ワンルームマンション投資は『繰り上げ返済』で収益UP!|第12回

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ワンルームマンション投資は『繰り上げ返済』で収益UP!|第12回

不動産投資コラム

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第12回【ワンルームマンション投資は、繰り上げ返済で収益UP!】

ローンを組まなかったAさん・ローンを組んだBさん


ローンを組まなかったAさん・ローンを組んだBさん

「老後の備えが必要」と考えたサラリーマンのAさんとBさん(ともに年齢は40歳)は、ワンルームマンション投資を決意しました。

Aさんはローンを組まずに毎月コツコツと5万円を貯金し、投資用ワンルームマンションの購入資金1,000万円を準備することにしました。

一方、Bさんは頭金100万円を入れ、借入金900万、返済期間20年、年利3%のローンを組みました。家賃収入は月5万円、毎月のローンの返済額は49,914円です。

ワンルームマンション投資を始める際にローンを組まなかったAさんとローンを組んだBさん、最終的に多く収益が得られるのはどちらなのでしょうか?

本記事では、ふたりの結果を比較するとともに、収益UPのために欠かせないポイントについても解説いたしますので、マンション投資をご検討中の方はぜひ最後までご覧ください!


ローンを『組む』OR『組まない』どっちが懸命な選択?

ワンルームマンション投資を始める際にローンを組まなかったAさんと、ローンを組んだBさんのその後を見てみましょう。


●ローンを組まなかったAさんは…

1,000万円を貯めることにしたAさんは、200ヵ月後(16年8ヵ月後)、貯金が1,000万円になり、価格1,000万円、家賃5万円のワンルームマンションを購入しました。

ローンを組まずにワンルームマンション投資を始めたため返済するものもなく、購入後は月々5万円の家賃収入が入るようになりました。


●ローンを組み、繰り上げ返済を行ったBさんは…

Bさんは、毎月のローンの返済を家賃収入でまかなう一方、Aさん同様貯金をし、5年後・10年後にそれぞれ200万円の繰り上げ返済を行いました。

その結果、Bさんは11年6ヵ月後にはローンを完済し(利息分1,855,191円)、Aさんが家賃収入5万円を得るようになるまでの5年2ヶ月の間、月々5万円(総額310万円)の家賃収入を得ることができました。

もしBさんが繰り上げ返済をせず期間20年のローン返済をそのまましていたら、支払い総額は11,979,208円、利息分は2,979,208円になります。これだけの利息を払って、しかも、Aさんより3年4ヵ月後も遅れてようやく家賃収入を全額確保できるようになります。

ワンルームマンション投資でローンを組むことが賢明な選択かそうでないかは、「繰り上げ返済」を行うことで違ってくるのです。


マンションを2戸所有し、繰り上げ返済をしたケース


マンションを2戸所有し、繰り上げ返済をしたケース

もう一つのケースを見てみましょう。

Bさんたちと同じように「老後の備え」としてワンルームマンション投資を行ったCさん(同じく40歳)のケースです。

ただ、CさんはAさん、Bさんとは違い、1戸ではなく2戸のワンルームマンションへ同時に投資することを考えました。老後に「年金のほかに10万円は確保したい」と考えたからです。

Cさんが投資したマンションは、2戸とも価格1,000万円、家賃5万円。ローンは頭金100万円、借入金1,900万、返済期間30年、金利3%として見てみましょう。

ここで重要になるのがやはり繰り上げ返済です。

まず1戸目の物件に対しCさんは、Bさんと同じように繰り上げ返済を行いました。2年ごとに200万円の繰り上げ返済を3回行うと、1戸目のローンは10年で返済できます。

その後Cさんは、1戸目の物権から得られる家賃を使って2戸目の物件に対しても2年ごとに150万円ずつ3回繰り上げ返済を行いました。その結果、16年目の途中で返済が済み、以後Cさんは2戸分の家賃10万円を全額確保できることになります。


繰り上げ返済で、健全に収益を伸ばしましょう!


繰り上げ返済で、健全に収益を伸ばしましょう!

ご紹介したケースを見てわかるように、ワンルームマンション投資はローンを利用して早く始める、さらに1戸ではなく2戸同時に始めたほうが得だと言えます。

そして、Bさん、Cさんのように、繰り上げ返済を行うことが賢いローンの利用法です。繰り上げ返済は、ワンルームマンション投資の健全経営に欠かすことはできません。

ただ、今回ご紹介したケースでは、BさんもCさんも、 『期間短縮型(毎月の返済額はそのままで借入期間を短縮するタイプ)』 の繰り上げ返済でしたが、繰り上げ返済には 『返済額軽減型(借入期間は同じで毎月の返済額を減らすタイプ)』 もあります。

どちらを選択するかはケース・バイ・ケースです。

また、繰り上げ返済は手数料がかかる場合や最低繰り上げ金額や期間に制限がある場合もありますので、契約書をしっかりと確認しておくことをおすすめします。

これからワンルームマンション投資を始められる方も、すでに始められている方も、繰り上げ返済を上手に活用して、マンション投資の収益を健全に伸ばしていきましょう!


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