スタッフブログ(2023/02/01)
和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！
経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
マンション投資をご検討中の方は、ぜひ本スタッフブログをご確認ください。
2023/02/01 不動産投資を検討する際には『修繕積立金』のチェックも忘れずに！
皆さま、こんにちは。和不動産スタッフブログ担当です！
不動産投資の収益物件を探すさい、皆さんはどのような点に着目して検討しますでしょうか？
物件のエリア・築年数・部屋の広さ・物件の総戸数・管理している会社などなど。
もちろん物件の良し悪しを判断するのは全て大事な要素になります。
しかしあまり注目されることは少ないのですが、物件購入前に必ずチェックしていただきたい要素があります。
それが『修繕積立金』になります。
修繕積立金の額をしっかりと確認しなかったがゆえに、物件購入後に痛い目を見ている方はたくさんいらっしゃいます。
そこで今回のスタッフブログでは【不動産投資を検討する際には『修繕積立金』のチェックも忘れずに！】というテーマで書き進めてまいりますので、ぜひ最後までご確認ください！
不動産投資・マンション投資についての知識を付けたい方は是非、和不動産のマンション投資セミナーへご参加ください！
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修繕積立金とは、将来建物を修繕するめに使用する準備金のことです。
この修繕積立金は、マンションを所有している方であれば、毎月必ず支払わなければならない費用になります。
マンションは建物の資産価値を維持するために長期修繕計画というものが事前に立てられ、数十年に一度の頻度で「大規模修繕」と呼ばれる修繕工事が行われます。これはコンクリート補修や外壁塗装など、日常では実施することの難しい大がかりな改修工事です。
この大規模修繕を行うさいに発生する費用は、修繕積立金から捻出されます。
そしてこの修繕積立金ですが、どの物件を購入したとしても基本的には数年後に値上がりするものになります。
●修繕積立金の額は安ければいいというものではない
それでは物件を検討する際、修繕積立金のどのような点に注意すべきなのでしょうか。
答えは修繕積立金の『金額』になります。
国土交通省の発表によると現在の日本のマンション戸数は約685.9戸であり（2021年末時点）、国民の1割超が居住している推計になります。
1968年頃にはわずか5万戸しかなかったことを考えると、ここ50年間で急速にマンションの建築が進んだことが分かります。
そしてマンションの普及に伴い、資金不足の問題などから適切に大規模修繕を行えていない物件が増えてきたということで、令和3年9月28日に【マンションの修繕積立金に関するガイドライン】の改定が実に10年ぶりに行われました。
このガイドラインの中で、国土交通省は専有面積あたりの修繕積立金の目安額を規定しています。
具体的には、一般的なワンルームマンションの大きさである20階未満、延床面積5,000㎡未満の物件の場合、1㎡あたりの修繕積立金は165～250円、平均額は218円となります。
つまり一般的な区分マンションの大きさである25㎡の物件の場合、修繕積立金の目安は5,450円になります。
●修繕積立金の額が異常に低い物件には注意！
しかし巷には、修繕積立金が2000円前後の物件があふれています。
このような物件の場合、最初の設定金額のままだと大規模修繕に必要な金額に満たないため、たいていは何年か後に大きく値上がりします。
そのため異常に修繕積立金が安い物件を選ぶと、後々月の収支が大幅に悪化し当初のシミュレーション通りに進まなくなる可能性が高くなります。
このような事態を防ぐために、物件を選ぶ際には修繕積立金の金額が先ほど示した国土交通省のガイドラインに照らし合わせても問題ない値かどうか、事前にきちんと確認するようにしましょう。
●事前に長期修繕計画書を確認するとなお◎
修繕積立金を確認するさいですが、特に「総戸数が少ない物件」には細心の注意をはらいましょう。
大規模修繕に必要な金額は、もちろん総戸数が多くなり建物自体の規模が大きくなればなるほど上昇していきます。
しかし極端な話ですが、総戸数が2倍になったからといって共用スペースの面積が２倍になるわけではなく、基本的には総戸数が少ないほうが一人あたりの共用部分の修繕負担は重くなる傾向にあります。
特に総戸数が少ないにも関わらず最初の見栄えをよくするために修繕積立金を低く設定しているケースなどでは、購入後に数万単位で値上がりすることもあります。
このような事態を事前に見抜くためには、収益物件を購入する際に、物件の「長期修繕計画書」を確認しましょう。
長期修繕計画書は何年後にどのような内容の修繕をいくらの金額をかけて行う予定かが記されています。
それを見ると何年後に大体どのくらい値上げが予定されているのかを予測することができます。
中古物件の場合はさらに「重要事項調査書」というものがあり、これまでの修繕積立金の総額や滞納の有無、そして値上げの有無なども記載されていますので、それらも合わせてチェックすればより精度の高い長期的なシミュレーションを立てることができるでしょう。
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
このスタッフブログを通して長期修繕積立金についての知識を少しでも深められたら、編集者として嬉しい限りです。
あまり注目されることの少ない項目にはなりますが、実は物件の良し悪しを判断する上で非常に重要な選定ポイントになるので覚えておいて損はありません。
現在検討している収益物件が将来的に収益を悪化させる要因がないかどうか不安な方は、是非弊社の無料個別相談をご活用ください。
それでは今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！
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