不動産投資で外してはいけない3つの重要なタイミング【不動産投資コラム 第24回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(24)

不動産投資コラム

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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。

第24回【不動産投資で外してはいけない3つの重要なタイミング】

不動産投資では、タイミングと物件の見極め方が肝心要!

タイミングと物件の見極め方

どのような投資でも、あるいは事業であっても「いったい、いつから始めるのが良いのか」ということは、とても重要な要素となります。

とりわけ不動産投資の場合は、早く始めるのがベストであると言われています。それはなぜなのか、また不動産投資の大切なタイミングについて解説します。また優良物件の見極め方なども一緒にみていきましょう。

不動産投資は、早く始めるのが有利で先を予測できるビジネス

早ければ早いほど有利なのが不動産投資です。なぜなら、不動産投資の収益は家賃収入であり、始めるとすぐに家賃収入が期待できるからです。

そして、住宅の家賃はどんな経済状況にあっても、大きな変動がほとんどないに等しいということが特徴です。それゆえ、不況下でも家賃は最初に決定した金額をほぼ維持し、安定した収益となります。

あの1990 年代前半のバブル崩壊期において、住宅価格が大幅下落したにもかかわらず、家賃はほとんど変化しませんでした。また、2008年のリーマンショック後の世界的な不況においても、家賃価格は大きく変わらなかったのです。

それはなぜでしょうか?
財務省の「家賃の名目硬直性」という調査によれば、日本では、家賃が変更される割合が1年間でたったの約5%だということがわかりました。したがって、95%は家賃変動を1年以上行っていないことになります。日本の住宅の家賃は「硬直性が高い」という特徴があるのです。

その理由として、入居者の入替えが少ないことを始め、家賃の契約期間か2 年と長いため、家賃を変更する機会が限られていることにも起因しているようです。
しかしながら、家賃変更の機会が訪れても家賃変更の交渉をする入居者はおらず、状況としては、家賃が据え置かれていることが多いと言えます。

ただし、建物が古くなったり、周辺に同じような競合のマンションが増えたときなどは、家賃は少しずつ下がることもあります。家賃の下落には、建物の立地、環境、築年数等が考慮されます。
アベレージとしては、下落率は1年に1%程度だと考えておきましょう。建物の築年数にもよりますが、総合的に見てだいたい築10年で10%、築20〜30年で20%程度は下がるというのが相場です。

そのような意味で、自分が投資した不動産物件は何年後にどれくらい家賃が下がるのか、ということが見込めます。空室率に付いても同様に、立地や環境などを合わせたデータを参考に先が読めます。そのため不動産投資は先が予測できるビジネスなので、成功しやすいと言えるのです。
一方で、人の入りが大きければ家賃が上がることもありますから面白いものです。

不動産投資に重要な3つのポイント

不動産投資に重要な3つのポイント

不動産投資は、早ければ早いほど有利だとご説明しました。しかし、闇雲に物件を購入すれば良いというわけではありません。

収益性や金融機関からの評価などについてじっくりと考慮した上で、物件を購入しなければなりません。投資が滞りなく行えるようにうまいタイミングを見計らって行うには、どうすれば良いのかがキーポイントとなります。

では、今回のコラムタイトルでもある「不動産投資で外してはいけない3つの重要なタイミング」についてお話しします。
まずは、オーナー様ご自身についての「社会的特性」です。これは融資を受ける際に最も重要で、金融機関からの評価を指します。どのようなものか、詳しくひも解きましょう。

「社会的特性」とは、融資を受ける人の勤務先の規模や業種、職種、会社での役職、勤続年数、年収、現在の住まいの種類(持ち家、マンション、賃貸…など)、家族構成、資産、負債(現在、何かローンで買い物をした商品の代価を月々支払っている等も含む)があるかないか…等。金融機関は多岐にわたって、融資する相手の「社会的特性」について調べ上げます。

また、オーナー様の過去の経歴や投資実績、どのような不動産業者との付き合いがあるかなども評価の対象となります。信用があるかないかで融資が可能かどうか、また信用があれば金利は低く融資額は高く借り入れできる可能性が出てきます。少しでも良い条件で融資を叶えるためには「社会的特性」を上げていくことも重要です。
その方法については、後のコラムでご説明します。

