです。

上の図は1920年以降の総人口（下図）と増減率（上図）の推移を表しています。

増減率で1950年と1975年に2回登場するピークは第一次ベビーブームと第二次ベビーブームの影響によるものです。出生率の高いその当時は自然増加によって人口増が見られました。

しかしそれ以降は長い時間をかけて、出生率の低下とその一方で医療の発達による高齢化が進み、人口増を進める推進力は子どもから高齢者へと構造が変化しました。そして遂に自然増加が自然減少を下回ったことで、日本は人口減少に転じたのです。

余談ですが減少傾向は1930～45年の戦争の時代にも見られておらず、現代の日本の人口減少がいかに深刻な問題なのかが分かります。

一方で総務省は人口減少を出生率の低下としながらも、「自然減少を外国人の流入が補っている」と説明しています。今後の日本の経済を支える上で「外国人」「移民」という要素はますます重要な役割を占めるのかもしれません。

総人口の減る日本ですが、どの地域でも一様に人口減少となっているわけではないのです。

ここからは地域ごとに人口増減の様子を見て参ります。

■東京などの大都市に集中

都道府県単位で見てみると人口増加がみられたのは、伸び率の高い順に東京・沖縄・神奈川・埼玉・千葉・愛知・福岡・滋賀・大阪の9都府県。その他の道府県は人口減少という結果になりました。

上の表は、国勢調査を出典とした全国の都道府県単位の総人口と、2015年調査に対する増減率の一覧です。

その中でも人口増は、東京が全国トップの4.1%程度増となっており、2位以下の数値を大きく引き離しています。また上位9位までをみても、人口増の地域はほとんどが大都市圏で、政府の打ち出す地方創生の取り組みが数字となって表れていません。

2位の沖縄は出生率が高いため人口増が見られますが、増減率がプラスに転じているのは全て大都市に集中していることが分かります。総務省はこの人口増になった地域を「他県からの流入が見られる」と分析しています。

■東京への人口流入は全国規模

次は、人口増減を地図上で色分けをして視覚的に見てみましょう。

下の地図は都道府県別の人口推移を、増加・減少（減少率で3段階に塗り分け）別のヒートマップにしたものです。

特に東日本を見てみると、首都圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）より東側の、北関東・東北・北海道では人口増の道府県は一つもありません。全て人口減少傾向となっているのです。関西圏・九州圏は愛知、滋賀、大阪、福岡、沖縄が人口流入先として点在していますが、東日本では首都圏がその役割を一手に担っています。

注目すべきは、関西圏の人口増加県に京都が含まれてないことです。お客様からも、京都のワンルームマンション経営に興味があるという話もたまに聞きますが、一度人口減少に陥ったところは人口減が止まらなくなりますので、上記の地図を見て賃貸物件を選ぶポイントにしていただければと思います。

昨年来のコロナ禍で東京から人口が流出したという話しもありましたが、それも一握りの話しで、やはり政治経済の中心でもある首都東京に人が集まるのも自然なことです。

●東京への人口集中が止まらない主な理由は「職探し」

東京圏への人口流入と強い相関性があると言われているのが経済、特に失業率です。

上の図は全国の完全失業率と東京圏への流入人口のグラフになります。

赤い折れ線グラフが示す完全失業率が高まるほど、緑の棒グラフが示す東京への流入人口は増加しており、両者の相関関係は一見しただけでも連動していることがわかります。

つまり、東京へ流入する人々の多くの理由が「職探し」にあると考えられ、地方から仕事を探しに都内に進出し、そのまま都内で住み始める人が多いのではないでしょうか？　地方に仕事が完全にないとは言わないまでも、地方の賃金の低さに比較して、賃金が高く職種も豊富な東京で働くことに魅力を感じ、家賃や物価も高いけれども東京に住むメリットを十分に感じている方が多いということです。地方の人口減少と東京の一極集中にはそういった要素も影響しています。

以上のように、単に利回りがいいとか、価格が安いからといった理由だけで投資用物件を決めるのは大変危険であり、こういった統計を参考に、投資用物件のエリアを選ぶことが重要なポイントです。

