不動産投資コラム（10）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第10回【中古・ワンルームを不動産投資で選ぶ理由】
本コラムでは、購入をやめたほうがいい投資用ワンルームマンションの特徴や、おすすめの投資用ワンルームマンションの特徴、一棟所有と区分所有のメリット、デメリットなどをご紹介します。
投資用物件としてはどんな物件が良くてどんな物件がダメなのか、物件購入前にぜひご確認ください。
購入をやめたほうがいい投資用ワンルームマンションの特徴
不動産投資は長期的に安定した家賃収入を得ることが目的の投資のため、長期にわたって利益が確保でないようなワンルームマンションは購入をやめたほうがいいかもしれません。
相場より極端に安いワンルームマンションは、設備が古い・床面積が狭い・最寄り駅が遠いなど、入居者から避けられる要素を含んでいることがあります。
そういった物件はたとえ初期投資を抑えられても空室のリスクが高いため、購入はやめたほうがいいでしょう。
上記のような物件は、バブル全盛期に建設されたワンルームマンションに多く見られます。
その時期に建設されたワンルームマンションの間取りは室内は狭く、トイレ・洗面台・風呂がワンセットになった3点ユニットタイプが主流で、洗濯機置き場がないものまであり現代の入居希ニーズにはマッチしません。
そのため、購入はやめたほうがいいでしょう。
また、物件選びの際の意外な注意点として『物件の総戸数』があります。
建築基準法では、31ｍ以上（7～10階建て）のマンションにはエレベーターの設置義務があります。
エレベーターには保守管理費用がかかり、そのコストは所有者が納める管理費などで賄っています。
管理費の負担は、総戸数が多いマンションより少ないマンションの方が大きくなることは感覚的にご理解いただけると思います。
このことから、総戸数の多いマンションを投資対象として考えていただくとよいでしょう。
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築浅マンションは入居者のニーズに応えられ、値段も手頃
現代の入居者ニーズを考えるのであれば、入居者の利便性や快適性といった”暮らしやすさ”が考慮され、オートロックや宅配ボックスなどが設置されるようになった2000年前後以降の築浅ワンルームマンションがおすすめです
最近では自炊ニーズも増えているため、冷蔵庫置き場は必須として、2口以上のコンロが備わっているかどうかもチェックしたほうがよいでしょう。
「築浅を買うぐらいなら新築のほうがいいのでは？」と思われる方もいらっしゃるかと思います。
確かに、新築ワンルームマンションは最新の設備が備わっていて魅力的に見えますし、高い賃料も見込めます。
しかし、高い賃料が取れるのは初めての入居者に限り、次の入居者を付ける際には相場に近い家賃に下げなくては入居がつかない可能性もあるのです。
家賃を下げると家賃収入だけではローンの返済額がまかなえなくなってしまうこともありますので、「せっかく収入を得るために始めたマンション投資なのに毎月持ち出しがあるのは嫌」という方は、新築を選ぶのはやめたほうがいいかもしれません。
築浅ワンルームマンションに投資することのメリットは、投資用物件の中でも比較的価格が安いこと・家賃下落率がゆるやかで長期的に安定した家賃収入が得られることなどが挙げられます。
一棟所有と区分所有のメリット・デメリット
マンション投資にも、一棟所有と区分所有があり、それぞれメリットとデメリットがありますのでご紹介します。
一棟所有は、人によってはやめたほうがいい投資法と言えるでしょう。
もし一棟所有をご検討中なら、購入を決める前に必ずご確認ください！
●一棟所有のメリット
一棟所有の最大のメリットは、高額な家賃収入が得られることでしょう。戸数が多ければ、マンション投資の収入だけでも十分生活できる場合もあります。
また、マンションのリフォームにはじまり、入居条件・家賃・管理費など、オーナー様一人である程度決めることができるという点もメリットです。
●一棟所有のデメリット
一棟所有の最大のデメリットは、購入や管理に多額の資金が必要になることです。
マンション躯体の寿命は100年以上持つとも言われますが、それは定期的な修繕があってはじめて達成されるもの。
雨風にさらされる鉄の部位はだいたい4年ごと、雨風にさらされない鉄の部位でも6年ごとに修繕しなければならないとされています。
また、10～12年単位で大規模な修繕工事を行なわなくてはならず、外壁やコンクリート、屋上防水の補修などに数千万円以上かかる場合もあります。
また、居室部分の設備・備品の交換、修繕など多岐にわたる仕事もこなさなければなりません。
管理会社を間に入れたとしても設備の交換や修繕に関わることの最終的な判断はオーナーが行うため、管理戸数が多ければ多いほど、手間がかかります。
さらに、売りたいと思ってもなかなか売れないというデメリットもあります。
「マンション投資を辞めたい」「マンションを売却したい」と思っても、一棟マンションは非常に高額になるため、なかなか買い手が見つかりません。
こういったデメリットがありますので、大きなリスクを取れない方は、一棟物件に手を出すのはやめたほうがいいでしょう。
●区分所有のメリット
区分所有は、一棟所有に比べ、初期投資が抑えられるというメリットがあります。
また、オーナーチェンジ物件であればすでに入居者が居る状態でのスタートとなるため、購入後すぐに家賃が得られます。
管理費や修繕積立費の支払いが発生しますが、その額は一棟所有するよりはるかに低額で済みます。
また、違うマンションに分散して部屋を所有すれば、空室リスクや災害リスクなどが軽減できますので、これも区分所有の大きなメリットと言えるでしょう。
●区分所有のデメリット
区分所有のデメリットは、一棟所有のように大きな利益を得られないということでしょう。
そのため、大きな利益を得たいという方には区分所有は向いていないかもしれません。
また、ワンルームマンションを一室しか所有していない場合、その部屋が空室になってしまうと家賃収入がゼロになってしまうという点もデメリットとして挙げられます。
ただ、立地や物件選びを間違えなければ何ヶ月も空室のままという状況は避けられますので、ワンルームマンションを購入する際にはしっかりと物件を吟味するようにしてください。
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本記事のまとめ
ここまで、購入をやめたほうがいい投資用ワンルームマンションの特徴や、おすすめの投資用ワンルームマンションの特徴、一棟所有と区分所有のメリット、デメリットなどをご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産投資をご検討中の方にとって、参考になれば幸いです。
一見、一棟所有にはデメリットが多いように見えますが、ただ『リターンの大きい投資には大きなリスクが伴う』ということであり、決して絶対にやめたほうがいい投資法だというわけではありません。
しかし、リスクを取れない人や不動産投資初心者で運用に関する知識がない人は、一棟所有はやめたほうがいいと言えるでしょう。
誰もが「低リスクで大きなリターンを得たい」という理想を持っているかと思いますが、それはほぼ不可能です。
初めての不動産投資なら、リターンは低くとも、低リスクで運用できるワンルームマンション一室から始められることをおすすめします。
