名古屋市でワンルームマンション供給過多！？ 2022年8月4日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さんこんにちは。和不動産スタッフブログ担当です。

弊社では多くのセミナーを開催していますが、講義形式のものばかりでなく、ボードゲームや弊社オリジナル開発のタブレットを使ったゲームなどを行う「ゲーム会」も開催しております。
ゲーム会未体験だった私も、先日、研修の一環でプレイヤーとして参加させていただきました。

参加したゲームは、人気のボードゲーム「フォーチュンマップ」だったのですが、投資というものの勉強になる要素も多く、お客様とも大盛り上がりになり、楽しい時間を過ごせました。
なにより、業務中に堂々とゲームで遊べるのは最高ですね（笑）

まぁ、それは冗談ですが、投資ってやっぱり敷居が高いな、と悩まれてる方はちょっとこうゆうゲームで投資家気分を味わってみるのもよいかもしれません。きっと新しい発見があると思いますよ。
興味のある方は是非お問い合わせください。

さて、今回のスタッフブログでは、『名古屋市でワンルームマンション供給過多！？』というテーマでお送りいたします！

■名古屋市でワンルームマンション供給過多！？！

名古屋と言えば、ひつまぶし！ 美味しいですよね。
って…いえいえ、不動産業界的には、名古屋と言えば、今はやはりリニア新幹線ですね！

2027年開業予定の、東京（品川）‐名古屋間を約40分間で結ぶ、まさに夢の超特急！
約40分間なら、名古屋を東京の通勤圏に変えてしまいます。（まぁ、現在の流れなら、日頃は名古屋の自宅でリモート勤務、週1回だけ東京まで出社、というのが現実的な線かもしれませんが…）

●再開発も活況な名古屋

そんなリニア中央新幹線の開業を5年後に控える名古屋市だけに、市内中心部をメインに再開発も活況を呈しています…

先日も、2026年の完成を目指して、栄区最高層の商業ビル「（仮称）錦三丁目25番街区計画」（41階建て、高さ約211メートル）が着工されています。
こちらは、低層部の商業ゾーンはパルコ運営の高級商業施設を、中・高層部はシネマコンプレックス「TOHOシネマズ」、ラグジュアリーホテル「コンラッド名古屋」、オフィスを整備し、新たなランドマークとして注目されています。

一方、「全国賃貸住宅新聞」には、2017年ごろから名古屋市中心部で投資用ワンルームの開発が増えたことにより、 供給過多気味で入居付けに苦戦 している状況にあるという記事がでました。

ワンルームマンション向けの融資がこのように有利な条件でローン提供できる理由は

木造は築30年になるとかなり劣化し、空室や修繕費用に悩まされます。
一方、都心のRC造ワンルームなら、築年が経っても部屋の中を修繕すれば、家賃の下落を抑制できるのです。
リスクの少ない都心のワンルームマンションだからこその優遇措置といえます。

●名古屋のワンルームマンション事情…

もともと名古屋市の賃貸市場の特徴は、「県内での移動・区から区への移動が目立ち、県外からの流入は多くない」のだそう。
名古屋市は更新料が低く（2万円ほどが相場）、それが引っ越しの動機付けにはなりにくく、結婚や就職・進学、転職で通勤しやすい沿線への移動などの理由が多いとのこと。

また、単身の法人契約は中心部に集中していて、地場大手のニッショー(愛知県名古屋市)によると、同社の名古屋市内での法人契約は平均で25%ほどだが、企業の支店が多い中心地の中区や、名古屋駅周辺や栄エリアへの交通アクセスのいい千種区に限っては40%を超えるとのこと。

そんな名古屋市内の賃貸市場に、複数の投資デベロッパーが、名古屋駅や栄周辺などの中心地にワンルームマンションを多く建設。大型の物件だと100戸超のものもあります。

これは名古屋市の公表データからも読み取れます。
21年の名古屋市の新築貸家着工数のうち、中区が1,891戸と17.6%を占め、戸あたり床面積は41.7m²。市の平均値より4.2m²狭いので、ワンルームや1Kが多いことが推測されます。

しかし、コロナ禍の影響が、物件余剰に拍車をかけ…
名古屋市内には26校の大学のキャンパスが所在するが、これらの大学がリモート授業となり、学生の一人暮らし需要が減少し、入国制限で外国人需要も激減…

つまり、ワンルーム供給が増えている中、コロナ禍で需要が伸びなかったという背景があるようで、新築でも1年かけてやっと満室になるような状況に陥ってるとのこと。

地方都市の開発は東京でワンルームマンション規制が広がり、価格の高騰もあいまって、開発業者が地方都市に力を入れ始めた事に起因しています。
日本全国で見れば人口は減衰していて、流入が続く東京と異なり、供給に対して十分な需要の土壌が無い事が地方都市の弱点となると言えます。

●今後は"入国緩和"と円安が鍵！？

そんな苦しい入居付け状況ではあるのですが…

じつは、入居が決まりづらい物件には、業務委託費を2～3カ月で出す物件もあり、その高い業務委託費を求めて、インターネット集客からの反響のみで営業を行う個人事業主や新興の仲介会社が増加中だとか。

地元の不動産会社社長も、「デジタル化の流れもあり、名古屋市は仲介で売り上げを立てやすい市場になっている。肌感ではあるものの、不動産会社の数は16年ごろと比較すると大幅に増加している」と言う。

今後は、入国緩和で外国人需要が回復すれば、ワンルームの供給過多の状況が軽減されるのではないかとみられてる…

とはいえ、新型コロナにより入国している外国人は激減しています。
賃金の上昇が見られない日本が、どこまで魅力的な労働環境に映るかも疑問です。
外国人労働者を見越した賃貸需要では、思惑と現実に大きなギャップが生まれていると言えそうです。

都心のワンルームマンションを扱っている弊社でも、円安を背景に外国人のお客様からのお問合せが急増しています。

円安なうちに買っておくだけで為替差益が見込めます。
さらには値上がりも期待出来ることもあり、今後もこの傾向は続きそうです。

地方都市でもこの動きが好材料として機能すれば良いのですが、賃貸現場で客付けが苦戦している事実を変えることは出来ません。
供給過多は賃料の下落も招きます。
マンションとはいえ、たとえば賃料が６万円台に落ち込めば、経費負担の割合が高まり、実質利回りが落ち込みます。
東京でも名古屋でも、エアコンやクリーニングの費用に大きな違いがある訳ではありません。
９万円の賃料が取れている部屋でも、６万円の賃料が取れている部屋でも、管理費や修繕積立金は同様に掛かり、現状回復費用もかかる訳です。
価格が安く取り組みやすいように見えますが、賃料減衰の大きな地方都市の物件はマンション投資では難しい投資先です。

利回りに潜むリスクをしっかりと考える必要があると言えるでしょう。

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皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。

東京にいると、名古屋の大きなニュース（好調）は耳に入りますが、そうでない情報は入りにくい…
一方、東京のニュースはやっぱり集めやすい。
細かい情報格差というのも、地方都市への投資には弱点になりそうですね。

それでは、最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！

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