上記のデータでは、不景気になり失業率が上がると、仕事を求めて都内に流入する人が多くいることが分かりました。

次の章からは、さらに都内にクローズアップし、今回の国勢調査で分かったもう一つの大きなトピックでもある「世帯人数」を検証してみましょう。

■東京都内は平均世帯人数が2人割れ

人口減少が進む地方と対比するように人口の集中が見られる東京ですが、今回の国勢調査で明らかになった点として、「世帯人数」も重要なポイントと言えそうです。今回の調査結果によると、東京都の1世帯当たりの人数は1.95人と、前回調査から0.11人減り、初の「2人割れ」という結果になりました。

平均世帯人数2人割れの要因は様々ありますが、その中でも主な要因の一つは、前述した単身労働者が仕事を求めて都心に流入してきたことにあると考えられます。加えて、若い世代は、刺激的な東京からの地方への流出することも起こりにくく、都内で育った子供が仕事を求めて地方に出るというケースはまず考えられないです。

また、我が国の医療の進歩による超高齢化社会による都内の独居老人も増えているので、都内の世帯人数の減少化を加速させております。

総括すると、「地方の若い世代が仕事を求めて都内に流入する」「都内で生まれた子供も、大人になっても一人暮らしをして、都内に住み続ける」「超高齢化社会が進ことによる独居老人の増加」といった理由により、今後も都内の人口増や、単身者中心の世帯人数構成割合が拡大し、東京の一極集中と全世帯に占める単身世帯のシェア増加の傾向は今後も継続すると考えられます。

■ワンルームマンションの需要

上記ように、国勢調査から、全国的には人口減少基調にもかかわらず、東京では単身者を中心に人口増となっており、一極集中が続いている様子をここまでご説明しました。単身者の増加は、おのずと単身者用の住宅需要の増加を呼び起こします。

ですが、東京都23区には、「ワンルームマンション規制」があり、おいそれを需要があるからといって、単身者が住むワンルームマンションの建築は規制されておりますので、供給は増えません。

これこそが、23区で、ワンルームマンション経営を成功させる重要なポイントなのです。今まで述べてきたように、需要はある。だけど、規制があり供給が抑えられているので、賃料下落の心配や空室のリスクを減らすことができるわけです。

「東京のワンルームマンションは人気があり価格も下がらず高いので、大阪や福岡で購入する」という話しもよく聞きますが、今回お伝えしたように、人気があり、価格が高いからこそ、資産価値も高くキープでき、ローンを払い終わった35年後に築50年になっていたとしても、空室にならず、賃料も下がっていなければ、高い価格で売買もできますので、リスクがかなり下がるわけです。

不動産投資は、35年の融資を組んで運用する長期で考える投資商品です。購入時の目先の利回りに惑わされず、今回のような数十年先までの人口動向や世帯動向まで、その理由も見極めた上で、物件を選ばないと大変なことになりかねません。

利回りを重視し過ぎて、人口減少傾向にもかかわらず地方の一棟物件を購入し、その後の空室や多額の修繕費や多額の広告費の負担でほとんど収益が出てない不動産投資家もたくさん見受けられます。

和不動産では、目先の収益はあまり良くないですが、長期運用からみると最終的に軍配の上がるであろう『都心の築浅中古ワンルームマンション投資』をお勧めしています。

今回のように、都内の単身者増のニュースは、理屈が成り立っておりますので、ワンルームマンション投資においても当然良い投資判断材料と言えます。

都心にサラリーマン・ビジネスパーソン世代の単身者が多くいるという傾向は今後も大きくは変わらないでしょうし、入居者需要に陰りが出る兆候も起こりにくいと考えられそうです。

さらにコロナ・ショックが落ち着いたあとは、外国人労働力の流入再開も期待できます。出生率の低下を補っているのが外国人流入である点から見ても、その規模は大きいと考えられるのではないでしょうか。

