スタッフブログ(2022/04/27)
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2022/04/27 相続税対策判決を考える
皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
今回のスタッフブログは、「相続税対策判決を考える」です。
新聞等で目にされた方も多いかも知れません。90歳の被相続人の事案で一棟物件の購入によって課税0円であったところ、税務署から調査が入り2.5億円の追徴課税となってしまいました。
0円と3億では大きく違う訳ですが、一体何故なのでしょうか？
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■財産評価基本通達6項（総則6項）の判例解説｜令和4年4月19日
訴えを起こしていたのは相続人です。
相関図は下記のようになります。
被相続人：94歳の相続人の父親
相続人：被相続人の妻、長男・二男・二男の息子（養子）の4人
このように相続人が4人いる相続案件で、94歳の被相続人の財産およそ6億円の相続について、相続税の納税を免れたとして国税が追徴を求めた事案となります。
●何故相続税が課税されなかったのか？
時系列として、被相続人（便宜上、以下父と呼びます）は平成21年1月に1棟の収益物件を購入しています。購入価格は8億3,700万円。この時6億3,000万円の借入を起こしています。
同年12月、さらにもう１棟物件を5億5,000万円にて購入しています。借り入れは3億7,800万円。相続人の一人から4,700万円を借り入れている事も分かっています。
つまり13億円分の1棟物件を買って、10億の借入を起こしたということですね。
そして、被相続人父は平成24年6月に亡くなります。
この際の相続税がゼロ円だったと言う訳です。
理由は1棟物件の評価額が路線価に準拠して算出したところ2億円と1億3,000万円の合計、3億3,000万円程度にしかならなかった事と、借り入れがあるためです。負債は相続財産からマイナスされます。
判決文には「本取引が無かった場合の相続財産は6億程度」と記載がありました。物件購入時の自己資金は2億5,000万円程度ですので、残り4億5,000万円程度の金融資産があった事が予想されます。
そうなると相続税の計算式は、【2棟の物件評価額3億3,000万円+金融資産4億5,000万円＝7億8,000万円】となり、この数字から負債を引いた残りが課税対象額となります。
親族間の借り入れがどう計算されたか分かりませんが、判明している借入だけでもおよそ10億でした。3年間で多少元本が返済されているとしても7億8,000万円をゆうに超えますので、課税対象額はいくらにもならないというわけです。
実際2,826万円が課税対象額であり、基礎控除で充分控除されます。
この時の１棟物件の相続税評価額の算出方法について問題があった訳ではありません。土地に関しては路線価を、建物に関しては固定資産税評価額を基に相続税評価額を算出する事自体は通常の租税の計算方式です。
それでは、どうしてこれが問題になったのでしょうか？
●国税の考え方
租税というのは公平平等に負担される事が求められています。
そこで、納税を免れようとする行為は認められないとされています。
本件では1棟物件の評価額と売買価格の評価差を利用して納税を免れたと見なされている事が問題点です。
物件の購入が無ければ相続税評価額は6億円となり、3億円程度の納税義務が発生する事案で、『不動産を購入したことで相続税がなくなる』と言うのは確かに違和感があります。
だからと言って、適切な計算方法で手続きを踏んでいるのに自分だけが追徴されるのもなんだか納得がいきません。
そういう訳で裁判にて争う事になったのです。
裁判の結果は家庭裁判所、高等裁判所、そして今回の最高裁判所、全てにおいて原告側の訴えは棄却されました。被告側の主張では原告側が計画的に租税を免れようとしているとして下記の件が挙げられます。
・物件購入の１年前に相続人二男の息子を養子縁組している
これは父の相続の段階で孫までの財産継承を済ませてしまう事で2次相続、3次相続での相続税を免れる意図があると見られています。
・１棟物件購入時の金融機関への相談に相続対策であると記録が残っている
正直、不動産を活用して相続税対策を行う事自体は非常にポピュラーです。ですので、金融機関のローン稟議で相続対策である事が認められると言う事自体はおかしい事ではありません。ただ、こういう形で買主にとって不利益に働くとは思ってもいなかった部分かも知れませんね。
・相続の後１年後に売却を行っている
これは相続事案でのあるあるですが、売却して現金に戻してしまいますと租税を免れる行為として映りやすいです。
つまり、「慣例通りに相続税の計算をすると非課税になるけれど、それは意図的に納税を逃れようとして不動産を買いましたよね？だったら、改めて不動産の価値を評価し直して相続税評価しますから、それの結果で税金を納めて下さい。」とまぁ、こんな風になった訳なのです。
各不動産の正常な価格として算定した鑑定評価額は7億5,400万円と5億1,900万円を採用する事になりました。
その結果、相続税は2億4,049万8,600円となったのです。
●相続税の考え方
相続税評価時の不動産価格は『その時価を採用する』とあります。そのため、必ずしも路線価から算出するとは限らないとも受け取れますが……実務上そういうケースはほぼありません。
本件含めても財産評価基本通達6項を適用した事例は9例しか無いようです。
つまり、異例中の異例な訳ですね。
財産評価基本通達6項には『この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。』とあります。
財産評価基本通達とは不動産の評価基準や、相続財産の評価基準について示したものです。
この6項とは評価が著しく不適当とみなされれば、国税庁 長官の指示で相続税評価が変えられてしまうということです。
この事から「伝家の宝刀」等と呼ばれていますね。
たとえ相続税評価について基本的なルールがあるとしても、国税庁がその気になればうっちゃりが可能になると言う訳なんですね。
なんだか、ずるいようにも聞こえます。
しかし、前述の通りこの伝家の宝刀の適用例は殆どありません。
さて、今回の事例を振り返ってどのようにやればこうはならなかったのかを考えてみたいと思います。
●租税回避が目的になってはいけない
これは原則です。
節税という言葉は数あれど、納税を回避する事を目的としてはいけません。従いまして、不動産購入の目的が賃貸経営という事業であれば話は違ったでしょう。
最も言える事は、早くから始めておくべきだったということです。相続を目前に控えてから動くのではなく、いずれ起こる事が分かっている以上数年、数十年前から準備をしておく事が重要です。
今回のよう購入から相続までの期間が短いと、問題になる余地が生まれてしまうということになります。
そして、相続後にすぐに現金に換えてはいけないということ。これはよく言われている事です。相続した不動産は数年間所有しておく事が相続税の観点では無難であると言えます。
ただ、今回の事例が非常に稀なケースだと言う事も忘れてはいけません。今後どんな事案でも税務署の思うままに課税されるのかといえば、「そうではない」と言えるでしょう。
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いかがでしたでしょうか。
相続は早めの対策が重要です！
時間をかけてしっかり対策すれば相続人が困るような事態にはならないものです。
税務署に目をつけられてからでは遅いと言う事ですね。
今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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