スタッフブログ(2023/02/08)
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2023/02/08 サブリース契約にすると空室でも家賃が支払われるって本当なの！？
皆さま、こんにちは。和不動産スタッフブログ担当です！
不動産投資を初めて検討してみると、今まで聞いたことのない単語を耳にする機会が増えるでしょう。
全てを理解するのは時間も労力もかかってしまうためなかなか難しいかと思いますが、契約内容に直結する単語は理解しておかないと、契約後に「こんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。
そこで今回のスタッフブログでは【サブリース契約にすると空室でも家賃が支払われるって本当なの！？】というテーマで不動産投資を契約するさいに必ず目にする「サブリース契約」と「集金代行契約」について書き進めてまいりますので、ぜひ最後までご確認ください！
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不動産投資を行うさい、所有物件を自主管理するのではなく、多くの人が物件の管理を賃貸管理会社に依頼することになるかと思います。
もちろん自主管理するという選択肢もあるのですが、本業を他に抱えている会社勤めや自営業の方が物件管理までこなすのはあまり現実的ではありません。
オーナーが賃貸管理会社と管理委託契約を結ぶさいに締結する種類は、一般的に「集金代行契約」と「サブリース契約」の２つに分かれます。
どちらの契約方式も一長一短あるためどちらのほうが優れているとは一概には言えないのですが、ここでは2つの方式の特徴を見ていきましょう。
●両者の違いは空室保証があるかどうか
「集金代行契約」「サブリース契約」ともに入居者付けや、入居者からの問合せ対応、物件管理、リフォーム手配といった基本的な賃貸管理業務を全般的に請け負ってくれる点は共通しています。
それではこの２つの方式、一体何が違うのでしょうか。
それは『毎月の家賃収入を保証するかどうか』になります。
分かりやすく伝えると、サブリース契約というのは空室が発生したとしてもオーナーに賃料を支払う契約となっているため、集金代行契約と比較すると管理手数料が高めに設定されているのが特徴になっています。
例えば入居者が支払う毎月の賃料が10万円の物件で考えてみましょう。
この場合、集金代行契約の管理手数料が賃料の5％と仮定すると、オーナーが毎月受け取る賃料は95,000円になります。
一方、サブリース契約の管理手数料が賃料の10％と仮定すると、オーナーが毎月受け取る賃料は90,000円になります。
●管理手数料の相場はどれくらい？
先ほどは分かりやすい数字で例を出しましたが、一般的に集金代行契約の管理手数料は賃料の3～5％くらいが業界の平均的な数値となっています。
一方、サブリース契約の管理手数料は、賃料の10％前後であることがほとんどです。
ちなみに弊社では集金代行契約を主な契約方式としていまして、管理手数料は基本的に賃料の3％（税別）となっています。なおどんなに賃料が高い物件であろうと、管理手数料の上限は3,300円となっています。
●サブリースで契約するさいは長期的なシミュレーションを
「集金代行契約」と「サブリース契約」の主な違いは分かりましたでしょうか？
不動産投資の最大のリスクはなんといっても【空室】。
この空室というリスクを補えるサブリース契約は、人によっては大変魅力的にうつるかもしれません。
しかしこの「サブリース契約」ですが、例えば当初の契約が賃料の90％保証だったとしても、途中で保証額が減額になったりサブリース契約自体が打ち切りになったりするケースがあります。
サブリース契約が突然打ち切られたことで社会的な問題になった一例として、「かぼちゃの馬車事件」が記憶に残っている方も多いかと思います。
この「かぼちゃの馬車事件」とは、当初30年間の家賃収入を保証するという契約を交わしたにも関わらず、2017年にオーナーへ支払う賃料の減額を請求し2018年以降は賃料の支払い自体をやめてしまい運営会社は経営破綻にまで追い込まれました。
この事件により、かぼちゃの馬車という女性専用シェアハウスのオーナーになっていた不動産投資家の人たちはローンを返済できずに多額の借金を背負うことになってしまい、社会的に波紋を呼びました。
このような例は極端ですが、当初の契約したサブリース保証額が途中で減額になるケースは珍しくありません。
なぜこのように打ち切りや減額が起こるのかというと、サブリース保証額が周辺の相場と見合っていないからです。
中には最初の見栄えをよくするために、サブリース保証額を周辺の物件の賃料と比較してあえて高めに設定している業者も存在します。
そもそも入居者からもらう賃料よりサブリース保証額が高かったら運営会社の経営は成り立たないですし、仮に新築物件で最初は賃料を高めに設定できたとしても、築年が経過するにつれて入居者を集めるために賃料を周りの相場に合わせるに従いサブリース保証額も減額していく流れになってしまいます。
そのためサブリース契約で締結する際には、サブリース保証額が周辺相場と見合っているかどうかをしっかりと確認し、築年数が経過し賃料が下落した際に保証額がどう推移しそうなのか長期的なシミュレーションをたてておきましょう。
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
一見魅力的に思えるサブリース契約ですが、色々とリスクがあることもお分かりいただけたかと思います。
しかし集金代行契約の場合は、お部屋が空室になったさいに収入が全く入ってこないため、その月のローン返済は全て自己資金で賄う必要があります。
できるだけ空室リスクを避けるためにも、不動産投資を行うさいは立地にこだわり常に入居者需要が見込める物件を選ぶのも手です。
弊社では不動産投資を検討している方に向けて、立地選びのポイントを解説したセミナー等も随時開催しておりますので是非ご活用いただければと思います。
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それでは今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！
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