コロナによる消費激減で落胆する都心、アフター・コロナを見据えた再開発 2021年7月21日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産メルマガ担当、中島です。

東京オリンピックも間近、選手村が静かに開村しましたね。お祭りムードといかないのは非常に残念ですが、無事故で大会が終わることを切に願っています。

選手村がある東京・晴海地区は、再開発が進むエリアです。東京都内にして海を臨むウォーターフロントはイメージも良く、非常に魅力的な地域です！
今回は、コロナ・ショックで打撃を受けた東京が、再開発を通してアフター・コロナを見据えた進化を進めているという話題をお送りいたします。

和不動産も夏本番に向けて、暑さに負けず、投資のアドバイスやセミナーなど、お客様にお役に立てるよう頑張って参ります！セミナーや個別相談など、ご興味を持たれた方はぜひWebサイトからのお申込みやスタッフへお声がけを頂ければと思います。

本日のトピックスは、「コロナによる消費激減で落胆する都心、アフター・コロナを見据えた再開発」というテーマでお送りいたします！

■コロナで甚大な被害を受けているインバウンド消費

皆様は『爆買い』という言葉を覚えていらっしゃいますでしょうか？
今から5～10年ほど前。中国や東南アジアなどから大勢のインバウンド観光客が来日。高級ブランド品から白物家電・化粧品・生活雑貨にいたるまで、人気の商品を一度に大量購入していく様子は、テレビや各種メディアで頻繁に報道されました。

高級ブティックや百貨店が並ぶ、日本の華々しさの象徴・銀座。数寄屋橋交差点に面する東急プラザには複数フロアを「ぶち抜き」で使った大型免税店が店舗を構え、翌年には新宿高島屋も大型免税店の開業でそれに続きます。大型家電量販店には必ずといっていいほど免税フロア・免税カウンターが整備され、取扱商品には中国語のPOPが付けられました。

さらに『爆買い』は大型商業施設・家電量販店に留まらず、街のドラッグストアや100円ショップなど、いつでもどこでも起きました。2010年代後半にはブームは落ち着いたものの、訪日外国人の人数は増え続け、インバウンド消費は、業種業態を問わず絶対的に無視できない存在であるという認識が強く根付いたのです。

上のグラフは日本政府観光局が発表した訪日外国人旅行消費額の推移です。まだコロナ・ショックが起きる前、政府が目標に掲げた2020年の訪日外国人旅行消費額は実に8兆円規模に上りました。2020年には東京オリンピックが予定されていたこともあり、大型のホテル開発も続々と進んでいました。

そして今。インバウンド市場はどうなったのか。

2020年の訪日客数の推移を示したのが上のグラフです。
コロナ・ショックによって訪日客数は地を這うような数値に。日本政府観光局による『訪日外国人消費動向調査』は7-9月期分が調査中止になるまで至りました。それまで成長を続け、さらにオリンピック特需を見越した2020年のインバウンド市場は急転直下、歴史に残る大打撃を受けたのです。

■最も打撃を受けた観光地・繁華街

このコロナ・ショックで最も打撃を受けたのが、観光地や繁華街です。
飲食店など、緊急事態宣言を受けて営業が立ち行かなくなったテナントが数多く休業・撤退することで、ビルオーナーが賃料を取ることができない、いわば「空室」を多く生み出しています。皆様のお住まいの街でも、退去が相次ぎ「歯抜け状態」になってしまった商業施設や商店街を見かけないでしょうか？立地・利便性を深く考えて入居するのは住宅だけではありません。商業においても常に「空室」との戦いが繰り広げられています。

こちらのグラフは帝国データバンク発表の飲食店事業者の倒産数の推移です。コロナ・ショックが始まった2020年は過去最悪の数値となりました。ただし、このデータは法的整理完了済みまたは負債1000万円以上を対象としているため、「今、風前の灯火」「早めに店は閉めたが倒産はしていない」といった店舗は含んでおりません。また外出自粛は2021年現在も強く残っているため、店舗の経済的体力を考えると、2021年以降も大きくグラフが伸びる危険性もはらんでいます。とにもかくにも、コロナによる繁華街の苦しみが数字の面からも推察できます。

■各街区で、再開発でコロナ終息後のにぎわい創出と資産価値向上を狙う

コロナ禍によるインバウンド減少、さらには経済への打撃を解説して参りました。賑わいを創出しこの困難に立ち向かうべく、各街区では自治体やデベロッパー・地元の権利者が力を合わせ、アフター・コロナを見据えた再開発を進めています。
再開発は都内でも数多く行われていますが、そのうち、日本橋・八重洲・新宿の事例をご紹介します。

●日本橋

日本橋と言えば、古くは江戸時代から五街道の起点として東京の中心・日本の中心として栄えてきました。しかし東京オリンピックを翌年に控えた1963年に川の上空には首都高の高架がかけられたのです。
その後2001年頃から日本橋上空の高速道路の地下化が検討され始めました。

さらにその動きを受けて、既に官・民・地域一体となって立ち上げられていた「日本橋再生計画」が高速地下化と連動。2035年ごろまでにオフィスや商業、金融機関などの関連施設を新たに開業させるほか、高速道路の完全地下化を2040年ごろまでに完了させます。

