繰り上げ返済でワンルームマンションを健全経営【不動産投資コラム 第12回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(12)

不動産投資コラム

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第12回【繰り上げ返済でワンルームマンションを健全経営】

ワンルームマンション投資でローンを組む場合と組まない場合

ローンを組む・組まない

「老後の備えが必要」と考えたサラリーマンのAさんは、そのためにワンルームマンション投資を決意しました。Aさんは40歳です。しかし、ローンを組むのは敬遠し、毎月5万円、貯金をすることにしました。
一方、同じく「老後の備えが必要」と考えたサラリーマンのBさんもワンルームマンション投資を決意。年齢もAさんと同じ40歳です。しかし、Bさんは頭金100万円を入れ、借入金900万、返済期間20年、年利3%のローンを組みました。家賃収入は月5万円、毎月のローンの返済額は4万9914円です。

毎月のローン返済は家賃収入でまかなう

ローン返済は家賃収入でまかなう

さて、二人のその後を見てみましょう。
1000万円を貯めることにしたAさんは、200ヵ月後(16年8ヵ月後)、貯金が1000万円になり、価格1000万円、家賃5万円のワンルームマンションを購入。苦労の甲斐あって、以後、月々5万円の家賃収入が入るようになります。

一方、Bさんはどうでしょう。Bさんが期間20年のローンをそのまま続けたとしたら、20年後、ローンの返済は終わります。しかし、支払い総額は1千197万9208円、利息分は297万9208円です。これだけの利息を払って、しかも、Bさんより3年4ヵ月後も遅れてようやく家賃収入を全額確保できるようになります。 これではBさんの選択は「賢明ではなかった」と言われそうです。

しかし、Bさんは、毎月のローンの返済は家賃収入でまかなう一方、Aさん同様貯金をし、5年後、10年後にそれぞれ200万円の繰り上げ返済を行いました。その結果、Bさんは11年6ヵ月後にはローンの返済を終え(利息分185万5191円)、以後、Aさんが家賃収入5万円を得るようになるまでの5年2ヶ月の間、月々5万円の家賃収入を得ることになりました。その総額は310万円。Bさんの選択が賢明かそうでないかは「繰上返済」を行うことで違ってくるのです。

ワンルームマンション2戸へ投資したケース

もう一つのケースを見てみましょう。Bさんたちと同じように「老後の備え」としてワンルームマンション投資を行ったCさん(同じく40歳)のケースです。

ただ、Cさんは1戸ではなく、2戸のワンルームマンションへ同時に投資することを考えました。老後に「年金のほかに10万円は確保したい」と考えたからです。Cさんが投資したマンションは2戸とも、価格1000万円、家賃5万円。ローンは頭金100万円、返済期間30年、金利3%として見てみましょう。ここで重要になるのがやはり繰り上げ返済です。

まず1戸目の物件に対しCさんは、Bさんと同じように繰り上げ返済を行いました。2年ごとに200万円の繰り上げ返済を3回行うと、1戸目のローンは10年で返済できます。

その後Cさんは、1戸目の物権から得られる家賃を使って2戸目の物件に対しても2年ごとに150万円ずつ3回繰り上げ返済を行いました。その結果、16年目の途中で返済が済み、以後Cさんは2戸分の家賃10万円を全額確保できることになります。

繰り上げ返済で健全経営を

ワンルームマンション投資は、ご紹介したケースを見てわかるように、ローンを利用して早く始めるほうが得であり、また、Cさんのように1戸ではなく2戸同時に始めたほうが、老後の備えという目的に沿ったものになります。

そして、Bさん、Cさんのように、繰り上げ返済を行うことが賢いローンの利用法です。繰り上げ返済は、ワンルームマンション投資の健全経営に欠かすことはできません。

ただ、今回ご紹介したケースではBさんもCさんも、毎月の返済額はそのままで借入期間を短縮するタイプ(期間短縮型)の繰り上げ返済を選びましたが、繰り上げ返済には、借入期間は同じで毎月の返済額を減らすタイプ(返済額軽減型)もあります。どちらを選択するかはケース・バイ・ケースです。

また、繰り上げ返済は手数料がかかる場合もありますし、最低繰り上げ金額や期間に制限がある場合もあります。この点は契約書で確認しておきましょう。


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