不動産投資コラム（15）
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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第15回【マンションオーナーのための賢い不動産管理会社の選び方】
「賃貸管理」と「建物管理」
不動産管理会社には、入居者の募集にはじまり家賃の集金代行も行う「賃貸管理会社」、エレベーターなどマンションの共用部分を管理する「建物管理会社」があります。いずれも大切な管理ですが、ここでは「賃貸管理会社」について見てみましょう。
賃貸管理会社の業務は、入居前、入居中、退去後の３つに分けることができます。
■入居前…入居者の募集と契約締結など
インターネットの物件情報サイトに物件写真や間取り図を登録するなど、物件を多くの人に知ってもらう手立てを講じます。
また、入居希望者について、近隣に迷惑をかけるような人物ではないか、連帯保証人は信頼できるかなどの審査を行います。
■入居中…家賃の集金、苦情対応など
家賃がきちんと入金されているかをチェック。入金がなければ、速やかに入金するよう入居者に連絡・督促します。また、室内設備の故障など入居者からの苦情に対応するのも賃貸管理会社の業務です。
■退去後…退去時の立会い、敷金の清算、室内のクリーニングなど
敷金の清算のほか、次の入居者のために室内の清掃の手配、リフォームが必要であればリフォーム業者に工事の手配をします。
賃貸管理会社の管理がしっかりしていなければ退去者が出る可能性も
たとえば、こんな賃貸管理会社はどうでしょう？
暑い夏の午前のことです。室内のクーラーが故障したので、入居者はすぐ賃貸管理会社に連絡しました。しかし、いつまで待っても修理業者は来ません。夜遅くなって、ようやく入居者に電話が入りました。「申し訳ありません。明日には修理会社の人が行きますので」。
その賃貸管理会社は社員間の連絡がルーズで、その部屋の担当者にクーラー故障の連絡が入ったのは夕方だったのです。一日中、暑い部屋にいなければならなかった入居者が「こんな部屋、出て行ってやる」と思っても無理はありません。
管理がしっかりしていないということは退去の大きな理由になるのです。
賃貸管理会社選ぶポイント
賃貸管理会社を選ぶポイントを見てみましょう。
■連絡・報告が密であるか
賃貸管理は、パートナーとして信頼できる会社に委託したいものです。いま例をあげた賃貸管理 会社はパートナーとして信頼できるでしょうか？
会社の中での連絡がずさんな賃貸管理会社は、オーナー様との連絡もずさんなものになるでしょう。入居者からの苦情も含めて、オーナー様への連絡・報告がきちんとできる会社は信頼できます。
■提案する力があるか
ワンルームマンション経営で空室対策は必須です。「今回、退去なさった方は○年もお住みでした。リフォームをお考えになる時期かもしれません」。あるいは「フリーレントを１カ月ではなく２カ月になさったほうが早く決まると思います」など、さまざまな提案ができる会社。
こうした提案ができる会社は、はじめてマンション投資をお考えの方にも、将来的な展望をふまえながら、投資を成功させる方策をさまざまな角度から提案するはずです。
■エリアに対する知識が豊富か
マンション投資は「１に立地、２に立地、３に立地」と言われるほど「立地」が重要です。物件について、物件そのものだけではなく、エリアの全般的な動向をふまえつつ説明できる会社は、知識が豊富な会社です。
■リスクをカバーする力
リスク回避の提案ができると共に、リスクをカバーする力、体制がある会社は信頼できます。私ども和不動産は複数の家賃保証会社と提携しており、万が一の場合にも６カ月までの賃料を保証、オーナー様に安心いただける体制を整えています。
「購入してからが勝負」と言われるマンション経営。私どもはオーナー様のパートナーとして、オーナー様の夢をかなえるため共に歩みたいと考えています。
