不動産購入における融資に関する基礎知識、金融機関との交渉にも必要【不動産投資コラム 第20回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(20)

不動産投資コラム

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第20回【不動産購入における融資に関する基礎知識、金融機関との交渉にも必要】

融資に関する基礎知識を知って不動産投資をする

融資に関する基礎知識

不動産投資を志す前は、個人的に金融機関からの融資を受けるなんて想像もしなかった方もおられると思いますので、融資に関する基礎知識をご紹介致します。

一口に金融機関といってもさまざまな種別があり、政府系をはじめ都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクがあります。 その他、不動産業者と銀行が提携している提携ローンなどもあります。

それぞれの金融機関によって、融資のハードルや金利が異なります。 また、融資にも色々な種類があり、消費者向け、投資家向け、事業者向けがあります。 この他に、融資を上手く受ける交渉や物件評価の仕組み、担保の種類など基礎知識があるので紹介します。

色々な金融機関があり、融資のハードルや金利が異なる

金融機関には政府系をはじめ、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクがあります。

政府系の金融機関といえば、日本政策金融公庫や商工組合中央金庫があります。個人向けに融資を行っているのが、日本政策金融公庫で、昔は国民生活金融公庫と呼んでいました。
日本政策金融公庫から融資を受ける最大のメリットは、全期間固定金利で2%という低い金利と手数料が無料であることです。
ただ、融資が受けられるのが担保登記を完了させてからなので、まず自己資金やつなぎ融資で得たお金で不動産の現金決済をしなければなりません。

都市銀行は、街中でよく見かける三菱東京UFJ銀行をはじめ、三井住友銀行、みずほ銀行で、メガバンクといわれています。都市銀行の金利は低めですが、融資のハードルは高いです。

地方銀行、信用金庫、信用組合は、都市銀行に比較して金利は高めです。また、営業区域が狭く、お目当ての不動産を購入する際に融資が受けられない場合もあります。

ノンバンクは融資のハードルは低いですが、その分金利が高い傾向にあります。ノンバンクで融資を受けると、他の金融機関から融資が受けづらくなることもあるので注意が必要です。

金利が低い順に並べると政府系、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクとなり、融資のハードルが低い順に並べると、ノンバンク、信用組合、信用金庫、地方銀行、都市銀行、政府系となります。

融資の種類と特徴と金融機関との交渉について

融資の種類と特徴と金融機関

消費者向け、投資家向け、事業者向けといった融資の種類があります。住宅ローンは消費者向けの融資の一種で金利が低く、借入期間も長いです。

融資を受けて購入した物件を賃貸すると、契約違反になることがあります。ただ、アパートやマンションを1棟購入してオーナー様が住んで他の部屋を貸出すと、契約違反にならないことがあります。

投資家向けにはアパートローンや不動産投資ローンがあり、住宅ローンに比べ金利は高めになりますが比較的に融資のハードルは低いです。

事業者向けには政府系や銀行で行なわれる融資があり、条件によっては投資家向けより金利が低い場合があります。決算内容や資産背景が大きく影響します。

ただ、いきなりオーナー様が金融機関に行って、不動産投資をしたいので融資を受けたいと言っても話はスムーズに行かないことが多いので不動産会社を利用しましょう。
金融機関と付き合いがある不動産会社に、金融機関の担当者を紹介してもらえればスムーズに話が進みます。
不動産会社を通じて、腕利きの担当者や他の投資家の情報を聞くこともできます。

物件評価、担保の種類について

金融機関が融資を決定する際に、土地や建物の担保価値を評価する積算評価と物件から得られる収益、つまり家賃収入を評価する収益評価があります。

融資を受けようとする金融機関が積算評価を重視するか、収益評価を重視するかを知っていれば購入しようとする不動産によって使い分けることも可能です。

不動産投資の場合、融資を受けると建物や土地が担保となることが多く、返済が滞った場合に担保が没収されることになります。
6000万円の融資を受けようとして、3000万円しか融資して貰えない場合、残り3000万円の融資を受けるためにローンを完済した自宅を担保にすることがあり、これを共同担保といいます。

最近の金利動向

近年のマイナス金利政策を受けて、不動産投資に関する融資金利が低くなりつつあります。特に不動産投資に積極的に融資している金融機関は借りやすく低金利で融資してくれるため非常におすすめです。
しかし、これらの金融機関は提携している不動産業者でないと使えないというデメリットもあります。自分がどのような条件で融資が受けられるのか?不動産会社に問い合わせてみるとどのくらいの金利で融資可能かを教えてくれますので、ご興味がある方は相談してみてはいかがでしょうか?


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