続いて、2つ目の重要なタイミングについて。それは、「知識」です。いくら社会的地位や社会的特性が高くても、知識がなければ、業者の言われるままに良くない物件を購入してしまう…なんてことになってしまいます。
知識は、身に付け養うことができます。不動産投資の本を読む、セミナーを受講する、実際に物件を見に行ったり調査してみる…などさまざまな勉強方法があります。

そして3つ目の重要なタイミングは「物件情報」です。不動産は、全ての情報がオープンになっているとは限りません。むしろ、プロしか知らない情報の方が多いでしょう。良い物件情報を得るためには、日頃から不動産業者や不動産投資仲間と密に関係を築いておくことが大切です。日常の情報交換こそが財産となります。
急に大事な情報を聞き出すのは難しいので、普段から不動産投資仲間や業者と良好な関係を築けるようにしておき、優良な「物件情報」が出るタイミングをつかんでください。

オーナー様の「社会的特性」「知識」「物件情報」、この3つのタイミングを外さないことが重要なポイントです。

どのタイミングが不動産投資に最も適しているのか?

好景気と不景気を繰り返す経済状況、景気は常に循環していくものです。前述の3つのタイミングを抑えながら、次は別の意味のタイミングを探ります。

それは、「どのタイミングが不動産投資に最も適しているのか」ということです。不動産価格に一番影響を与えるのは国の政策です。金融機関が融資について態度を決めるのは、政府や日銀の示唆によるものだからです。日銀の金融政策について、日頃から意識持っておきましょう。

その上で、不動産投資に最も適しているタイミングを考えると、バブル崩壊後のような不動産価格が下がった時でしょう。「安く買って高く売る」のが基本です。不動産市場には波があり、不景気のときには物件の相場は安く、好景気では高くなります。最も安くなったときの相場を底値と呼び、そのタイミングで買うのがベストです。波に乗るのです。金利が低いタイミングも当然狙い目です。

しかしながら、すべてがうまくいく人はごくわずかでしょう。なぜなら、相場が底値の局面で物件を購入するのは難しいからです。その理由は、景気の悪い時は、銀行が融資に対して消極的になるため借入ができない状態になるからです。したがって、相場が最も安い時期に物件を格安で購入できるのは、大金をキャッシュで持っている一部の富裕な投資家だけ、となってしまう可能性もあるのです。

では、不動産投資に最も適しているタイミングとは、不動産価格が底値からやや上がり、金融機関が融資に前向きな姿勢を取り始めた時だと言えます。それが絶好のタイミングです。

7つのポイントをチェックしながらマイソクを見る習慣を!

不動産価格は推移するものなので、予測は困難です。良いタイミングに買ったとしても、その後もっと下がったり上がったりする可能性もあるわけです。ただし、それらの変動するであろう価格下落分を想定したシミュレーションを作成することで、リスクは最小限におさえられます。

物件価格に利回り、金利ローン、空室率等を考えて、返済額をシミュレーションしてみると、利回りと融資金利の差が大きいほど利益が大きいことがわかります。しかし、価格や利率の基準は人それぞれです。買うか買わないかの判断を自分の基準に従って迅速に行うことが大切です。

不動産投資家のタイプは2通りあり、即決購入のスピード感で勝負するタイプとじっくりと値下がりするまで待つスローなタイプがあります。スロー派は、売れ残った物件を良い条件で購入するという特徴があります。どちらにしてもタイミングさえ外さなければ大丈夫です。

さて、優良物件と一口に言ってもそれを見極めるにはどうすれば良いのでしょうか?
まず、マイソクと呼ばれる販売図面でおおむねの判断をすることができるので、マイソクを見て、物件を見極めるセンスを養うことが大事です。マイソクの見方にもポイントがあります。7つのチェックポイントに注意しながら見ましょう。

「立地」「価格」「利回り」「築年数」「土地の広さ」「建物の広さ」「建物の構造」の7つです。今は、Googleマップのストリートビューで現地の雰囲気を確かめることも可能です。建物が経年と共に老築化していくことを念頭に試算してみましょう。

これらの7つをチェックしながら、毎日、マイソクを数多く見ることがトレーニングとなり不動産の勘が磨かれます。


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