老朽化マンションの最後はどうなるの？寿命はいつ？

皆さんこんにちは！株式会社和不動産スタッフブログ担当です。

今回のスタッフブログは  「老朽化マンションの最後はどうなるの？寿命はいつ？」 というテーマでお送りします。

マンションの寿命というのは一体いつで、古いマンションは最後、どうなるのでしょうか。

建て替えの基準や条件、同じ古いマンションであっても、廃墟となってしまう老朽化マンションとならないマンションの違いなど、今回のスタッフブログでは、マンションの寿命と老朽化マンションの最後はどうなるのかについて考えてみたいと思います。

ぜひ最後までご覧ください！

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■老朽化マンションの最後はどうなるの？寿命はいつ？

マンションの寿命というのは一体いつなのでしょうか？

2002年に国土交通省で作成された報告書の中に、 平均寿命は46年、建て替えに関しては築後37年で着工されている というデータを見つけました。20年も以前の物ですので結構変化もありそうですが、法定耐用年数が47年である事を考えると近しい結果と言えそうです。また、 2013年のレポート内からは平均68年で取り壊されている という内容も確認できています。

今後人口も減っていく中で気になるのが「寿命が来た古いマンションは今後も継続して立て直しが行われるのか？」という疑問です。

そもそも建て替えはどういう条件で行われるのでしょうか？

実住用の老朽化マンションでは、組合員にて決議をとり、理事会の承認を経て立て直しが行われます。この際非承認となれば理事会の留保金、修繕積立金を分配して解体後資金が残ればこれも分配し、解散という事になります。現実的には建て替えるには資金が必要ですので、組合員で負担して立て直す等の措置が必要になるわけです。

新しいマンションには新しい組合が発足され、場合によっては新規の組合員が入ってきます。例えば、旧マンションよりも大きなマンションを計画出来るとすれば新しい分譲マンションを販売し、旧組合員の負担を減らすということも可能になります。

2013年のレポートの中には 「鉄筋コンクリートマンションはメンテナンス次第で150年ほど持つ」 ともあります。収益マンションであれば稼働が長い方が利益になるでしょうから、かなり長期に渡って運用していけるということにもなりますね。

●管理する人がいなくなった古いマンションはどうなる？

それでは、廃墟になっているような老朽化マンションでは何が起こっているのでしょうか？

地方の廃墟と化した老朽化マンションなどは、住人がいなくなり、誰も管理を行わなくなっているものがあります。

古いマンションの管理がされなくなるとどうなるかというと、人はさらに住まなくなってしまいます。この悪循環であっという間に老朽化が進み、最後にはほとんど入居者もいなくなってしまいます。取り壊すのもタダではありませんから解体費用が捻出されなければ取り壊すこともできません。

そんな老朽化マンションは放置され、治安や周辺の地価に影響を与えます。

ところで、廃墟と化した老朽化マンションの区分所有権はどうなるのでしょうか。

実はマンションの所有権は売却や譲渡をする事でしか手放せません。放置されているように見える古いマンションでも、所有者がいます。しかし、理事会は機能しておらず管理会社も匙を投げ、所有者も放置しているケースがほとんどです。第三者が勝手に取り壊すこともできませんから、今後こういった老朽化マンションは問題になっていくことでしょう。

なぜ、廃墟のような老朽化マンションが生まれてしまうのでしょうか？

●理事会が機能しているかどうかが分かれ目

収益物件を例にとって考えてみましょう。老朽化マンションで入居者がつかないとどうなるか、想像してみてください。

賃貸で誰も借りてくれない物件は収益を生みません。売却しようにも一棟全体の空室率が高ければなかなか売却も進みません。すると、管理費と修繕積立金だけが支出として出ていくだけになります。

どうせ賃料も取れないのに、所有者は管理費や修繕積立金をきちんと支払うでしょうか？

収入が無いとなれば理事会の中にも滞納者が増えます。管理費が集まらなければ清掃や保守に資金が回らなくなり、修繕費が集まらなければメンテナンスを行えません。

それによってどうなるかというと、さらなる入居者の退去に繋がり、最後は 管理不全が一棟全体に広がる のです。

●資金が底をつけば最後。お金の切れ目がマンションの寿命。

このように見てみると資金の枯渇がマンションの寿命に直結すると言えます。

資金が足りていれば修繕も管理保守も行えます。古いマンションでも管理がきちんとなされていれば入居も付きますし、入居が付けば利益を生めるわけです。

マンションの寿命は年数ではなく、資金です。

収益を生む物件であれば古いマンションだとしても価値があり、所有者がお金を払います。収益を生まない物件には誰も責任をとりたがらなくなります。

お金が生まれる限り管理され、修繕されるのです。

資金が底をつけば最後。お金の切れ目がマンションの寿命。
資金とマンションの最後には密接な関係があるのです。

マンションの空室率が上がった場合、このような問題が生じている可能性もありますので、理事会は注意深く、管理状況を確認するべきです。

●結局、どうなるかは立地で決まる

立地が良ければ賃貸ニーズが生まれ、賃貸が付けば収益になるのですから、管理費や修繕費積立金を捻出できます。

立地が良ければ、古いマンションでも買い手が付き住む人が現れます。

稼働していれば理事会が機能し、管理会社に管理コストを捻出できれば、古いマンションであってもきちんと稼働するのです。

つまり、マンションの未来がどうなるかは、立地できまるのです。

「立地は悪いけど新築だから大丈夫」という考えも危険です。当然ですが、時が経てば当然新築ではなくなります。生活便も悪いうえ築古の住宅を住まいにしようと考える人は少なく、次第に人は住まなくなり、最後には廃墟のような老朽化マンションになってしまうでしょう。

マンションの寿命を決めるのはお金です。資金が枯渇すれば最後。理事会も機能しなくなり、管理会社も管理を放棄します。

マンションが機能しなくても所有権は無くなりません。

権利は同時に義務でもあるのです。マンション所有者は誰も住まなくてもマンションを安全な状態に維持する義務を持っています。

マンション投資は長期投資です。しっかりとニーズのある物件を選んで、廃墟のような古いマンションになるなんて事の無いようにしなくてはいけませんね。

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いかがでしたでしょうか。

本日は「老朽化マンションの最後はどうなるの？寿命はいつ？」というテーマでお送りしました。

マンションの未来がどうなるのかは立地によって決まるとお話ししましたが、地方都市の古いマンションの価格が安いのはこういった立地の事情もあるのかもしれませんね。

所有している限り税金も経費もかかり続けます。利回り信仰が続いていますが、こういった部分も気にしながら物件選びをしていただければと思います。

今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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