不動産投資におけるリスクは適切なリスクマネジメントで対処可能【不動産投資コラム 第26回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(26)

不動産投資コラム

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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。

第26回【不動産投資におけるリスクは適切なリスクマネジメントで対処可能】

リスクは事前に回避、少なくとも最低限度に抑えられる

リスクは事前に回避

投資の中で最もリスクが低いと言われている不動産投資。しかし、投資である以上、危険性がない、デメリットがないとは言い切れません。空室・滞納リスクなど…さまざまなリスクはあるものです。

今回は、不動産投資で失敗しないために知っておくべきリスクについてご紹介し、リスクを最低限度にコントロールできるリスクマネジメント方法についてご説明いたします。

不動産投資における、空室リスクの対処法

投資の世界でリスクというとリターンの損失ことを指しますが、ここでは「危険性」という意味の解釈でご説明します。不動産投資におけるリスクとは、どのようなものがあるのでしょうか?

大きく分けて空室リスク、家賃滞納リスク、金利上昇リスク、災害リスク、カントリーリスク、事件事故リスク…などがあります。
では、ひとつずつ確認していきましょう。

空室リスクとは、安定した家賃が得られなくなる大きな損失です。家賃が入らない月でもローンの返済をしなければならないので負担は大きいと言えます。それゆえ、空室リスクは避けたいとろです。
では、空室リスクを避ける対処方法について解説いたします。この対策は、物件購入前、購入時の時点で取り入れておく事柄も含まれます。以下をご覧ください。

(1)空室が出にくいような物件を購入する
・周辺環境やアクセスなど、立地の良いエリアを選ぶ
・建物や間取りが古すぎず、今の暮らしにマッチした物を選ぶ

(2)清掃やメンテナンスを含め、しっかりと管理し物件のレベルを上げる
(3)場合によっては家賃を下げるという柔軟な判断をする
・長期の空室になるよりはベター

(4)空室保証サービス(サブリース、一括借上げ)に加入し、サービスを利用する。加入することによって、毎月安定した家賃収入が得られる。

以上の対策をとるためには、あらかじめ空室率を予測する必要があります。たとえば、不動産情報サイトで全国の賃貸経営情報を見ることができます。
候補物件のエリアを選ぶと、空室率、利回りなどが確認できます。候補エリアの市町村の人口推移などを合わせてリサーチしてみるのもおすすめです。

また、直接、自分で現地を調査するのは必須です。マンション全体の雰囲気で現在の空室がどのくらいかわかります。窓にカーテンが掛かっているかどうか、郵便受けの状態はどうか、といったことをチェックすると入居状態がわかります。マンションのメンテナンスや清掃状態も確認しましょう。

さらに、候補物件の不動産仲介業者に直接ヒアリングするのも良い方法です。このエリアで投資物件を探していることを告げて率直に質問してみましょう。自身でリサーチした数字と業者が言った数字に差異がなければ、調査は正しいということになります。

家賃滞納は空室よりも被害が大きくなる可能性も

家賃滞納

続いて家賃滞納リスクについて解説いたします。家賃の滞納は、空室よりも被害の大きなリスクとなりかねないので、回避したいものです。

日本の場合、海外と異なり家賃滞納からひと月程で裁判所から立ち退きの強制執行手続きを取るといった強行な手段はとれません。家賃を滞納していたとしても入居者に変わりはなく、むしろ「居住権」が主張できます。そのため3カ月程度の滞納では、なかなか賃貸契約を解除できないのが現実です。

たとえ法的手段に訴えたとしても、強制執行の判決を獲得するためには、少なくとも半年はかかります。同時に弁護士の費用がかさみ、裁判という慣れないことへの対応に心身を消耗してしまう…といったダメージの方が大きいので、法的手段はおすすめできません。

家賃滞納リスクを回避するために入居者審査をきちんと行う

では、どうすれば家賃滞納を回避できるのでしょうか。
まずは、入居審査を厳しく行うことです。きちんと家賃を毎月支払ってくれそうな入居者のみに絞りましょう。

ここでご説明することは、管理会社を利用している場合を想定しています。管理会社を利用しないと、オーナー様が直接、入居者と交渉をすることになります。中には、夜逃げする入居者もいます。そうなると、オーナー様ご自身で追いかけることは困難になります。
その場合は、管理会社にまかせましよう。入居者との直接の交渉は、手間と時間がかかるだけでなく上手くいかないケースが多くストレスも溜まる一方です。オーナー様には、管理会社を必ず利用することをおすすめします。その上で家賃滞納リスク対策として、以下の点に注意しましょう。

■安定した職に就いているか、勤務先や年収などもしっかりとチェック
■家賃は収入の1/4以内におさまっているか
■親類を連帯保証人につける(連帯保証人の勤務先や年収などもしっかり確認する)
■連帯保証人がいない場合は、必ず保証会社をつけてもらうようにする
■書類の記載に不備や虚偽がないか

