スタッフブログ(2023/02/22)
和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！
経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
マンション投資をご検討中の方は、ぜひ本スタッフブログをご確認ください。
2023/02/22 ワンルームマンション投資で失敗しないためには立地が命！
皆さま、こんにちは。和不動産スタッフブログ担当です！
ワンルームマンション投資で失敗しないためには、なんといっても立地が重要です。
なぜかというと不動産投資は結局賃貸需要が一番大事であり、賃貸需要が高いエリアを選択すればそれだけ空室率のリスクを大幅に軽減することができるからです。
しかし立地が大事と分かっていても、どのエリアを選定すべきか判断するのは難しいかと思います。
そんな今回のスタッフブログでは【ワンルームマンション投資で失敗しないためには立地が命！】というテーマで、ワンルームマンション投資を検討する際に今狙い目のエリアについて書き進めてまいりますので、マンション投資を検討している方は是非最後までご確認ください！
不動産投資・マンション投資についての知識を付けたい方は是非、和不動産のマンション投資セミナーへご参加ください！
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新型コロナウイルスの影響でやや緩和されたものの、日本はここ数十年にわたって「東京一極集中」が続いています。
これは都市機能の高さや人材の豊富さ、文化・情報面での感度の高さなどに対する根強い信頼性があるからであり、この流れがそう簡単に変わるとは考えられません。
日本の経済の中心地である東京都市圏には多くの企業の本社が集まっており、いまだに仕事を求めて上京してくる人は後を絶ちません。
そのためワンルームマンションでの不動産投資というと、単身世帯の多い東京23区内の物件で賃貸経営を行うのが一般的です。
しかし近年、入居者の生活スタイルも多様化している中で立地もより細分化されてきており、『23区』と一口に言っても不動産投資市場における各々の特徴は大きく異なってきます。
●23区内でも別格の『都心３区』
まず23区の中でも【港区・中央区・千代田区】の3区は『都心3区』と呼ばれ、23区内でも別格の地位を誇っています。
このエリアには皇居、国会議事堂を有する永田町、官公庁が集中する霞が関、ビジネス街である丸の内を有しており、日本の政治・経済の中心地になります。
日本の中心から賃貸ニーズがなくなることはまず考えられないため、都心3区は日本全国のエリアの中でも別格扱いになります。
しかし都心３区内のエリアはオフィス利用や商業利用が進み、居住エリアはほとんどありません。
またそもそも空いている用地が少ないため、居住物件を新たに建設すること自体のハードルが上がっています。
そのためこのエリアの物件は探してもなかなか見つからず、仮に見つかったとしても地価が高い分物件価格も他のエリアと比較すると群を抜いて高額となっています。
●都心３区外でもビジネスや商業に特化したエリアはある
「不動産投資で失敗したくないから絶対に賃貸需要が絶えないであろうと思われる都心３区で物件を探してみたけれど、物件自体なかなか見つからないし仮に見つかったとしても高額すぎてローンを組むことができない……。」
そんなお悩みをお持ちの方におすすめなのが、渋谷区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、品川区、豊島区、などのビジネスや商業に特化したエリアになります。
このようなエリアはワンルームマンションのターゲット層である単身者が多く住んでおり、賃貸需要が尽きることはあまり考えられません。
また、都心3区と比較するとワンルームマンションも多く建てられており、活発に取引が行われています。
価格帯も一般的なサラリーマンの方がローンを組めるような物件が多く、ワンルームマンション投資を行うなら狙い目となるエリアでしょう。
●ファミリー世帯が多く住む都心郊外には要注意！
東京23区内には単身世帯が多く住むエリアがある一方、ファミリー世帯が多く集うところもあります。
具体的には板橋区、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区などです。
このようなエリアは単身世帯からの賃貸需要が低い傾向にあり、23区の中でもワンルームマンションの賃料相場が比較的低い傾向にあります。
また代々土地を所有している地主が多く、土地活用や相続税対策のためにアパートが多く建設されているエリアになります。
アパートは基本的にマンションと比較すると家賃は低めに設定されているので、このエリアで物件を探している単身世帯の方は多くがアパートに流れてしまいます。
そのため賃料の相場がアパート基準になってしまいマンションを高い賃料で募集してもなかなか入居者をつけることができず、収益をあげることが難しくなります。
また荒川区や足立区は、各自治体が発行しているハザードマップを確認してみると水害の危険区域に指定されているエリアが多く、ワンルームマンションを検討したくてもそもそも金融機関が融資に対応してくれないケースがあるので注意が必要です。
もちろん板橋区、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区の中でも例えば北区の田端駅など山手線が通るエリアや、江東区の住吉駅などの複数路線が接続しているエリアは単身者からのニーズが高く、ワンルームマンション投資に適していると考えられるでしょう。
いずれにせよワンルームマンション投資に失敗しないためには立地が命です。
せっかくいい物件を見つけたと思ったのに思うように入居者が付かず、気付いたらローン地獄に陥っていた、なんてことのないようエリア選びには細心の注意を払っていただければと思います。
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
新型コロナウイルスの影響でテレワークが主流となり、一時期東京は転出超過になりこのまま都心から地方への移住が劇的に進むかと思われていました。
しかし地方移住は子育て世代や高齢者世帯がメインであり、ワンルームマンションのターゲット層である若者は会社への通勤利便性を第一に物件選びをしている方が多いです。
ワンルームマンションにかぎらず不動産投資は、賃貸需要にあった適切な物件を購入しないと後々痛い目にあいます。
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それでは今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！
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