不動産投資コラム（11）
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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第11回【不動産投資の気になる「リスク」の解消法】
空室をはじめ家賃滞納や下落など、不動産投資のさまざまなリスク
不動産投資に乗りだそうと決めた方に考えていただきたいのが、不動産投資におけるリスクです。
不動産投資も他の投資同様にリスクはあり、空室、家賃の滞納、火災、地震、金利の変動、家賃の下落、価格の低下、瑕疵、倒産が考えられます。
数多くのリスクがあると思われた方も多いと思いますが、ここでは、これらのリスクを解消や軽減する方法をご紹介します。
不動産投資におけるリスクに対しては解消や軽減する方法はある
空室をはじめ、家賃の滞納、火災、地震、金利の変動、家賃の下落、価格の低下、瑕疵、倒産など不動産投資におけるリスクはたくさんありますが、解消や軽減する方法はあります。
空室のリスクは、魅力があるワンルームマンションを保有していても、広く入居希望者を募集し、アピールしなければ空室は埋まらないので、不動産会社と良好な関係を保ち、あなたのワンルームマンションをきちんとアピールしてもらうことが大切です。
また、不動産会社の中には一括借り上げと銘打って、家賃保証を行っている会社もありますので、契約内容に納得いけば契約するのも手です。
家賃の滞納は常につきまとうリスクですが、賃貸管理会社と契約して、集金を代行してもらったり、家賃を滞納している入居者に代わって家賃を支払ってくれる会社と契約したりして、家賃滞納のリスクに備えましょう。
火災のリスクついては、オーナー様の保険、入居者の保険、管理組合の保険によって3重に守ることでリスクを軽減します。保険料もマンションの場合、比較的に低価格なので安心です。
地震のリスクは、2006年（平成18年）に改正耐震改修促進法が施行された以降に建設されたワンルームマンションを選ぶことで軽減できます。
金利の変動のリスクは、景気が良くなると、金利以外にも給料や物価も上がりますので、サラリーマンの方なら給料が上がったり、契約内容によっては家賃を上げたりすることもできます。これらの増えた収入を上がった金利に充当したり、繰り上げ返済をしたりして、金利の変動のリスクを軽減させます。
さらに、マンションなどを売却する際も、物価上昇で恩恵を受ける可能性もあります。
すぐに家賃が下落したり、価格が下がったりするワンルームマンションは、室内は狭く、トイレ、洗面台、浴槽がワンセットになったユニットバスで、洗濯機置き場は外といったニーズに合わないものが多く、投資を避けるべきです。
瑕疵のリスクについては、不動産売買契約書には瑕疵担保責任が記載されていますので、納得できない内容ならば契約しないことで解消します。
倒産のリスクについては、賃貸管理会社からオーナー様の口座へ家賃の振込みが遅れだしたら要注意で、このような兆候があったら賃貸管理会社に原因を聞いて、納得できる回答がなければ、別の賃貸管理会社と契約することで解消してください。
空室のリスクは不動産会社と良好な関係を保ち、場合によっては家賃保証を利用する
魅力的なワンルームマンションへ投資しても、空室のリスクはつきまといます。どんなに魅力があるワンルームマンションを保有していても、広く入居希望者を募り、アピールしなければ空室のままです。
オーナー様は営業マンではないので、広く入居希望者を募集し、アピールすることが苦手な場合があります。そこで頼りになるのが、不動産会社です。
不動産会社と保有するワンルームマンションについて契約すれば、不動産会社は、ワンルームマンションを不動産流通機構のコンピュータ・ネットワーク・システムネット「レインズ」に登録したり、雑誌などに広告を出したりして、問い合わせがあれば説明し内見に立ち会い、良さをアピールしていただけます。
ただ、不動産会社はワンルームマンションを保有する多くのオーナー様と契約しておりますので、入居希望者からワンルームマンションを希望されたら、あなたのワンルームマンションを熱心にアピールするかどうかは不動産会社次第です。
時は金なりという格言があるように、早く入居者と契約しなければ、利益も生みません。
早く入居者を見つけてもらえるように、不動産会社と良好な関係を保つことは重要です。
また、不動産会社の中には一括借り上げと銘打って、家賃保証を行っている会社もあります。
