不動産投資コラム（10）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第10回【中古・ワンルームを不動産投資で選ぶ理由】
築浅マンションは、入居者のニーズに応えられ、お値段もお手頃
不動産投資は、インカムゲインそれも、長期に安定した家賃収入を得ることが目的なので、入居希望者にアピールでき、利益が確保できる優良なマンションを選ばなければなりませんので、しっかり吟味する必要があります。
相場より極端に安いワンルームマンションは、設備が古く、床面積が小さかったり、最寄りの駅が遠かったりすることがあり、たとえ、初期投資を抑えられても、空室のリスクが高いのでやめておいたほうがいいでしょう。
投資しようとするワンルームマンションの価格が相場と同じであれば、設備や仕様、グレード、総戸数が次のポイントとなります。
バブル全盛期に建設された築年数を経たワンルームマンションは、室内は狭く、トイレ、洗面台、浴槽がワンセットになったユニットバスが主流で、洗濯機置き場がないといったものまであり、現代の入居希望者にはマッチしませんので投資はやめたほうがよいです。
平成8年前後から建設された、入居者の利便性や快適性を向上させた新築や築浅ワンルームマンションは、設備や仕様、グレードについてクリアできるものが多いのでおすすめです。
新築ワンルームマンションは最新の設備が備わっており、特にセキュリティーに関しては、充実しており、女性でも安心して住めるメリットがありますが、初めて入居する人に対しては、相場より高い家賃を設定できる可能性がありますが、次に入居する人に相場なみの家賃に下げなくてはならなくなるデメリットもあります。
家賃を下げると、高額なローンを利用している場合、家賃収入だけでは返済がきつくなり、持ち出しという事態になりかねないデメリットもあります。
築浅ワンルームマンションに投資する上でのメリットは、価格が安い上、家賃相場が安定しており、長期に安定した家賃収入を得ることができる可能性があります。
デメリットとして、金融機関から融資が受けられなかったり、既に好ましくない入居者がいても、すぐに退去させることができなかったりします。
一方、ワンルームマンション一棟まるごと所有するオーナー様と区分所有するオーナー様がいらっしゃります。
一棟まるごと所有するメリットは、高額な家賃が得られ、リフォームにはじまり、入居条件、家賃、管理費などは、オーナー様一人である程度決めることができます。
デメリットは高額な投資になることで、多額の資金が必要な上、ワンルームマンションの日常の管理にはじまり、設備や備品の交換、修繕など多岐にわたる仕事が発生します。
区分所有する場合のメリットは、一棟まるごと所有する場合に比べ、投資額が安いことです。
投資用のワンルームマンションはしっかり吟味し、相場より安い場合は要注意
マンションなどの不動産への投資は、立地が重要なのはご紹介しましたが、次に重要なのが、マンションの選定です。
マンション経営は、インカムゲインそれも、長期に安定した家賃収入を得ることが目的なので、利益が確保できる優良なマンションを選ばなければなりませんので、しっかり吟味する必要があります。
マンションは大きく分けて新築、築浅、築古の三種類に分けられます。
新築は新しく建設され、まだ入居したことがないマンションです。
築浅とは、だいたい建築後5～15年までの物件で、築古は建築後15年～30年経過した物件を示します。
マンションを選ぶ最初のポイントは、価格です。
東京23区にある新築ワンルームマンションの価格は2500～3000万円が相場だといわれています。
東京23区にある築浅ワンルームマンションの価格は新築ワンルームマンションの価格の7割～8割程度が相場なので1750～2400万円だといわれています。
東京23区にある築古ワンルームマンションの価格は、築浅ワンルームマンションの価格の7割～8割程度が相場なので1225～1800万円だといわれています。
これらの相場より極端に安いワンルームマンションは、古い設備で床面積が狭かったり、最寄りの駅が遠かったりすることがあります。 このようなワンルームマンションは、初期投資は抑えられても、空室のリスクが高いので投資しないほうがよいでしょう。
投資用のワンルームマンションは設備や仕様、グレード、総戸数がポイント
投資しようとするワンルームマンションの価格が相場と同じであれば、設備や仕様、グレードが次のポイントです。
築古ワンルームマンションの中には、バブル絶頂期に建設されたものもあり、この時期は建設すればすぐに売れるといった状態でしたから、売り手の意向が反映されやすく、室内は狭く、トイレ、洗面台、浴槽がワンセットになったユニットバスが主流で、洗濯機置き場がないものさえありました。
このようなワンルームマンションは、現在の入居希望者へアピールすることができませんので、投資はやめたほうがいいでしょう。
バブル崩壊後、平成8年前後からワンルームマンションの過剰供給も落ち着き、入居者の利便性や快適性を向上させたものが建設されました。
例えば、オートロックをはじめ、宅配ボックスなどを設置して利便性を向上させたり、プールやジムなどを設置して快適性を向上させたりしました。
この時期や現在、すなわち新築や築浅ワンルームマンションは設備や仕様、グレードについてクリアできるものが多いのでおすすめです。