ただ人数が増えるだけでなく日本人の持つ「晩婚化」の傾向も相まって、個々人の入居期間も長期化していく可能性もあります。

人口減少に転じている日本。その中にあっても、

〇今後も地方から都心への人の流れが見込めそうだという点
〇それによって単身者向け住宅のニーズも増加が予想されることでワンルームマンション投資の有効性も手堅く残る

という２点を、本日はお伝えさせていただきました。

和不動産では不動産投資に関する豊富なラインナップのセミナーを開催中です。セミナーでは、今回のお話の更に深堀りとして、「Withコロナ時代へ突入した今後、都内の中でもどのような地域への投資が有効なのか？」「コロナで東京の居住者層はどう変わったのか」というテーマのセミナーもございます。投資の参考になる知識を学ぶ場として活用して下さい

▼7月17日 (土) 13:00〜 WEB開催　『マンション投資の参考にしたい！5極化する不動産投資市場』

また冒頭のご挨拶でも述べたように、7月・8月以降はオンラインではなく本社で開催するセミナーもご用意しております。

当社代表仲宗根への直接の質問や、営業部への個別相談など、皆様ご自身の投資状況や年金対策といったお金の疑問にライブでお答えできるまたとないチャンスとして、社員一同、ご参加をお待ちしております。投資を検討されている方も既に投資を進めていらっしゃる方も必見です！是非ご検討くださいませ。

皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたか？

推計1億人を超える人口は、先進国・日本の国力を象徴するバロメーターでもありました。しかし我が国が人口減少に転じてしまっているのはイメージではなく現実として直面している問題なのです。

ですが、その中にあってビジネスの中心・東京の力は健在で、単身者が増加するなど、一極集中というデータとなって表れています。　今回のコロナショックでも、日本＝東京の安全性も世界中の注目の的となりました。もう既に、afterコロナとして、金余りの海外特に中国の投資家から、東京の不動産の健全性や割安感から、こぞって東京の不動産を購入し始めたという話も出ております。

ぜひ、皆様も今回のデータを参考にしていただき、50年後日本の未来を想像しながら、資産運用を考えていただければ幸いです！

今後も和不動産は「最後に勝てる不動産投資」にこだわり、働く単身者に喜ばれる高い利便性と共に、コロナによる新しい生活様式・新しい住居ニーズにも対応できる良質な物件で、投資家の皆さまをサポートして参ります。

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

この記事のまとめ

Q1.日本の人口は減っていますが、全国を通して人口減少になっているの？

日本全体は人口減少基調にありますが、首都圏・大阪・愛知などの大都市では逆に人口流入が集中しています。特に仕事の多い東京は就職のために、年齢的にも若い単身者が集まっていることも理由の一つです。

Q2.東京都心のワンルームマンションが強い理由

東京、特に都心部は大規模なオフィス街を抱えています。よって単身労働者が利便性を求めて都心部の単身者用物件を求めるために入居ニーズが維持されているのです。超高齢社会による独居老人の増加もあって、賃貸住宅の入居需要は高く維持されています。

Q3.東京のワンルームマンションの資産価値が落ちにくいのはなぜ？

東京23区はワンルームマンション規制によって供給が抑えられているので、家賃相場が落ちづらく、物件価値も下がりにくいのです。収益性こそ高くないですが、空室リスクの低さ・資産価値保存性の高さ・流動性の高さなどからオススメの投資先と言えます。

Q4.東京でワンルームマンション投資が有利なエリアが分かるセミナーを知りたい

和不動産のマンション投資セミナーでは、最新の再開発状況を含めた不動産市場の予測や、物件選定のエリア条件なども解説しています。オンラインセミナーの他、コロナ禍による緊急事態宣言未発令時は秋葉原の本社にて代表・仲宗根自らが直接講師を務めるオフラインセミナーも開催しています。詳しくは和不動産セミナー特集ページをご覧下さい。

Q5.ここ数年の東京からの人口流出について知りたい

近年のリモートワークの普及などは、都心一極集中の構図に大きく影響を与えました。しかし、都心から郊外等へ移住したのはファミリー層が中心と言われています。こういった最新の人口動態についてもセミナーで取り扱っておりますので、ご興味のある方はぜひ受講をご検討ください。

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