不動産投資で認められる必要経費【不動産投資コラム 第14回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(14)

不動産投資コラム

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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。

第14回【不動産投資で認められる必要経費】

確定申告をする

確定申告

不動産投資を行い、月々家賃収入を得る。サラリーマンの方が老後の生活への備えとして不動産投資を始めたとしても、行っていることは「不動産賃貸業」です。つまり不動産賃貸業」を「経営」しているわけですから、当然、経営に必要となる経費は「必要経費」として認められます。

年収500万円の方が、不動産投資で年間100万円の家賃収入があったとしましょう。家賃収入は不動産所得になります。

この場合、給与所得500万円+不動産所得100万円=通算所得600万円となります。このうち、会社からの給与所得500万円に対する税金はすでに天引きされています。不動産所得(家賃収入)100万円に対する税金分は、自分で納付することになります。これが確定申告です。

不動産賃貸業で認められる必要経費

必要経費

確定申告は年間の収入からその収入を得るために必要になった経費、つまり「必要経費」を引いた分を税務署に提出し、その年の所得税を「確定」させるものです。そのため「必要経費」についての知識を持っておく必要があります。

たとえば、物件を見るために使った交通費なども必要経費として認められます。不動産投資で認められる必要経費の主なものを見てみましょう。

■計上できる税金
経費として計上できる税金には、物件取得時にかかる不動産取得税、固定資産税、印紙税などがあります。

■管理費・修繕積立金
マンションの建物管理会社に対して毎月支払う管理費は必要経費になります。また、毎月支払う修繕積立金も必要経費です。

■管理代行手数料
不動産投資では通常、毎月の家賃の集金や空室時の入居者募集などを賃貸管理会社に委託します。その賃貸管理会社に払う手数料も必要経費として計上できます。

■修繕費
入居者の退去後に行う内装工事費やエアコン、給湯器などの設備交換費用も必要経費として計上できます。一般的には20万円以下なら基本的に修繕費として計上できると言われますが、修繕費はケースバイケースですから、どこまでを修繕費として経費計上できるか一概には言えません。

■ローン返済
物件の購入に際して利用したローンの返済額のうち、利息部分は必要経費として計上することができます。

■原価償却費
減価償却費は、建物の取得に要した金額をその耐用年数に分けて費用化します。たとえば新築の鉄筋コンクリート造で住宅用の建物の法定耐用年数は47年です。償却率は47分の1になります。
減価償却費の「定額法」では「建物の取得価額×定額法償却率=1年使用した場合の減価償却費」という計算式で減価償却費を求めます。減価償却費の計算は難しいですが、ぜひ勉強していただきたいものの一つです。

■その他の経費
・交通費…物件の確認や管理会社との打ち合わせに必要な交通費
・新聞図書費…不動産投資や税金など不動産に関する書籍代。不動産セミナーへの参加費用も必 要経費として計上できます。
・通信費…管理会社との電話による打ち合わせや書面でのやり取りによる郵便代
・会計ソフトなど…月々の収支決算に必要な会計ソフトも必要経費として計上できます。

もちろん「経費」として計上できるのは、社会通念上認められる範囲内です。

長い間には大きな差になる

不動産投資には、さまざまな支出が発生するものです。支出の中で「経費」として所得控除されるものを知っておくのと知らないのでは、実収入に大きな差が生まれます。

なぜなら、不動産投資は長い期間にわたるものだからです。計上できるものはきちんと計上していきましょう。不動産投資においてよく言われる「物件を購入してからが大切」という言葉は、こうした細かな経理作業も含んだ言葉なのです。


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