上記のように万が一入居者が家賃の支払いを滞納しても、連帯保証人もしくは保証会社に支払ってもらうことが可能で、オーナー様の最悪のリスクは回避されます。

不動産投資における、金利上昇リスク対処法

不動産投資家として、特に着目しなければならない金利について。金利上昇によるリスクは収益を悪化させ、毎月のキャッシュフローにたちまち影響を与えてしまいます。では、金利上昇リスクの回避対策と最低限度に抑える方法をお話しします。

まずは安い金利でローンの融資を受ける方法です。元々安い金利であれば、多少の上昇にもあまり左右しません。ただし、安い金利で融資を望んでも、思い通りにはいかないかもしれません。
金利は、大手の都市銀行が一番安く、地方銀行、信用銀行、ノンバンクと高くなります。メガバンクが「融資したい」と思うような実績、信頼、資産、収入などが備わっていることが条件です。

また、収支を試算する際、将来の空室率だけではなく、金利上昇率を見込んだシミュレーションを作成することをおすすめします。たとえば、当初の金利率2%を4年目から3%に上がると想定してシミュレーションしてみて、支払い可能で収支がうまくいきそうであれば大丈夫ということになります。

そして、金利変動の影響を受けない固定金利にするというのもひとつの選択肢です。ただし、リスクを回避できる分、同じ条件でローンを借りる場合の金利は変動金利の場合よりも高くなります。しかし、10年固定などを選び、なるべく長期の固定で借りることで金利上昇リスクを回避できます。

注意点として、ローン返済期間中に物件を売却する場合は違約金が発生します。また繰り上げ返済の際も同様に違約金が必要です。自分の投資スタイルにマッチした方法で選ぶのが大切でしょう。充分に検討してから決断してください。

不動産投資における、災害・カントリーリスク・人的リスク対処法

では、火災、地震、水害といった自然災害などへの対策についてご説明しましょう。

地震大国の日本では、地震や津波などの天災リスクの可能性があります。もし、地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなります。事前の対策はしっかりとしておきましょう。いつ起こるかわからない災害を防ぐことは不可能ですが、保険に加入することでリスクを最低限度に抑えられます。

賃貸物件のオーナー様として損害賠償責任があるため、火災保険への加入が義務づけられています。
最も一般的なのが「住宅火災保険」、オプションが加えられた「住宅総合保険」「新型火災保険」などもあります。地震保険は別途になりますが、日本の地盤の状況を考えると必ず入りましょう。どの保険も補償が受けられる内容をよく把握してから選んでください。また入居者が原因で火災が起こることもあるので、入居者にも加入してもらうように義務づけましょう。

社会問題に関連して起きるカントリーリスク

また「カントリーリスク」という言葉をご存知ですか?
自然災害ではなく、国固有のリスクのことを指します。その国の政治経済や社会問題に関連して起きる地政学リスクです。日本の場合、日本国債の問題がありますが、これは有識者の間でも意見が二分しており予測ができない状態です。もしデフォルトに陥ってインフレになったとしても、不動産はインフレには強いことが魅力ですから、むしろ有利な展開になると考えられます。

他の理由としては、近隣諸国との問題ですが、地政学リスクが高まる可能性があるかもしれません。近隣のアジア諸国で何が起こるか予測がつかないからです。日本にミサイルが発射され、国土に攻められた…というようなことは、起こってほしくはありませんがリスクがゼロであるとは言えません。

予測がつきにくい人的リスク

最後になりましたが「人的リスク」について解説します。「人的リスク」もまた予測がつきにくい事柄です。これは「住人トラブル」「ペット飼育等の契約違反」「強盗、殺人、自殺」「孤独死」などです。

これらの対処法としては、入居者の選定を厳格化することやセキュリティを強化し犯罪を防止することなどが挙げられます。犯罪や自殺等が起きた時、家賃補償や室内の特別清掃などをしてくれる特殊な保険もあるので加入をおすすめします。自殺のようなことが起きれば、「心理的瑕疵」がある物件として契約書類にも記載し明らかにする義務があります。

ただし、今のところ「自殺・孤独死」が賃貸物件で発生する可能性は年間でわずか0.07%です。犯罪に関わる死となればもっと低くなりますので影響は考えにくいでしょう。高齢者の孤独死は増える可能性がありますが、同時に社会的に受容すべきこととなりつつあります。

リスクありきと総合的に考えると、どのような返済計画でどのような保険に加入すべきか、ということが見えてくるのではないでしょうか。

全てのリスクはどこに結びつくかというと「ローン返済ができるかどうか」です。融資された借入さえきちんと返し、収益が上がれば問題ありません。そのためには不動産の知識を身に付け、見極める目を磨き、しっかりとした投資プランを立てることです。


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