次に考えていただきたいポイントは、ワンルームマンションの戸数です。
例えば、建築基準法では、31ｍ以上（7～10階建て）のマンションにはエレベーターの設置義務があります。
ただ、エレベーターには保守管理費用がかかり、入居者の管理費などで賄っています。
戸数の少ないマンションの場合、個々の入居者にかかる管理費の負担は大きくなることは感覚的にご理解できると思いますので、総戸数の多いマンションをおすすめします。
このようなことから、総戸数の多い新築や築浅ワンルームマンションが、投資の対象として考えていただくのが良いでしょう。
新築ワンルームマンションは高額な家賃が継続できるものではない
ただ、新築ワンルームマンションだと、高額な家賃が継続して設定できると考える方もいらっしゃると思いますが、それは少し違います。
確かに新築ワンルームマンションに初めて入居する人からは、新築プレミアムといった価値を提供できる訳ですから、家賃を相場より上げることができます。
ただ、入居者は早かれ遅かれ、退去する時期がやってきます。
次の入居希望者には新築プレミアムといった価値を提供できないのですから、家賃を下げなくてはなりませんので、新築ワンルームマンションはあまりおすすめできません。
新築ワンルームマンションに投資する上でのメリットやデメリット
新築ワンルームマンションに投資する上でのメリットは、最新の設備が備わっており、特にセキュリティーに関しては充実しており、女性でも安心して住めることです。
また、新築ワンルームマンションであるため、金融機関による評価が高いため、高額な融資が受けられる場合があります。
一方、デメリットは初めて入居する人にしか、相場より高い家賃しか設定できず、次に入居する人には相場なみの家賃に設定すると、高額なローンを利用している場合、家賃収入での返済がきつくなり、持ち出しという事態になりかねない場合もあるのです。
また、都内のワンルームマンションの建設には、各区によってさまざまな規制がかかっており、投資が難しい現状もあります。
築浅ワンルームマンションに投資する上でのメリットやデメリット
築浅ワンルームマンションに投資する上でのメリットは、価格が安いことです。価格が安いということは、初期投資が抑えられ、利回りが高くなるということです。価格や安い分、自分なりのリフォームをして、入居希望者に良さをアピールすることもできます。
また、新築ワンルームマンションより家賃相場が安定しており、長期に安定した家賃収入を得ることができる可能性があります。
デメリットは、金融機関から融資が受けられない築浅ワンルームマンションもあり注意が必要です。
また、入居者がいる築浅ワンルームマンションに投資すると、好ましくない入居者であっても、すぐに退去させることは難しいデメリットもあります。
ワンルームマンション1棟を所有する場合と区分所有する場合
ワンルームマンションへ投資する場合、一棟まるごと所有するオーナー様と区分所有するオーナー様がいらっしゃりますが、それぞれメリットとデメリットがあるのでご紹介します。
1棟まるごと所有する場合の最大のメリットは、ワンルームマンションの戸数にもよりますが、高額な家賃が得られることでしょう。戸数が多いと、マンション経営だけでも十分生活できる場合もあります。また、ワンルームマンションのリフォームにはじまり、入居条件、家賃、管理費など、オーナー様一人である程度決めることができるメリットもあります。
ただ、メリットばかりではなく、デメリットもあり、最大のデメリットは高額な投資になることで、多額の資金が必要になることです。
そのほか、ワンルームマンションの日常の管理にはじまり、設備や備品の交換、修繕など多岐にわたる仕事をこなさなければなりません。
100年以上といわれるマンション躯体の寿命は、定期的な修繕があってはじめて達成されるものなのです。
雨風にさらされる鉄の部位はだいたい4年ごと、雨風にさらされない鉄の部位でも6年ごとに修繕しなければならないとされています。
また、10～12年単位で大規模な修繕工事を行なわなくてはならず、外壁やコンクリート、屋上防水の補修などに数千万円以上かかる場合もあり、入居者からの修繕積立金は不可欠で、将来の大規模な修繕工事の費用に充当しましょう。
このような状況で、マンション経営を辞めて売却したいと思っても、ワンルームマンション1棟は高額になるので、なかなか買い手が見つからないといった現実もあります。また、近くにある会社や学校などが移転してしまい、空室が目立ってきても、ワンルームマンション1棟を移転させるのは不可能です。
一方、区分所有する場合のメリットは、1棟所有する場合に比べ、初期投資が抑えられます。
また、オーナーチェンジならば、現在の入居者から家賃は得られますので、空室のリスクも回避することができます。
家賃のほか管理費や修繕積立費が発生しますが、ワンルームマンション1棟管理するより、はるかに低額で済み手間もかかりません。
また、異なるワンルームマンションに部屋を分散し区分所有することで、空室のリスクを軽減できるばかりではなく、震災や洪水に遭うリスクを低減することができます。
ただ、オーナーチェンジの場合、すでにいる入居者が好ましなくても、すぐに退去させることは難しいデメリットもあります。