引用：三井不動産　ニュースリリース
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2019/0829_02/index.html



引用：内閣府　都市再生特別地区（日本橋一丁目中地区）都市計画（素案）の概要

あしかけ約40年をかけるこの壮大な再開発。日本橋の伝統的な景観を取り戻し、さらに街の機能性も高める都内でも非常に注目度の高い再開発です。国際都市として、観光の面でも力をつけることで、アフター・コロナのさらにその先に向けても長期で街の価値を高める再開発と言えます。

●八重洲

八重洲は東京駅を抱える一大ターミナルエリアです。ビジネスの拠点でもあり、一方で大丸などの百貨店・八重洲地下街など、商業的にも力を持つ土地と言えます。
そんな八重洲で進む再開発が、『Torch Tower（トーチタワー）』、都内3つ目となるミッドタウン『東京ミッドタウン八重洲』など商業・オフィスビルの建設のほか、日本最大級のバスターミナルが整備されるものです。

引用：三菱地所　『都市再生特別地区 大手町地区（Ｄ-1街区）都市計画（素案）の概要』
https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/dai18/shiryou1.pdf

引用：内閣府　『都市再生特別地区（八重洲一丁目6地区・八重洲二丁目1地区）都市計画（素案）の概要』
https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/dai5/shiryou1.pdf

『Torch Tower』にはアフター・コロナの新しい生活様式を意識した約20,000㎡の屋外空間が整備されるほか、都心最高層クラスの展望施設・高級ホテル・2000席クラスの大規模ホール・温浴施設などが整備される予定です。

●新宿

一日約350万人の乗降客数を誇る世界一のターミナルエリア、新宿。新宿では駅を中心とした『グランドターミナル構想』に基づき、東西に260m級の高層ビルや、JR新宿駅上空に広場を建設。2046年を完成の目途としてJR新宿駅の東西に渡る周辺地区を中心とした大規模再開発が予定されています。

引用：新宿の拠点再整備検討委員会　『新宿グランドターミナル・デザインポリシー 2020（案）』
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000299947.pdf

引用：東京都都市整備局　土地区画整理事業　整備概要図
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/07/07/08.html

新宿地下鉄ビルディング、小田急百貨店新宿店などが高さ260ｍの超高層ビルに建て替えられるほか、新宿駅東西をつなぐ空中回廊（スカイコリドー）が作られる予定です。これまで駅舎や駅ビル・高架によって低くなっていた駅回りの回遊性が上がり、東口・西口・南側（サザンテラス）・北側（西武新宿駅方面）の各エリアがデッキによってつながる予定です。全方位の回遊性向上と、街路樹など緑あふれる憩いの空間が街全体で整備される構想となっています。

■街の資産価値アップは不動産投資にも追い風

再開発は賑わい創出だけでなく、街の資産価値アップにもつながります。コロナ禍で大きく痛手を負った東京ですが、そこから立ち直るための再開発を通じて、来街者数の増加だけでなくエリア一体の資産価値増加も狙いにあります。資産価値が高まることによって周辺一帯の固定資産税の増収も見込めるため、それがさらに社会サービスという形で区民・市民に還元されるのです。
社会サービスが強化され、より住民が増えれば税収も上がり･･･という正のスパイラルを辿ることによって地域の繁栄を一層強化していけます。

不動産投資にしても再開発による周辺の繁栄は地価アップやイメージアップに繋がります。
東京都心は再開発をしてもその分の来街者増・消費増で費用を賄うだけの力があります。アフター・コロナで今後の投資資金増が各方面で指摘されていますが、今後の不動産投資においても東京は世界からの注目の的と言えそうです。

●和不動産がお勧めするマンション投資

和不動産がおすすめする東京の築浅中古ワンルームマンション投資は、都心立地にこだわった物件をご紹介しております。さらに都心でも商業地や商業地周辺に位置する物件を多く取り扱っていますので、今回のメルマガでご説明した再開発動向も、投資の上で追い風と言えそうです。
過去のメルマガでもお伝えしましたが、東京は単身者が依然として増加傾向にあり、ビジネス街にもアクセスの良い当社物件はパンデミックに関わらず堅実性を保っています。

当社では再開発など今後注目のエリアに関する投資セミナーも行っております。不動産投資に興味のある方、始めてはみたがどう進めて良いのか分からない方など、奮ってご参加下さいませ！

皆さま、今回のメルマガはいかがでしたか？

コロナ・ショックは世界の人の移動を制限し、日本の経済状況を一変しました。しかし、どんな危機にも終わりはあります。ワクチン接種が少しずつ進んでいく中、実体経済の回復も見えてくると思います。
その際に、再開発を通してグレードアップした東京が、世界からより注目を浴びる未来が来てほしいと願うばかりです。

和不動産は東京都心という世界でも評価の高い立地の物件を扱っています。この先もより堅実な投資対象として、皆様の老後の資産形成にお力添えして参りたいと考えております。

それでは、今回のメルマガはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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