例えば、家賃保証では、空室が続いても不動産会社が査定した賃料の90％を不動産会社からオーナー様へ支払われることがあります。契約期間や保証内容は、不動産会社によって異なるので、納得した上で契約しましょう。
家賃の滞納は集金代行などのサービスを活用
入居者が決まっても、毎月家賃を支払ってくれるかどうかは入居者の心がけ次第なので、家賃の滞納は常につきまとうリスクです。ローンの返済に家賃を充てているオーナー様は、家賃の滞納があるとすぐに持ち出しになってしまいます。
さらに、オーナー様が家賃を滞納している入居者に、家賃を支払うように交渉するのは、心理的にも負担になります。そのようなリスクを解消するためには、賃貸管理会社と契約して、集金を代行してもらいます。賃貸管理会社の中には、家賃を滞納している入居者に代わって家賃を支払ってくれる会社もあります。ただ、契約内容は賃貸管理会社によって異なるので、納得した上で契約しましょう。
火災のリスクについては、オーナー様の保険、入居者の保険、管理組合の保険によって3重に守られていますので、軽減できます。耐火建築物であるマンションは、木造建築のアパートや一軒家に比べ、保険料も安いので負担が少ないです。
地震大国の日本、世界的にみても厳しい耐震基準で建物が建築されていますが、大きな地震などが発生するたびに、耐震基準が改正されてきました。
2006年（平成18年）には改正耐震改修促進法が施行されていますので、この時期以降に建設されたワンルームマンションに投資することで、地震のリスクを軽減できます。
地震による液状化も心配される方も多いでしょうが、マンションは、アパートなどと異なり地下にある岩盤の支持層まで杭を打ち込み建設するので、液状化の影響は少ないです。
景気の影響を受ける金利や家賃について
変動金利型ローンを利用しているオーナー様は今後の金利変動は心配の種です。ただ、金利の変動は、景気が影響することを忘れないで欲しいです。
景気が良くなると、金利以外にも給料や物価も上がりますので、契約によっては家賃を上げる機会が到来し、オーナー様の収入も増やすことも可能です。上がった金利を、増えた収入で充当すればよいのです。またサラリーマンの方は、増えた給料を、繰り上げ返済に充てることもできます。
さらに、マンションなどを売却する際も物価上昇で恩恵を受ける可能性もあります。家賃の下落や価格の低下は、マンションが自動車や家電と同じように物である以上、建設からある程度経つと、避けられないリスクですが抑える方法はあります。
家賃の下落や価格の低下は築年数によるものもありますが、設備や仕様、グレードが、現在の入居希望者のニーズと合わなくなってきている場合もあります。ニーズに合わないマンションは、家賃や価格を下げなければ、借り手や買い手はつかないことは感覚的にご理解できると思います。
このようなことから、初期投資を少なくするために、室内は狭く、トイレ、洗面台、浴槽がワンセットになったユニットバスで、洗濯機置き場が外といったニーズに合わなくなってしまった築古ワンルームマンションを選ぶことは、避けるべきです。
オートロックをはじめ、宅配ボックス、プールやジムなどを設置ある築古ワンルームマンションに投資することで、家賃や価格の下落を抑えることができます。
瑕疵は瑕疵担保責任をしっかり確認、口座へ家賃の振込みが遅れだしたら要注意
あまり効き慣れない瑕疵という言葉ですが、一般的には傷や欠点という意味が瑕疵にはあります。
ただ、マンションなどの建物では、建築基準法などの違反、建物が設計と異なっている、契約内容に違反、一般的な性能を欠いていることなどが瑕疵に当たります。
不動産売買契約書には、このような瑕疵については瑕疵担保責任として記載されています。
ただ、瑕疵担保責任免責の特約が記載されている不動産売買契約書もありますので、契約の際は注意してください。
倒産という穏やかではないですが、ある調査会社の調査結果によれば2015年の企業倒産件数（負債総額1000万円以上）は8812件もあるといわれているので、契約している賃貸管理会社が倒産という可能性もあります。ただ、会社が倒産する際には、兆候があります。
例えば、賃貸管理会社からオーナー様の口座へ家賃の振込みが遅れだしたら、要注意です。
このような兆候があったら賃貸管理会社に原因を聞いて確認するようにしてください。納得できる回答が無ければ、契約の解除を検討しましょう。傷が浅いうちに、別の賃貸管理会社と契約することをおすすめします。
