スタッフブログ(2022/06/29)
和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！
経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
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2022/06/29 都心駅近マンションは、築20年も築50年も、賃料は変わらない？
皆さんこんにちは！株式会社和不動産スタッフブログ担当です。
今回のスタッフブログは 「都心駅近マンションは、築20年も築50年も、賃料は変わらない？」 です。
都心駅近マンションと地方アパートとの違いは？経費の割合による収益率の変化をご紹介いたします。
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■都心駅近マンションは、築20年も築50年も、賃料は変わらない？
「東京都心の駅から5分程度のマンションでは、築年が20年を経過すると、それが築50年だろうが20年だろうが、賃料にそんなに差がありませんよ」という記事を見かけました。賃貸管理の現場を見ても、「それはその通りだな」なんて思います。
●都心マンションと郊外アパートの違い
大体、東京のマンションの賃料というのは75,000円あたりが下限で、それを下回る物件はあまり見掛けません。ただ、これがちょっと郊外のアパートとかになると賃料が4、5万の物件があるわけです。
マンションの利益向上のため、リフォームやリノベーションを提案したりする訳ですが、同じような考え方をアパートにあてはめると上手くいかない。それは、郊外型のアパートや地方都市の区分マンションの経費率が高いことに理由があります。
リフォームやリノベーションをしたとして、その費用をどれぐらいで回収できるのかというのを考えると、地方都市の区分マンションは東京に比べると賃料が低いわけですよね。 賃料が低いということは『賃料に対してかかってくる経費の割合が大きい』ということ になるわけです。
東京で買ったって、大阪で買ったって、エアコンは概ね同じ金額。工事費だってそう変わるわけではありません。となると、高い賃料が取れる東京の区分マンションの方が、同じコストをかけても回収率が高いということになるんですね。
●地方は物件が安いが、利益率は……？
物件自体の価格は地方都市の方が安いわけですけれども、 リフォームやリノベーションといった追加費用の資金を投下する場合は、賃料の高い東京の方が収益率が高くなる という、ちょっと面白い相関性があるのです。これを郊外のアパートに照らしてみると、「なるほどな」と思うはずです。
郊外のアパートで築古の部屋を見ると、設備もまんま古い部屋を見かけるかと思います。
これはなぜなのか？
当然他にもアパートが乱立します。 賃借人からすれば『新しい部屋の方がいい』わけですから、築古のアパートは築年が古いだけじゃなく、内装などもどんどんどんどん古い仕様になっていき、それに伴って賃料が下がっていってしまう と、こういう風なサイクルが起こるんです。
「なるほどな」とすごく感じますよね。
●地方マンションの老朽化が進む理由
地方都市の場合だと、マンション全体で老朽化みたいなものが進んで、それぞれの部屋が特に資金の投下がなく修繕されていかない訳ですから、賃料を安くすることでもって客付けするようになります。そうすると、借り手側から見た時にそのマンションの賃料がやたら安く映るようになってしまい、マンション全体で見ても、「なんとなく安いマンション」というイメージになる。
本当は、マンションの一室なんて各部屋の室内の状態に応じて賃料は異なるはずなのに、 安い部屋が並ぶせいで安いマンションに見える 訳です。
皆さんも物件購入するとき、その一棟全体の賃貸の状態をすごく気にしますよね。一棟全体で空室があるようだと、なんとなくマンション全体のイメージが悪くなるじゃないですか。部屋はリノベーションしてあって本当はすごく綺麗だとしても、他の部屋がどんどん老朽化しているとそのイメージというものが他にも波及しちゃうってことですよね。
そうなると、「お金を投下して綺麗な状態でマンションを使っていこう」というサイクルが生まれなくなるんだと思います。
郊外のアパートや地方のマンションというのは、築年が経つと痛むペースが早くなる。一棟全体で痛むペースが早くなってしまう、ということの理由はこんなところにあるのかもしれません。
地方の築古が、『価格が安く、やたら利回りが高い』というのは、実は資金投下がなされてない、再投資がなされてないというところにも起因するのだと思います。
対して、 都心のマンションの場合は、ある程度の段階でテコ入れをしても回収できる余力がある ため、リフォームして使い続けられる訳です。室内が綺麗でさえあれば、築古でも相場以上の賃料で貸すことだって可能なのです。
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皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
都心のマンションの場合は、築20年以上30年ぐらい経っても、しっかりした広さがあればバリッとリフォームをかければいい値段で貸すことができます。
長期的な投資を考える際にはそういった部分も考慮していただければと思います。
今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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